CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE EL ITCO

Y LA SOCIEDAD "PLAYAS LA JAVILLA LTDA."

DE UN LOTE SITUADO EN LA ZONA MARITIMO TERRESTRE

C-148-79

San José, 27 de julio de 1979

Señor

Don Edgar Araya Cruz

Ejecutivo Municipal de Nandayure

Carmona. Guanacaste

Estimado señor:

Con la aprobación del señor Subprocurador General de la República, me

es grato contestar su nota de fecha 27 de junio del año en curso, en la cual usted

consulta a esta dependencia, si de conformidad con las fotocopias que se

adjunta, la sociedad "La Javilla Ltda.", tiene derechos vigentes y se violó sus

cláusulas del contrato en el sentido de haber otorgado varios lotes a una misma

persona, les da el derecho de rescindirles el contrato.

En relación con lo expuesto en su estimable consulta, me permito manifestarle

lo siguiente:

De las fotocopias que se acompañan, se tiene por demostrado que el día

seis de agosto de 1969, el Instituto de Tierras y Colonización por medio de su

Gerente, Lic. Rafael Robles Jiménez y el señor Jefe de la Sección de Tierras don

Manuel Rodríguez Contreras, se celebró el contrato de arrendamiento con la

Sociedad "Playas de Javilla Limitada", representada por el señor Alberto Pacheco

Chaverri, en el que se establecen entre otras cosas lo siguiente:

El Instituto de Tierras y Colonización da en arrendamiento por un plazo de

cinco años, a la Sociedad "Playas la Javilla Limitada", un lote de terreno situado

en la zona marítimo terrestre del Pacífico, en playa La Javilla, distrito Bejuco,

cantón de Nandayure de la provincia de Guanacaste, constante de ciento treinta

hectáreas aproximadamente para dedicarlo a un plan turístico. Este contrato se

otorgó con las siguientes bases:

1º.-El arrendatario acepta todas las cláusulas contenidas en la ley

Nº.2825 de 14 de octubre de 1961 (Ley del ITCO);

2º.-El canon anual que debe pagar es la suma de C 1,300.00 por cuotas

anuales adelantadas;

3º.-El 20% de los lotes serán distribuidos por el Instituto;

4º.-Los esteros, las vías de comunicación, las zonas verdes, la propia

playa, serán de uso público.

5º.-La Sociedad desarrollará el proyecto en cinco etapas de un año cada

una, y al final de cada etapa los lotes que no hayan sido adjudicados a

los interesados por la misma, pasarán a poder del Instituto, sin reconocer

ninguna suma por ningún concepto a la Sociedad.

6º.-La Sociedad puede realizar el proyecto en un tiempo menor del estipulado;

7º.-El canon agropecuario se le cobra en el entendido que al traspasar la

Sociedad los lotes a los interesados, a éstos se les seguirá cobrando el

canon correspondiente a uso turístico.

8º.-No podrá traspasar el arrendamiento a ninguna persona sin la previa

autorización del Instituto.

9º.-La Sociedad queda facultada para adjudicar un lote por persona física

o jurídica a efecto de evitar el acaparamiento de lotes.

10.-Lo anterior se da sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de

arrendamientos;

11.-El incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones contenidas en

dicho contrato, dará parte de la citada sociedad, se estipuló lo siguiente:

Posteriormente con fecha 14 de mayo de 1971, entre las partes citadas, sea

el ITCO representada por su Gerente Carlos Quintana Ruiz y el señor Alberto

Pacheco Chaverri por parte de la citada sociedad, se estipuló lo siguiente:

1º.-El canon de arrendamiento por cada lote segregado, será la suma de

mil colones, las anualidades posteriores serán las que se fijen de

conformidad c las disposiciones vigentes; el 20% a distribuir por el

ITCO, o en su caso por la Municipalidad del cantón de Nandayure

queda fijado en la mencionada playa desde los números 40 al 117,

ambos inclusive y localizados en la porción de la playa de San Miguel de

la notificación de Hacienda La Javilla, según lo indica el plano de la

Sección de Ingeniería del ITCO del 31 de agosto de 1938 que se

encuentra agregado al expediente;

2º.-Las etapas de que habla el punto 5º del contrato empezarán a correr a

partir de la presente fecha, sea el 14 de mayo de 1971.

El Transitorio I. de la ley Nº.6043 de 2 de marzo de 1977, dispone: "Las

concesiones o contratos de arrendamiento otorgados con fundamento en leyes

anteriores, salvo las excepciones aquí establecidas, pasarán a control de las

municipalidades respectivas y continuarán en los mismos términos y condiciones

en que fueron convenidos, pero a su vencimiento y si fuera acordada su prórroga,

se modificará con arreglo a las normas de esta ley. Lo anterior referido a la zona

marítimo terrestre".

El artículo 7º, inciso a) de la ley Nº.4558 de 22 de abril de 1970 (ya

derogada), establecía: "Ninguna persona junto con su cónyuge o hijos solteros,

podrán tener más de un contrato de arrendamiento de esta clase".

En el contrato celebrado por la citada sociedad "La Javilla Ltda." con el

ITCO, se especificó expresamente en su cláusula 9ª que: "La sociedad queda

facultada para adjudicar un lote por persona física o jurídica a efecto de evitar el

acaparamiento de lotes".

El artículo 57, inciso e) de la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre Nº.6043,

establece: "Ninguna persona junto con su cónyuge e hijos menores, podrá tener

más de una concesión".

Artículo 53, de la misma ley Nº.6043, establece: "Las concesiones podrán

ser canceladas por la municipalidad respectiva, o el Instituto Costarricense de

Turismo o el de Tierras y Colonización, según corresponda, en cualquiera de los

siguientes eventos: a)...; b) Por incumplimiento de las obligaciones del concesionario

conforme a la concesión otorgada o su contrato; c) Por violación de las disposiciones

de esta ley o de a ley conforme a la cual se otorgó el arrendamiento

o concesión; d) ...; y e) Por las demás causas que establece esta ley".

Con base en las consideraciones expuestas y fundamento de derecho

citado, esta Procuraduría considera en cuanto a las preguntas formuladas en su

nota de consulta, lo siguiente:

1º.-El día 6 de agosto de 1969, la Sociedad La Javilla Ltda., celebró un

contrato de arrendamiento por cinco años con el Instituto de Tierras y Colonización

(ITCO), el cual fue adicionado el 14 de mayo de 1971, sobre un lote de terreno

situado en la zona marítimo terrestre en playa la Javilla. En consecuencia dicho

contrato está vencido. Unicamente puede tener derechos vigentes si ha presentado

solicitud de prórroga del mismo, el cual en este caso, debe seguir todos los

trámites que indica el transitorio I de la ley Nº.6043 de 2 de marzo de 1977.

2º.-La Sociedad La Javilla Ltda., no puede otorgar más de un lote a una

misma persona; si se comprueba que lo ha hecho, ha incumplido no solamente

con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento otorgado por el ITCO, sino

también ha actuado en contra de lo dispuesto en las leyes Nº.4558 de 22 de abril

de 1970 y Nº.6043 de 2 de marzo de 1977. Las personas a quienes se les ha

adjudicado más de un lote, deben acudir ante esa Municipalidad a legalizar esa

situación.

3º.-Si la Sociedad La Javilla Ltda., presentó ante la Municipalidad solicitudes

de adjudicación en el lapso comprendido desde la promulgación de la

citada ley Nº.6043 a la publicación de su reglamento Nº.7841-P de 16 de

diciembre de 1977, la Municipalidad les debe dar el trámite correspondiente.

4º.-Los lotes que la Sociedad La Javilla no haya otorgado dentro del

término estipulado en el contrato de arrendamiento, pasarán a poder de la

Municipalidad, pasa que ésta pueda disponer de los mismos, siguiendo el trámite

de lo dispuesto en la ley Nº.6043 de 2 de marzo de 1977.

Soy de usted su atento y seguro servidor.

Lic. Víctor M. Bulgarelli F.

Procurador Agrario de la República