16 de diciembre de 2010

C-267-2010

 

Licenciado

Feliciano Álvarez Guevara

Alcalde Municipal

Municipalidad de Buenos Aires

S. D.

 

Estimado señor:

 

Con la aprobación de la Procuradora General de la República, damos respuesta a su atento oficio número AMBA-42-2010 del 2 de marzo de 2010, mediante el cual requiere la asesoría técnico-jurídica de esta Procuraduría.

 

De previo a brindar la respuesta correspondiente, ofrecemos disculpas por la tardanza en atender su solicitud, lo cual se justifica en el alto volumen de trabajo que maneja la institución.

 

I.                   Objeto de la consulta:

 

Mediante el oficio remitido se plantea que “… hace ya varios años (década de los 80), se autorizaron urbanizaciones si (sic) que se concluyeran y en este momento se quiere por parte de los desarrolladores culminar con las mismas, se tiene duda con respecto a que normativa se debe aplicar para los distintos trámites, si la que se encontraba vigente a la fecha en que se giraron las autorizaciones iniciales o la actual…”.

 

De lo expuesto, entendemos que a la Municipalidad le interesa que determinemos si una autorización dada hace 30 años a un proyecto de urbanización que nunca se construyó, se mantiene vigente al día de hoy. Ahora bien, por tratarse de un tema que ya fue abordado por esta Procuraduría en el dictamen C-279-2007, procederemos a reiterar –en lo que es de interés para la presente consulta- las consideraciones allí expuestas.

 

II.                Sobre lo consultado:

 

a)         Etapas y Actos Municipales en el Proceso de Urbanización:

 

            Debemos empezar diciendo que los procesos de fraccionamiento y urbanización resultan de gran trascendencia dentro del urbanismo, de allí que en la ley de planificación urbana (LPU, número 4240 de 1968 y sus reformas) se dispusiera que todo plan regulador contara con un reglamento de “Fraccionamiento y Urbanización”, encargado de regular la división y habilitación urbana de los terrenos ubicados dentro de un municipio (artículos 21 y 32). La Ley y el reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones (RCNFU, número 3391 del 13 de diciembre de 1982), definen a estos procesos de la siguiente manera:

“Fraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

 

Urbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios”.

 

            De este modo, cuando hablamos de un proyecto de urbanización nos encontramos ante un proceso de desarrollo urbano por el cual un inmueble privado se divide o segrega en una serie de fincas individuales, y en espacios destinados a usos y servicios públicos, y por tanto, de orden demanial. Este proceso de urbanización implica el levantamiento de toda aquella infraestructura pública y privada necesaria para convertir el inmueble original (o finca madre) en una zona habitable, sea residencial, comercial o industrial.

 

A lo largo de este proceso intervienen toda una serie de instrumentos de policía urbanística destinados al control del ejercicio del derecho de propiedad privada y su compatibilización con el interés público. La génesis de estos actos de intervención administrativa permite determinar las etapas del proceso, desde una fase previa de preparación y planeamiento del proyecto, la etapa de habilitación del proyecto, la fase de ejecución y construcción, y finalmente, la etapa de uso y disfrute de los inmuebles fraccionados y de las edificaciones que hayan sido levantadas.

 

De esta suerte, la etapa de preparación y planeamiento comprende desde la presentación de los planos preliminares del proyecto de fraccionamiento o urbanización, hasta el visado municipal de los planos constructivos del fraccionamiento o urbanización. En la etapa de habilitación, se encontraría la aceptación o recepción de obras y áreas públicas de los proyectos, y el visado municipal de segregación; en la etapa de ejecución y construcción, identificamos el otorgamiento de las licencias constructivas; y finalmente, la etapa de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles resultantes, los cuales quedarían además afectos a las restricciones urbanísticas del municipio.

 

Entre los principales actos autorizatorios municipales que se dan a lo largo del procedimiento para el desarrollo de fraccionamientos o urbanizaciones, se encuentran los siguientes:

b)         Aprobación de los planos preliminares o anteproyecto:

 

            La finalidad de este acto es establecer la factibilidad del proyecto, de modo que los planos de consulta preliminar constituyen un servicio de mera orientación para el interesado, de previo a la presentación de los planos de construcción, por lo que este trámite resulta opcional, al menos ante el instituto nacional de vivienda y urbanismo (INVU). Además hay que decir, que esta aprobación no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes (artículo VI.2.1 RCNFU). Por el contrario, en la aprobación del anteproyecto, tanto el INVU, como la municipalidad respectiva, añadirán y rectificarán los contenidos desarrollados en los planos preliminares con el fin de adecuarlos a las disposiciones urbanísticas vigentes en el cantón. De este modo, se habrán de señalar todas aquellas correcciones que se deban hacer por el urbanizador a la hora de presentar los planos constructivos definitivos.

 

c)         Visado municipal de los planos constructivos definitivos de la urbanización:

 

            Nuestra jurisprudencia administrativa, ha definido el acto administrativo de “visado” de la siguiente manera:

 

“Se asocia con el visto bueno que, tras su examen o revisión, estampan las autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con sello oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de medio de control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien para aprobar o autorizar el uso con determinados fines, proseguir los trámites ante otras dependencias públicas, autenticar su validez, etc. Así, se habla de visado de planos, visado de pasaporte, "visar títulos" a expedir e incluso, con una acepción más amplia, "visar el informe", "visar órdenes de pago" (Ley del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, arts 31 inc. c y 33, incs. e y f), etc.

En ese tanto, diferiría del permiso de construcción que en una etapa posterior y con competencia exclusiva (artículos 169 de la Constitución, 74 de la Ley de Construcciones; 15, 57, 58 y Transitorio I de la Ley de Planificación Urbana), extiende la Municipalidad, una vez obtenidos los respectivos visados. Estos se basan en criterios técnico-jurídicos”

Por consiguiente, entendemos que el visado municipal de los planos constructivos de un proyecto de urbanización implica un visto bueno de orden técnico-jurídico para dar inicio a las obras públicas y comunes de la urbanización. Es por tanto, un tipo de autorización edilicia para el levantamiento de todas aquellas infraestructuras que permitirán habilitar el área como zona urbana. Así, es mediante este visado que la administración pública declara la conformidad del proyecto de urbanización concebido en los planos constructivos con el ordenamiento urbanístico y las recomendaciones técnicas del INVU, las de la Municipalidad y de los demás órganos y entidades que por ley intervienen en la regulación de estos desarrollos urbanos. En este sentido, el artículo 38 en su inciso a) de la LPU establece dos supuestos en los cuales este visado no puede ser otorgado:

 

“Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:

 

a) Cuando el proyecto no satisfaga las normas mínimas reglamentarias, o los interesados no hayan cumplido los trámites pertinentes, entre los que está la aprobación indispensable de los planos por la Dirección de Urbanismo y el Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillado;”

 

            Es decir, que los proyectos urbanísticos no deberán ser aprobados (mediante el visado de sus planos constructivos o definitivos) si éstos no cumplen las condiciones que se establezcan en los reglamentos de zonificación o de construcciones, o no tienen el visto bueno o visado técnico de parte de los otros órganos con competencias concurrentes en este tema.

 

d)         Aceptación o recepción municipal de las áreas y obras públicas:

 

            La aceptación de áreas y obras públicas, o recepción de urbanizaciones y fraccionamientos, es el acto formal emitido por el concejo municipal respectivo a través del cual se materializa la transferencia de las áreas e infraestructura pública a favor de la municipalidad, según lo establecido en el artículo 40 de la LPU. Sobre éste tema, la Procuraduría en dictamen número C-220-2004 del 5 de julio de 2004, definió la aceptación de las áreas y obras públicas como aquel acto formal mediante el cual la municipalidad controla y fiscaliza que la urbanización correspondiente cumpla adecuadamente con todas las disposiciones urbanísticas requeridas. De manera que su emisión, se convierte en un elemento esencial de las licencias constructivas (artículo 74 de la ley de construcciones), en ausencia de la cual, la ley castiga con la nulidad absoluta cualquier autorización edilicia que se emita por parte de la municipalidad correspondiente.

Debido a la complejidad y la importancia del acto en cuestión, resultan de mucha importancia sus consecuencias en cuanto a la transferencia de la titularidad y la dedicación al uso público de las obras y áreas públicas que son recibidas por la municipalidad. Así, esta Procuraduría en su jurisprudencia administrativa ha sido clara en determinar que es mediante este acto de aceptación o recepción de las obras y áreas públicas del proyecto de urbanización, que las mismas son incorporadas al dominio público. Al respecto, éste órgano consultivo señaló en su dictamen número C-380-2003 del 02 de diciembre de 2003:

 

“Luego de construida la urbanización, viene la etapa de "aceptación" de las obras y áreas públicas, por parte de la municipalidad, la cual constituye un requisito para iniciar la venta de los lotes: [...] Es con la aceptación de obras y áreas públicas que estas adquieren su carácter demanial, antes de lo cual, dichas áreas se entienden reservadas para ser destinadas al uso comunal previsto a partir del momento en que la municipalidad respectiva las acepte. [...] Pero, en esto hay que tener presente que el permiso de construcción no obliga al urbanizador a hacer la urbanización proyectada quien puede, simplemente, dejar caducar el mismo, según lo hemos visto, pues se trata de una autorización administrativa. Con lo cual, no puede entenderse como cedidas e incorporadas al demanio municipal las áreas públicas desde que los planos constructivos de una urbanización son visados, ya que si el permiso caduca y la urbanización no se construye la cesión de tales áreas carece de finalidad y su demanialización puede ser incluso inconstitucional si no hay previa indemnización, pues ha de tomarse en cuenta que una vez incorporadas al dominio público municipal su desafectación sólo puede darse por ley. [...] La cesión de las áreas públicas que establece el artículo 40 de la ley de planificación urbana se justifica como limitación no indemnizable a la propiedad privada, en tanto tiene una finalidad urbanística en atención al cumplimiento de su función social, y como compensación a la plusvalía que adquiere la propiedad en razón de la inversión social en infraestructura que hace rentable su urbanización. Pero, por esa misma razón, si no se construye la urbanización la cesión a que estaría obligado un sujeto en particular no se podría justificar con base en ese supuesto normativo.

Por lo anterior, es que hasta el momento en que el desarrollador hace entrega material de las obras y áreas públicas, y se efectúa la inspección -previa a la aceptación- en la que se constata su conformidad con los planos aprobados, en orden a la cabida, ubicación y diseño de las obras y áreas públicas, se consolida la cesión a favor de la municipalidad. La aceptación de obras y áreas públicas por parte de la municipalidad respectiva debe ser formalizada en un acuerdo del concejo municipal, para que adquiera validez y eficacia jurídica (artículo 13 inciso o) de la ley número 7794 de 30 de abril de 1994 y sus reformas). [...] En concordancia con lo dicho, el plano o el conjunto de planos de una urbanización adquieren el carácter de mapa oficial con la aceptación de las obras y áreas públicas por parte de la municipalidad correspondiente. Esto quiere decir, que en la etapa de aceptación de la urbanización por parte de la municipalidad -y en el acto formal por medio del cual se da dicha aceptación- coinciden la cesión a favor de ésta, de las áreas y obras destinadas a uso y servicio comunal y la constitución del plano y el conjunto de planos de una urbanización, en mapa oficial. Luego, y a partir de ese momento, es que el mapa oficial constituye un registro de las áreas públicas efectivamente cedidas y destinadas al uso público, según lo que dispone el artículo 43 de la ley de planificación urbana.

En este sentido, y tal y como se indicó en el pronunciamiento número C-059-2002, las vías públicas y áreas para usos y servicios comunales, son bienes demaniales que no necesitan de su inscripción en el registro de la propiedad de bienes inmuebles, para consolidar la titularidad dominical. Basta solamente con que consten en el mapa oficial. Lo anterior, sin perjuicio de que las municipalidades, al aprobar el plan regulador de su cantón, dispongan que las áreas destinadas a ese fin, deban necesariamente, ser traspasadas al dominio municipal [3]. En todo caso, aunque así se disponga, sigue bastando el hecho de que así consten en el mapa oficial.”

El acto de aceptación de obras y áreas públicas es un acto de fiscalización ejercido por la Municipalidad, mediante el cual ésta determina la conformidad con la legalidad urbanística del proyecto en cuestión, específicamente mediante la revisión in situ del mismo. Debe tenerse claro que para este momento y desde un punto de vista técnico, el gobierno local ya ha dado su visto bueno al proyecto como culminación de la etapa de preparación y planeamiento, precisamente a través del visado de los planos constructivos definitivos.

 

            Por consiguiente, podemos decir que la aceptación o recepción de la urbanización es una actividad con un carácter dual pues por un lado forma parte de la así llamada “inspección urbanística”, que es aquella actividad administrativa de intervención o de policía que se despliega por parte de la Administración local a efectos de verificar el cumplimiento de parte del Administrado (urbanizador) respecto del marco regulatorio urbanístico, general o singular. Y por otro, es un acto de orden autorizatorio, mediante el cual se remueven los obstáculos para el ejercicio del derecho de transformación y enajenación de la propiedad privada inmobiliaria. Por tanto, este acto es una expresión de potestades de imperio de la administración local, la que según lo dispuesto en el artículo 66.1 de la Ley General de la Administración Pública (LGAP) es una atribución indisponible por parte de las municipalidades:

“Artículo 66.- 1. Las potestades de imperio y su ejercicio, y los deberes públicos y su cumplimiento, serán irrenunciables, intransmisibles e imprescriptibles.”

 

            Ahora bien, dada la naturaleza del acto de recepción de las urbanizaciones como parte de la actividad de inspección, la misma se constituye en el momento procedimental en que se materializa la cesión gratuita de áreas e infraestructura pública establecida en numeral 40 LPU, las que pasan a formar parte del Mapa Oficial .

 

            En el dictamen C–380–2003, éste órgano consultivo aclaró que como parte de los requisitos para la formalización de este acto, las municipalidades pueden disponer –en virtud de las potestades de planeamiento y ordenación urbanística– que dichos terrenos se inscriban previamente a su nombre en el Registro Público de la Propiedad Inmueble. Sin embargo, también determinó que el mismo no es un requisito esencial para la aceptación, dado que en éste acto coinciden la cesión a favor de ésta, de las áreas y obras destinadas a uso y servicio comunal y la constitución del conjunto de planos constructivos de una urbanización, en mapa oficial, lo que por sí sólo basta para generar la afectación a utilidad pública de los bienes en cuestión.

            Por tanto, en el caso de urbanizaciones en las que no se haya cumplido con la formalización de la entrega de las áreas públicas mediante instrumento público, las municipalidades podrían recibir esas urbanizaciones sin que ello traiga aparejado la nulidad de dicho acto, pues en los términos del artículo 128 LGAP, dicha conducta se conformaría sustancialmente con el ordenamiento, en este caso con lo dispuesto expresamente por la LPU, la jurisprudencia constitucional y administrativa reiterada sobre estos bienes. Además, resultaría acorde con el principio de inmatriculación de los bienes demaniales, según el cual el dominio público adquiere su eficacia respecto de terceros desde el mismo momento de su afectación a un fin público, independientemente de su inscripción registral, la cual es ajena y extraña a éste tipo de bienes:

 

“La titularidad registral opera sobre la base del régimen de propiedad privada, para hacer de conocimiento público la existencia de los derechos reales inscribibles, con su nacimiento, modificación, extinción y tráfico jurídico. La institución del Registro de la Propiedad no se ideó alrededor del dominio público, que no requiere forzadamente de ese mecanismo protector. [...]  La eficacia del régimen demanial es per se. Su existencia y publicidad se da con autonomía del Registro, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento como medio de desvirtuarlo y contrarrestar la afectación. Los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad que caracterizan el dominio público impiden que en su contra pueda esgrimirse la figura del tercero registral para consolidar la propiedad privada ilícitamente sustraída de ese régimen.

Lo anterior va aparejado al principio de inmatriculación de las fincas componentes del dominio público, que cuenta -como acaba de consignarse- con una publicidad material y no necesariamente formal o registral. [...] "La condición de bien de dominio público y uso público afecta a tercero, aunque tal cualidad no resulte del Registro de la Propiedad. Se trata de bienes que, por su naturaleza, no necesitan de la inscripción registral”...” (Cfr. Dictamen número C-128-1999 del 24 de junio de 1999).

e) Visado municipal de fraccionamiento o segregación:

 

            El acto previsto en el artículo 33 de la LPU, establece que para cualquier tipo de fraccionamiento es necesario contar con el visado municipal correspondiente. Dispone expresamente dicho numeral:

“Artículo 33.-

Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, dé fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la que exprese dicho plano.

Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se reputarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado.”

 

            Como se expuso líneas atrás, el visado es el acto por el cual la administración da un visto bueno de carácter técnico-jurídico, a las divisiones realizadas a la finca madre por parte de su propietario, y su conformidad respecto de las normas del plan regulador. De este modo, podemos decir que con el visado de fraccionamiento o segregación, y con la posterior inscripción registral de los lotes fraccionados, se termina la etapa de habilitación del proyecto de urbanización o fraccionamiento. Posterior a este acto ya el urbanizador se encuentra en una posición en la cual puede disponer lícitamente de los lotes segregados.

 

            Precisamente, la importancia de este acto autorizatorio se denota en las consecuencias jurídicas establecidas en los artículos 34 al 37 de la LPU. Valga señalar que el artículo 34 ibíd en su párrafo tercero sanciona con nulidad absoluta el asiento registral de segregación que se haya realizado con inobservancia al requisito del visado municipal de fraccionamiento, calificándolo incluso como un acto que debe refutarse como “inexistente”. Respecto a la relevancia de éste acto, esta Procuraduría señaló lo siguiente:

 

“El artículo 33 de la ley de planificación urbana, establece que todo plano catastrado que se elabora con la finalidad de segregar un lote, debe contar con un visado municipal, que no es más que una autorización administrativa para proceder a la respectiva segregación. El visado municipal para segregar (o fraccionar) es un tipo específico de autorización, que es como la doctrina califica la técnica por medio de la cual la administración controla el ejercicio de actividades privadas y derechos subjetivos que no por ello pierden esa titularidad. Se trata de una autorización administrativa de carácter urbanístico que, como tal es un acto reglado y declarativo, porque se limita a comprobar el cumplimiento de las condiciones exigidas por ordenamiento para el ejercicio de la actividad o derecho, razón por la cual no otorga derecho subjetivo alguno, que ya preexistía a la autorización, ni constituye una situación jurídica (vid. PAREJO, Luciano., Manual de Derecho Administrativo, T.I., pags.489-490).

Por medio del visado, la municipalidad respectiva comprueba que de conformidad con el plano catastrado, la segregación o fraccionamiento que se pretende, cumple con los requerimientos establecidos por la normativa urbanística, y autoriza lo que constituye el ejercicio de un atributo del dominio, esto es, la facultad de enajenación que ostentan los titulares del derecho de propiedad privada cuando lo ejercen plenamente.” (Dictamen número C–220–2004, del 5 de julio de 2004).

 

Así pues, este visado de segregación es un acto independiente, por el cual la municipalidad ejerce un control distinto al que realiza cuando acepta las áreas y obras de una urbanización, pues lo que busca es controlar si la división que se hace del inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador (artículo 36 LPU). Éste se estampa sobre los planos del fraccionamiento, los cuales deben ser presentados a la municipalidad respectiva al momento de la entrega de la urbanización, según lo preceptúa el RCNFU en su artículo VI.3.5.

 

f)         Licencia de construcción:

 

            La licencia de construcción establecida en el artículo 74 de la ley de construcciones es una figura administrativa propia de la técnica de autorización; actividad estatal que hemos calificado como una medida de policía urbanística, en tanto constituye una limitación en interés público del derecho de propiedad privada en su ámbito inmobiliario. El contenido básico de esta actividad radica en la remoción de obstáculos legales para el ejercicio de un derecho preexistente, es decir, se trata del acto administrativo que permite legalizar y legitimar el llamado ius aedificandi. A contrario sensu, su ejercicio sin la respectiva licencia es una conducta contraria a derecho, y por consiguiente, prohibido (artículos 28 constitucional; 1, 2, 82, 88 y 89 de la ley de construcciones, y 57 y 58 ley de planificación urbana).

 

            En otras palabras, el permiso o licencia de construcción es una autorización administrativa de carácter municipal, por medio de la cual se ejerce un control preventivo en relación con el ejercicio del ius aedificandi dominical, a través de la comprobación de la conformidad del mismo con el ordenamiento jurídico ambiental-urbanístico, de modo que con su otorgamiento se remueven los obstáculos jurídicos para convertir al mismo en un ejercicio lícito de dicho derecho, y en consecuencia, se posibilite la realización de obras de construcción en una determinada localidad.

 

            Es, además, una licencia administrativa de carácter real u objetiva, porque lo que interesa son las características y circunstancias de la edificación y de la actividad que se desarrolla, no del sujeto titular. Asimismo, el procedimiento para su emisión debe ser incoado a solicitud de parte, y durante él se debe acreditar la cancelación del importe correspondiente. Tiene como principal objetivo controlar desde la perspectiva local, y en forma previa, el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano, el desarrollo ordenado de la comunidad y la armonización, en materia urbanística, del interés o bien común con el privado.

 

En el caso de las urbanizaciones, la emisión y ejecución de estas licencias es la culminación del proceso de urbanización, pues permiten finalmente la edificación y posterior habitación y uso de las parcelas segregadas, así como el disfrute del resto de atribuciones del dominio. Y es que según lo visto hasta ahora, estas licencias urbanísticas requieren la conformidad legal de todo el proceso previo y sus diferentes etapas y actos administrativos municipales. Aprobar licencias que no observen ese marco jurídico conllevaría su nulidad en virtud de la ausencia del motivo, elemento fundamental del acto.

 

g)         La temporalidad dentro de los procesos de urbanización:

 

            En el caso de proyectos de urbanización paralizados, el problema implicado es el del alcance temporal de los efectos del visado y su resistencia ante la modificación del entorno normativo, lo que a su vez conduce al tema de la aplicación de las normas en el tiempo y al principio de su irretroactividad en perjuicio de derechos adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas, garantizado en el artículo 34 constitucional.

 

            Pues bien, el principio de irretroactividad de las normas, implica que las consecuencias de una norma legal o reglamentaria no pueden dar como resultado el desconocimiento de derechos patrimoniales adquiridos o la modificación de situaciones jurídicas consolidadas, en ambos casos, con anterioridad a su entrada en vigencia. Según la jurisprudencia constitucional, un derecho adquirido es aquel que ha ingresado o incidido en el patrimonio de un sujeto, generando un beneficio o ventaja constatable. En tanto que una situación jurídica consolidada es aquel "estado de cosas" cuyas características y efectos jurídicos están definidos -sin que esto implique necesariamente que los efectos asociados a la hipótesis de hecho contemplada en la norma, se hayan dado efectivamente- sino que esté plena y claramente determinada la relación causal entre el hecho contemplado en la norma y la consecuencia jurídica asociada. Asimismo, una situación jurídica consolidada supone que el sujeto se encuentra materialmente en la situación fáctica que la norma contempla en forma hipotética, porque una situación jurídica consolidada siempre se da respecto de un sujeto concreto.

 

Conforme a lo dicho, se entiende que ante el visado de planos constructivos de una urbanización lo que ocurre es que se estaría consolidando una situación jurídica, a favor del urbanizador. Sin embargo, el artículo VI.3.5 del RCNFU, establece que dicha autorización está sujeta a un término final:

 

“(…) El visado tendrá vigencia por un año. Si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el fraccionador o urbanizador deberá solicitar la renovación del mismo en el curso del último trimestre de su vigencia.

La resolución sobre prórroga por otro período igual podrá condicionarse o denegarse, según sea el caso, con fundamento en el Artículo 38 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana. El término para resolver en éstos será el mismo indicado en el primer párrafo de este artículo.

Expirada la vigencia del visado, el interesado deberá cumplir con los requisitos de una nueva solicitud (…)”.

 

            A lo que se agrega que el anterior Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, que estuvo en vigor hasta el 13 de diciembre de 1982 (N° 2408 del 5 de junio de 1973), fijaba la vigencia del visado en dos años, y permitía su renovación en el último trimestre del plazo. Una vez transcurrido éste, era necesario solicitar un nuevo visado (art. 12). Consecuentemente, y en lo que es objeto de consulta, vemos que si no se procedió en tiempo y forma a la renovación del visado de los planos constructivos, no sería posible aplicar la garantía constitucional de la irretroactividad ante cualquier cambio normativo que ocurra, pues a todas luces se desprende que una vez fenecido el término, el acto autorizatorio se extingue y con él todos sus efectos jurídicos.

Así las cosas, en el supuesto de que las urbanizaciones paralizadas hubiesen sido aprobadas (mediante el visado de los planos constructivos) en 1980, es evidente que los plazos de vigencia han transcurrido sobradamente. Por tanto, no habría ninguna situación jurídica consolidada que pueda hacer valer el desarrollador, y por esa razón, no sería posible continuar con la siguiente etapa del proceso de urbanización. En dicho supuesto, el interesado debe iniciar nuevamente el proceso descrito, cumpliendo con todos los requisitos que para este tipo de desarrollo exige actualmente la normativa vigente.

 

III.             Conclusión:

 

La garantía constitucional de la irretroactividad (artículo 34 constitucional), no sería aplicable en los supuestos de proyectos de urbanización que a pesar de haber obtenido una licencia hace más de 30 años, quedaron paralizados y nunca fueron construidos. En estos casos quedarían sujetos a cualquier cambio normativo que ocurra, pues a todas luces se desprende que una vez fenecido el término de vigencia al que está sometido el visado, dicho el acto autorizatorio se extingue y con él todos sus efectos jurídicos.

 

De Usted, atentamente,

 

 

Gloria Solano Martínez                                           Elizabeth León Rodríguez

        Procuradora                                                      Abogada de Procuraduría

 

GSM/ ELR/ HMU