C-240-2001

3 de setiembre de 2001

Señores

Concejo Municipal del Guarco

S.D.

Estimados señores:

    Con la aprobación del Procurador General Adjunto, damos respuesta a su Oficio N° 591-SM-01, recibido por este despacho el primero de marzo del presente año, mediante el cual solicita nuestro criterio respecto a "....los lotes comerciales en Urbanizaciones, en el sentido de que si los propietarios de los mismos pueden acaparar el derecho de comercio, sin poner al servicio de los usuarios de la Urbanización el mismo." Según manifiestan, esta acción es una violación a los derechos de las muchas personas que desean desarrollar la actividad, y se les niega dada la naturaleza de sus lotes.

1. Antecedentes:

    Luego de la prevención realizada por la Procuraduría en el sentido de aportar el criterio de la asesoría legal, tal y como lo exige el artículo 4 de la Ley N° 6815, ese Municipio adjuntó al Oficio N° 641-SM-01, la opinión suscrita por el Lic. Gerardo Cerdas Rojas.

    En lo que es objeto de consulta, éste concluye que "....nadie está obligado a lo imposible, si un propietario de un inmueble lo adquiere con la finalidad de construir y explotarlo en el futuro, no podría obligársele a que lo haga de inmediato, pues sería una limitación a la propiedad privada (sic), lo cual constituye un roce con lo que establece el artículo 45 de la Constitución Política, no obstante, las áreas destinadas al comercio no pueden ser cambiadas de uso, pues fueron creadas para ese fin y en el caso de querer cambiárselo, lo lógico es que se cuente con un plan regulador y se utilice el procedimiento correspondiente."

II. Sobre lo consultado

    De la documentación enviada se desprende, con meridiana claridad, que el criterio solicitado versa sobre el supuesto acaparamiento de lotes comerciales cuyos propietarios no han desarrollado ningún tipo de actividad, siendo que otras personas si estarían en disposición de hacerlo. En otras palabras, si la falta de construcción de elementos urbanísticos contemplados como áreas comerciales, en ciertas urbanizaciones, constituye una violación a la libertad de comercio.

    Al respecto, se hacen las siguientes consideraciones:

    Las Municipalidades son competentes para planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, determinando la zonificación del uso de la tierra, ya sea para vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente (Sentencia de la Sala Constitucional N° 2153-93 del veintiuno de mayo de mil novecientos noventa y tres).

    Tanto la Ley como el Reglamento de Construcciones, establecen los requisitos mínimos para la planificación, diseño y construcción de los locales comerciales, que garanticen la seguridad de los usuarios. De ahí que la participación de la Municipalidad -sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden a otros órganos administrativos- esté orientada al otorgamiento de los permisos de construcción e inspección de las obras que se realicen en la localidad a la que está circunscrita.

    En ese sentido, se exige a todas las urbanizaciones la dotación de áreas comerciales, las cuales adicionalmente deberán cumplir con los requerimientos exigidos por la legislación vigente (Artículos III.3.6.1.1 y III.3.6.3.2 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones). Así por ejemplo, cuando estas áreas formen parte de un conjunto o centro comercial debidamente planeado, habría que proveer las facilidades de estacionamiento público y de carga y descarga de mercaderías fuera de las calles (Artículo III.3.4).

    Respecto a la libertad de comercio, si bien la Sala Constitucional ha reiterado que éste no es un derecho absoluto y que, por lo tanto, debe ejercerse con apego a las disposiciones legales siempre que éstas sean razonables, como es el caso de las licencias municipales exigidas a los interesados en ejercer una actividad lucrativa o comercial ( ver sentencias de la Sala Constitucional N° 1195-91, 6747-99, 3058-97, 3060-97, 7089-98, y artículos 79 y siguientes del Código Municipal, Ley N° 7794), lo cierto es que, ni éstas ni ninguna otra limitación impuesta por ley a la libertad de comercio, conllevan la obligación de ejercer dicha actividad, pues se trata de una libertad y no de un deber constitucional.

    En lo que tiene que ver con el derecho de propiedad privada, si bien éste debe cumplir con su función social, en el caso de la propiedad urbana ningún límite a su ejercicio da como resultado la obligación de edificar.

III. Conclusión:

    El propietario de un terreno en una urbanización residencial cuyo uso está destinado al comercio de conformidad con lo que establece el ya citado artículo III.3.6.3.2 "Reglamento para el control nacional de urbanizaciones y fraccionamientos", no está legalmente obligado a construir un local comercial y desarrollar una actividad lucrativa en el mismo. No hay ley que haya establecido una obligación de ese tipo como límite al ejercicio del derecho de propiedad privada de naturaleza urbana y a la libertad de comercio.

Atentamente,

Dr. Julio Jurado Fernández           Licda. Gloria Solano Martínez

Procurador Adjunto                      Abogada asistente