3 de noviembre de 2025

PGR-OJ-183-2025

Señora

Guiselle Hernández Aguilar

Área Comisiones Legislativas VIII

Asamblea Legislativa

Estimada señora:

     Con la aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta al oficio AL-CPEMUN-0530-2025, del 20 de agosto del 2025, en cuya virtud se solicita nuestro criterio en relación con el texto dictaminado denominado: “LEY DE MODERNIZACIÓN Y ACCESO EQUITATIVO A SERVICIOS PÚBLICOS EN CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL”, y que se tramita bajo el expediente n.° 24.488.

A.    CONSIDERACIONES PREVIAS ACERCA DE LOS ALCANCES DE ESTE PRONUNCIAMIENTO

     Como solemos advertir en estos casos, el criterio que a continuación se expone es una opinión jurídica de la Procuraduría que, como tal, carece de los efectos vinculantes propios de los dictámenes strictu sensu, al no haber sido formulada por la Administración Pública en ejercicio de sus competencias en los términos de los artículos 2, 3.b) y 4 de nuestra Ley Orgánica (n.° 6815 del 27 de setiembre de 1982), pero que se emite movidos por un afán de colaboración con la Asamblea Legislativa, en razón de las funciones tan importantes que constitucionalmente desempeña.

     En ese entendido, nos limitaremos a señalar los aspectos más relevantes del proyecto de ley en cuestión desde una perspectiva estrictamente jurídica y, principalmente, su conformidad o no con el bloque de constitucionalidad. Por ende, no nos referiremos ni a la conveniencia o a la oportunidad de su aprobación, como tampoco a juicios económicos o de otra índole que no se circunscriban al ámbito dicho.

     Finalmente, debemos advertir que el plazo de ocho días previsto en el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa no es aplicable a este tipo de asuntos, por no tratarse de la audiencia a la que se refiere el artículo 190 de la Constitución Política (ver, entre otros, los pronunciamientos OJ-053-98 del 18 de junio 1998, OJ-055-2013 del 9 de setiembre de 2013, OJ-08-2015 del 3 de agosto de 2015, OJ-164-2019 del 18 de diciembre del 2019, OJ-108-2020, del 20 de julio de 2020, OJ-159-2020 del 16 de octubre del 2020, OJ-173-2020 del 23 de noviembre del 2020, OJ-007-2021 del 8 de enero del 2021, PGR-OJ-145-2021 del 31 de agosto del 2021 y PGR-OJ-119-2022 del 8 de setiembre de 2022).

     De cualquier forma, la presente opinión jurídica se emite dentro del menor tiempo que lo permite la atención de nuestras competencias ordinarias asignadas legalmente.

B.     ACERCA DEL TEXTO DICTAMINADO DEL PROYECTO DE LEY CONSULTADO.

     En términos generales, el texto bajo estudio plantea reformar el artículo 10 en su inciso d) y en su párrafo final, así como el artículo 39, de la Ley 7993 denominada Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999, con la finalidad permitir un acceso equitativo a los servicios públicos en condominios declarados de interés social en Costa Rica, en los cuales residen familias de bajos ingresos y que han accedido a una vivienda mediante el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

     Mediante Dictamen afirmativo de mayoría de fecha 11 de agosto de 2025, los diputados y diputadas integrantes de la Comisión Permanente Especial de Asuntos Municipales y Desarrollo Local Participativo, concluyen que “el proyecto es jurídicamente viable, técnicamente aplicable y socialmente urgente, siempre que se apruebe con el texto sustitutivo propuesto. Este mantiene incólume el espíritu del proyecto original, pero introduce las precisiones necesarias para su ejecución efectiva y armonía con el ordenamiento vigente”. 

     Mediante Informe Jurídico AL-DEST- IJU -300-2025 de fecha 2 de setiembre de 2025, la Asesoría Jurídica señala que “El proyecto de ley introduce reformas a los artículos 10 y 39 con el propósito de trasladar las áreas comunes de los condominios de interés social donde su ubica la infraestructura relacionada con la prestación de servicios públicos a gestión de los propios proveedores de servicios públicos, como sucede en las urbanizaciones o cualquier otro espacio no declarado condominio”.

     Concluyendo que la decisión de su aprobación o no, es un asunto discrecional.

     En cuanto a la reforma propuesta para el artículo 10, se adiciona al final del inciso d) una excepción en relación con los condominios de interés social así declarados.

     La reforma al artículo 10 inciso d) propuesta, se leería de la siguiente manera:

“Artículo 10-  Deberán ser comunes:

(…)

d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros. Excepto para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, conforme a su normativa reglamentaria, en cuyo caso dichas instalaciones podrán ser objeto de cesión al prestador del servicio público correspondiente, siempre que cumplan con los requisitos técnicos establecidos por dicho prestador y medie aceptación formal y no se comprometa la indivisibilidad de las áreas comunes previstas en esta ley.”

(…)

La enumeración anterior no es taxativa, pues también son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio, aparte de las que expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o en el reglamento del condominio. Con las excepciones establecidas para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda

     Por su parte, la reforma propuesta al artículo 39 modifica el párrafo primero relativo el ente autorizado para realizar la declaratoria de interés social; añade un segundo y tercer párrafo relacionado con la naturaleza de los servicios centrales dentro de los condominios de interés social, así como la obligación de ser cedidas a prestadores de servicio público, de acuerdo con los requisitos técnicos y normativa sectorial aplicable; añade un cuarto párrafo relativo a la cesión de calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, a favor de la Municipalidad correspondiente, estableciéndose la sujeción del condominio de interés social al pago de tasas, cánones y precios municipales.

     Aunado a ello, adiciona un quinto y sexto párrafo, en el que se dispone mantener la naturaleza privada en los espacios destinados a parqueos y los locales comerciales, en caso de proyectos bajo esquemas de vivienda productiva, salvo que se decida su cesión a uso público por parte de una mayoría simple de condóminos en Asamblea General.

     Finalmente, adiciona un séptimo párrafo en que autoriza a la Administración del Condominio para que otorgue servidumbres en favor de instituciones públicas prestadoras de servicios, cuando sea necesario el mantenimiento, instalación o acceso a las instalaciones de estos servicios.

     El artículo propuesto se leería de la siguiente manera:

“Artículo 39- Se establece la figura del condominio de interés social, bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. En los condominios de interés social, los complejos habitacionales disfrutarán de todos los derechos especiales, los programas, las normas específicas, las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de interés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio.

En los condominios de interés social, las instalaciones de servicios centrales como electricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas de agua, pozos, tratamiento de aguas residuales, gestión de aguas pluviales y otras de similar naturaleza expresamente reconocidas como técnicas y operativas por el reglamento que se emita al efecto, deberán ser cedidas al prestador del servicio público correspondiente, siempre que dichas instalaciones cumplan con los requisitos técnicos y de diseño establecidos por la normativa sectorial aplicable, y exista aceptación expresa por parte del prestador mediante acto administrativo.

Las instituciones públicas prestadoras de servicios deberán atender, analizar y resolver de forma oportuna las solicitudes de cesión de infraestructura formuladas por los condominios de interés social, de conformidad con su normativa técnica y administrativa. Cuando dichas instalaciones cumplan con los requisitos de diseño, calidad, funcionamiento y legalidad aplicables, se presumirá su viabilidad para ser recibidas, salvo que medie una causa debidamente justificada mediante resolución motivada.

Además, en el caso de los condominios de interés social que deban construir para su funcionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso público, mediante acto formal de recepción por parte de la municipalidad correspondiente. Los condominios de interés social también estarán sujetos al pago de tasas, cánones y precios municipales conforme a lo establecido en la normativa local.

Los espacios destinados a parqueos y los locales comerciales, en caso de proyectos bajo esquemas de vivienda productiva, se mantendrán como propiedades de naturaleza privada.

Los condominios de interés social existentes a la publicación de esta ley podrán ceder al uso público, cuando así lo decida por mayoría simple de sus condóminos en Asamblea General, las áreas y servicios mencionados en el párrafo anterior.

La administración del condominio de interés social podrá otorgar servidumbres en favor de instituciones públicas prestadoras de servicios, cuando estas sean necesarias para el acceso, instalación, mantenimiento o reparación de infraestructura de servicio público. Estas servidumbres deberán ajustarse a los procedimientos establecidos en el reglamento de esta ley”

C.         SOBRE LA CONSULTA EN CONCRETO

     Analizado que fuera el texto dictaminado y puesto en consulta, se considera que si bien el mismo no presentaría roces de constitucionalidad, sí carece de estudios técnicos que permitan sustentar la propuesta como se procede a explicar.

     En el caso del párrafo primero del artículo 39 propuesto, lo buscado es ampliar los entes que pueden emitir las declaratorias de interés social, estableciendo que las mismas corresponden a las entidades autorizadas del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. Esta modificación, se ajusta con la misma Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, Ley 7052 y su Reglamento.

     El artículo 80 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, Ley 7052, establece cuáles entidades pueden optar por la condición de entes autorizados:

“Artículo 80.- Para los efectos de lo dispuesto en la presente ley, podrán optar por la condición de entidades autorizadas de conformidad con lo previsto en ella y en sus reglamentos, las instituciones siguientes:

a)  Las asociaciones mutualistas de ahorro y préstamo sin perjuicio de lo dispuesto en el transitorio VII de esta ley.

b)  Los bancos del Estado y los privados, así como el Banco Popular y de Desarrollo Comunal.

c)   Las cooperativas conforme al artículo 102 de la presente ley. (Así adicionado por el artículo 2 de la ley No. 7208 de 21 de noviembre de 1990, que además dispuso correr la numeración del inciso c) original

ch) Las fundaciones constituidas con fondos donados en el extranjero, que excedan la suma de diez millones de dólares ($10.000.000,00), moneda de los Estados Unidos de Norteamérica y que se dediquen a programas de vivienda, tendrán las atribuciones descritas en el artículo 75 de la presente ley, excepto lo establecido en los incisos a) y ch) y siempre que se sometan a todos los controles contables y financieros o de otro tipo aplicables a las mutuales. (Así adicionado por el artículo 2 de la ley No. 7208 de 21 de noviembre 1990).

d)  Otros organismos públicos especializados en el financiamiento de viviendas.

e)  Las asociaciones solidaristas, conforme a las limitaciones que establezca el Banhvi.(Así adicionado el inciso anterior por el artículo único de la ley Nº 8936 del 21 de junio de 2011)

f)    La Caja de Ahorro y Préstamos de la Asociación Nacional de Educadores, respetando su naturaleza jurídica.”

     Por su parte, el artículo 125 del Reglamento establece que

“Artículo 125.-Declaratoria de interés social: La emisión de la declaratoria la hará el órgano de la Entidad Autorizada a quien ésta le hubiere asignado la competencia para la aprobación de los proyectos.

Dicha declaratoria tendrá como período de vigencia el de la ejecución del proyecto, más un lapso prudencial para efectos de la formalización de los créditos individuales, plazo total que deberá ser señalado por la Entidad Autorizada en cada caso. Lo anterior sin perjuicio de las prórrogas que sea necesario emitir. Si el proyecto sólo fuere a recibir financiamiento de largo plazo, la Entidad Autorizada también emitirá la declaratoria correspondiente. En ningún caso se emitirán declaratorias de interés social con carácter retroactivo.”

     En este sentido, la modificación planteada al párrafo primero del artículo 39 por el texto dictaminado sometido a consulta, implica una apertura a que las personas puedan obtener la declaratoria de interés social ante otros entes autorizados, y no únicamente ante el Banco Hipotecario de la Vivienda, por lo que no contendría problemas de constitucionalidad.

     En cuanto a las modificaciones presentadas para los párrafos segundo y tercero del artículo 39, en relación con la modificación del artículo 10 inciso d) de la Ley 7993, consideramos que se requiere tomar en consideración las opiniones y criterios técnicos de las instituciones públicas que puedan verse involucradas.

     En la redacción de la reforma al artículo 10 inciso d), se dispone que los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros, “podrán ser objeto de cesión al prestador del servicio público correspondiente”, entendiéndose que dicha cesión resultaría facultativa.

     Por su parte, en la redacción planteada para los párrafos segundo y tercero del artículo 39, se dispone que los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros, “deberán ser cedidas al prestador del servicio público correspondiente”, así como se dispone que “Las instituciones públicas prestadoras de servicios deberán atender, analizar y resolver de forma oportuna las solicitudes de cesión de infraestructura formuladas”.

     Es decir, de la lectura de lo anterior, se denota que se cambia el término “podrán” -utilizado en el artículo 10 inciso d)- por el término “deberán” entendiéndose, no ya como una facultad, sino como una obligación.

     En atención a ello, y tomando en consideración que se crearían nuevas obligaciones para las instituciones prestadoras de los servicios públicos de que se trate, es indispensable que se otorgue no sólo audiencia a éstas para que revisen y aporten lo que estimen necesario, sino que se requiere contar con criterios técnicos que determinen la factibilidad de tales condiciones y, con ello, respalden la propuesta de reforma. Máxime que dispone que éstas asumirán no solo la administración de los locales o instalaciones del servicio central en los condominios, sino también los costos de los servicios sin que se exista, hasta el momento, un estudio respecto de la factibilidad de tal condición a lo interno de cada una de ellas o, incluso, sin que se hayan analizado técnicamente otras posibles soluciones.

     Se entiende que las modificaciones planteadas, pretenden establecer un marco normativo más detallado en cuanto al uso o destino de las instalaciones donde se ubiquen los servicios centrales del Condominio de interés social. Sin embargo, se considera que debe profundizarse en este tema, y someter a consulta las modificaciones aquí planteadas a las distintas instituciones prestadores de los servicios públicos de que se trate.

     Asimismo, se considera pertinente realizar estudios técnicos que permitan sustentar los impactos económicos y sociales que se producirían, tanto a los condóminos como a las instituciones prestadoras de servicios públicos, de aprobarse las modificaciones puestas en consulta

D.    CONCLUSIÓN

     De conformidad con lo expuesto, es criterio de la Procuraduría General de la República que:

1.      En cuanto a la reforma propuesta para el párrafo primero del artículo 39 de la Ley 7993, el mismo no contiene roces de constitucionalidad.

2.      En cuanto a las modificaciones presentadas para los párrafos segundo y tercero del artículo 39, en relación con la modificación del artículo 10 inciso d) de la Ley 7993, si bien no se encuentran posibles roces de constitucionalidad, sí se considera necesario revisar la redacción de las modificaciones planteadas.

3.      Se considera oportuno someter el texto dictaminado a consulta de las instituciones proveedoras de los servicios públicos, para que expongan y propongan lo que consideren relevante.

4.      Se considera pertinente realizar estudios técnicos que permitan sustentar los impactos económicos y sociales que se producirían, tanto a los condóminos como a las instituciones prestadoras de servicios públicos, de aprobarse las modificaciones puestas en consulta.

     Dejamos atendida la consulta, siendo su aprobación o no, parte del arbitrio que la Constitución Política le confirió en exclusiva a la Asamblea Legislativa como parte de sus atribuciones fundamentales.

Atentamente,

Angela M° Garro Contreras

Abogada de Procuraduría