Texto Completo acta: 51F84
MUNICIPALIDAD DE PÉREZ ZELEDÓN
REGLAMENTO DE ZONIFICACION PLAN REGULADOR
PARCIAL DE SAN ISIDRO DE EL GENERAL
El presente
Reglamento de Zonificación, a ser aplicado en la ciudad de San Isidro de El General y
alrededores, fue preparado en la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de
Vivienda (INVU), como respuesta a la situación de emergencia causada por el Huracán
César; su elaboración se basó en estudios del uso del suelo, sistema vial, topografía
del terreno, condiciones climáticas y disponibilidad de servicios, zonas inundadas, zonas
de deslizamiento.
Completan a
este Reglamento los Planos de Zonificación y Vialidad, los cuales pueden ser consultados
en la propia Municipalidad o en la Dirección de Urbanismo.
CAPITULO I
Establecimiento del reglamento y
objetivos
Artículo
l°—La Municipalidad del Cantón de Pérez Zeledón, reconociendo la necesidad de
reglamentar el uso de terrenos y edificios en su jurisdicción, para protegerlos de los
posibles desastres naturales, dicta el presente Reglamento de Zonificación, que será
aplicado por esta Corporación en los Distritos Primero (San -Isidro de El General) y
Tercero (Daniel Flores), y en las localidades de Herradura de Rivas, General Viejo, La
Hermosa, Quizarrá, Las Juntas de Pacuar, San Rafael de Platanares, Pejibaye, Zapotal,
Palmares, Los Chiles, Valencia y San Pedro. Estableciendo en esta Regulación Zonas de
Riesgo, Zonas de Protección, Usos del Suelo, Pendientes, Hidrografía, de acuerdo con lo
dispuesto en la Ley de Planificación Urbana N° 4340 del 15 de noviembre de 1968, sin
perjuicio de las facultades que la Ley le otorga al Ministerio de Salud y a la Dirección
de Urbanismo.
Complementan a
este reglamento los planos de Zonificación y vialidad así como todas las normas legales
y reglamentarias sobre desarrollo urbano que no se le opongan.
La presente
tiene como objeto orientar el desarrollo físico de los distritos primero y tercero a fin
de:
A) Identificar
la extensión futura del área urbana y poder así coordinar mejor la dotación de
servicios básicos, de equipamiento comunal, de vivienda y de vías públicas por parte de
la Municipalidad, de las entidades gubernamentales y de las inversiones privadas;
B) Promover una
relación más Conveniente y armónica entre los diversos usos de la tierra; mediante la
provisión de una guía precisa para su desarrollo;
C) Regular el
uso de los terrenos y estructuras en beneficio de la comunidad, asegurando su utilización
racional y ordenada;
D) Establecer
tamaños mínimos de lotes y requisitos de retiros, cobertura y altura de las estructuras;
E) Proteger las
áreas periféricas de la ciudad de San Isidro de El General y de los otros centros
poblados de los distritos (1 y 3), de un desarrollo prematuro, dentro de una razonable
previsión de expansión, cautelando de esta manera el uso agrícola o las reservas de
cualquier naturaleza;
F) Promover y
proteger así la salud, seguridad, comodidad, economía y bienestar general de la
población; y
G) Delimitar
todas las zonas con riesgo de inundación y deslizamientos.
Ficha articulo
CAPITULO II
Definiciones y regulaciones generales
Artículo
2°—Definiciones
Para los
efectos de este Reglamento los términos que se indican en el presente reglamento,
tendrán el siguiente significado:
A) Altura de la
estructura: Distancia vertical entre el nivel promedio del terreno en la base de la
estructura y el punto más alto de la misma.
B) Área de
piso: La suma de las superficies de todas las plantas de una estructura.
C) Cobertura
máxima: Esta se deduce de dividir el área de terreno cubierta por la estructura entre el
área del lote.
D) Línea de
propiedad: Es la línea divisoria entre la vía publica y el lote o propiedad.
E) Línea de
construcción: Una línea paralela a la línea de propiedad, a una distancia igual al
retiro frontal o antejardín requerido.
F) Lote: Una
parcela de terreno destinada a usarse, desarrollarse o constituirse como una unidad.
G) Retiros: Los
espacios abiertos no edificables comprendidos entre la estructura y los linderos del
respectivo predio; los retiros mínimos requeridos se medirán perpendicularmente a los
linderos respectivos.
H) Zonas de
Protección: Las áreas que bordeen nacientes permanentes definidas en un radio de 100
metros medidos de modo horizontal. Una franja de 15 metros, medidos horizontalmente a
ambos lados, en las riberas de ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de 50
metros, si el terreno es quebrado (pendiente mayor del 30%). Una zona de 50 metros medida
horizontalmente en las riberas de lagos y embalses naturales y en los lagos o embalses
artificiales construidos por el Estado y sus instituciones. Se exceptúan los lagos y
embalses artificiales privados.
Las áreas de
recarga y los acuíferos de los manantiales, cuyos límites serán determinados por los
órganos competentes.
I) Zonas de
deslizamiento: Terrenos inestables, propensos a movilizarse pendiente abajo.
J) Zonas de
alto riesgo: Áreas propensas a sufrir inundaciones por las crecidas de los cauces
fluviales, o expuestas a deslizamientos.
K) Zonas de
mediano riesgo: Áreas propensas a sufrir inundaciones causadas por eventos climáticos de
gran envergadura o posibles deslizamientos.
L) Zonas de bajo riesgo: Áreas
en donde se permite el desarrollo urbano sin restricciones.
Ficha articulo
Artículo3°—Zonas
Para los efectos de este Reglamento queda
todo el territorio de los distritos primero y tercero del cantón de Pérez Zeledón
dividido en las siguientes zonas:
3.1 Zona residencial (Z.R.)
3.2 Zona comercial (Z.C.)
3.3 Zona Industrial (Z.I.)
3.4 Zona público institucional (Z.P.I.)
3.5 Áreas verdes (A.P.)
3.6 Zona rural (Z.R.)
3.7 Centros poblados menores (C.P.M.)
3.8 Zonas de deslizamiento (Z.D.)
3.9 Zonas de alto riesgo (Z.A.R.)
3.10 Zonas de mediano riesgo (Z.M.R.)
Todas las zonas anteriormente citadas,
excepto la zona rural, las zonas de deslizamiento y los centros poblados menores,
corresponden a la ciudad de San Isidro de El General y sus alrededores y están definidas
en el Plano de Zonificación.
La zona rural queda definida como el resto
del territorio del Cantón de Pérez Zeledón.
Los centros poblados menores del distrito
primero son Quebradas, Pedregoso, La Palma, Angostura, San Ramón Norte y San Ramón Sur.
Los del distrito tercero son Repunta y Juntas de Pacuar; además se incorporan las
poblaciones de Miravalles, General Viejo, Quizarrá, Peñas Blancas, Cajón, San Pedro y
Pejibaye; a estos podrán incorporarse otros mediante acuerdo directo entre la
Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.
Mientras no exista Plan Regulador para los
centros poblados menores, se permitirán urbanizaciones solamente en las áreas de
expansión urbana de estos, consideradas como aquellas áreas que limiten con el cuadrante
de cada localidad o se inicien a no más de 200 metros de este y estando la finca
adecuadamente amarrada al sistema vial existente; no permitiéndose el desarrollo urbano
en zonas de alto riesgo.
La Municipalidad y el INVU podrán rechazar
un permiso cuando consideren que la urbanización propuesta no produce una expansión
urbana, orgánica o es prematura por pretender dar mayor crecimiento que el demandado por
las necesidades de la población local.
A tal efecto el INVU podrá denegar
permisos de urbanización, con base en lo establecido en las normas legales
correspondientes de la Ley de Planificación Urbana. .
Cuando un lote o finca quede dividido por
un límite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas podrán o no extenderse al
resto del lote o finca, a criterio técnico debidamente sustentado de la Municipalidad,
hasta una distancia máxima de 100 metros de dicho límite.
Ficha articulo
Artículo 4°—Usos
A efecto de regular los usos en cada zona, estos se clasifican en:
4.1 Uso permitido: Es aquel uso urbano o rural de un lote o finca al
cual tiene derecho el propietario a destinar, construyendo las instalaciones que le sean
necesarias; sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los
permisos correspondientes. Los usos permitidos están debidamente consignados para cada
zona.
4.2 Uso condicional: El uso condicional (o condicionado) es aquel que
aún cuando no sea permitido, puede darse en una zona previa autorización especial de la
Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo del INVU. Fijándosele para cada caso las
restricciones por las cuales está afectado o los requisitos que debe cumplir. Los usos
condicionales están también debidamente consignados para zona.
4.3 Uso no conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la
zonificación indicada en él plano de zonificación.
4.3.1 Regulaciones al uso no conforme: Cualquier uso de
terrenos, edificios o estructuras existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento que
no, corresponda a la zonificación indicada, podrá continuar con las siguientes
regulaciones:
- No podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse parcial o,
totalmente sin la previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo
del INVU.
- No podrá cambiarse a otro uso no conforme, salvo que este otro sea
más compatible con el Uso de la zona, salvo a criterio técnico debidamente sustentado
por parte de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.
Ficha articulo
Artículo5°—Certificado de Zona
A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un
certificado de zona, en el cual se hará constar la zona que le corresponde a determinado
lote o finca.
Este certificado será exigido en los siguientes Casos:
5.1 Para los efectos de segregaciones, el certificado de zona será
exigido para el visado municipal y deberá constar en éste que ha sido debidamente
conocido por el abogado que realiza la escritura y el Registro Público de la Propiedad.
5.2 Para los efectos de permisos de construcción, ampliación,
remodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, el certificado de zona debe
obtenerse de previo y no se admitirán planos visados por otros organismos públicos, como
por ejemplo el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo del INVU, si no consta en
el certificado que él mismo ha sido exhibido y debidamente conocido por los entes
públicos respectivos.
5.3 Para los efectos de solicitud de usó condicional; cambio,
remodelación, ampliación o reconstrucción de un uso no conforme, será también exigido
por la Municipalidad el certificado de zona y el que éste haya sido visto por la
Dirección de Urbanismo del INVU.
5.4 Por su parte, la Municipalidad deberá exigir el certificado de
zona para los efectos de concesión de patentes, visados de escrituras o cualesquiera
otros.
Ficha articulo
Artículo 6°—Permisos de
construcción, patentes y visados.
6.1 La Municipalidad solamente otorgará,
permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios y urbanizaciones
cuando estas no contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del
presente Reglamento.
6.2 De igual manera, solo se concederán
patentes ó permisos para cualquier inmueble cuando el uso Solicitado sea conforme con la
zonificación y las disposiciones de este Reglamento.
6.3 Solo se otorgará el visado del
artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a lotes producto de fraccionamiento y
urbanización, si las porciones resultantes cumplen con los requisitos establecidos en el
presente reglamento, además de las normas generales.
Ficha articulo
Artículo 7°—Urbanizaciones,
Fraccionamientos y Construcciones
7.1 En la zona rural, no se permitirán
nuevas urbanizaciones. Se permitirán solamente construcciones y fraccionamientos bajo los
requisitos de esta zona indicados más adelanté en este reglamento.
7.2 En las zonas de alto, mediano riesgo y
de deslizamiento, no se permitirán urbanizaciones, fraccionamientos ni construcciones.
Ficha articulo
Artículos 8—-Situaciones existentes o de hecho
8.1 Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento
para todas y cada una de las zonas serán exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o
resultado de un fraccionamiento de finca madre o urbanización y en el momento de otorgar
los permisos correspondientes.
8.2 Los lotes o fincas ya existentes y cuya superficies y frentes se
encuentren por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya
urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de
las facultades municipales para denegar, cuando proceda, los permisos de construcción en
ellos.
8.3 Los requisitos de las construcciones (retiros, cobertura, área de
construcción, estacionamientos u otros) serán exigibles a las construcciones futuras o
que se pretenda construir, y al momento de solicitar permiso de construcción,
remodelación o ampliación. Sin embargo, cuando se pretenda construir en un lote
existente cuyas dimensiones sean inferiores a las indicadas para la zona correspondiente,
y que al aplicarse los requisitos de construcción (que son los correspondientes a las
dimensiones de lotes prescritos) se compruebe que no es posible aplicarlos, o al
aplicarlos se le hace un perjuicio considerable, al propietario, solo bajo esas
circunstancias, la Municipalidad podrá reducir los requisitos o eliminarlos del todo,
bajo el criterio técnico debidamente sustentado por el departamento de Ingeniería
Municipal.
8.4 Las construcciones ya existentes y que no están cumpliendo con los
requisitos, en cualquier zona, podrán permanecer igual, o modificarse siempre y cuando
cumpla con los requisitos aquí establecidos.
Ficha articulo
Artículo 9°.- Niveles
El nivel de desagüe de las aguas
pluviales, como también el nivel de piso terminado base en las construcciones nuevas
deberá ser aprobado por la Ingeniería Municipal; pudiendo a la vez indicar para cada
caso los requisitos especiales para la canalización de aguas pluviales a la calle.
Ficha articulo
Artículo 10.— Retiros
Los retiros medidos a partir de la línea
de propiedad no implicarán expropiación de las fajas o porciones de lote que queden sin
edificar, como tampoco lo implica el ajustarse a la línea de edificación.
En los lotes esquineros, el retiro
posterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo al
criterio técnico del departamento de Ingeniería Municipal.
En él caso de las carreteras en que el
Ministerio de Obras Públicas y Transportes fija su propio alineamiento; prevalecerá el
retiro o alineamiento mayor.
Ficha articulo
CAPITULO III
Zonificación
Artículo
11—Zona Residencial (Z.R.)
11.l Propósito:
Los propósitos
de esta zona son, prever la ordenada expansión futura de la ciudad y permitir el uso y
consolidación de las áreas servidas con la infraestructura necesaria en un carácter
residencial, comercial (minoritario) y de servicios públicos para atender a toda el área
de influencia de la ciudad.
11.2 Usos
permitidos:
Todos los usos
urbanos a excepción de los numerales del 1 al 25 (inclusive) del Anexo N° 1 "Lista
de Usos".
11.3 Usos
condicionales:
- Talleres
mecánicos.
- Talleres de
carpintería.
- Terminal de
buses.
- Hoteles.
- Moteles.
- Industria
ligera, previo dictamen favorable del Ministerio de Salud.
11.4. Requisitos:
El área y
frente mínimos de los lotes tanto para fraccionamientos como para urbanizaciones serán
las siguientes:
11.4.1
Superficie, frente mínimo y cobertura máxima de edificación:
Zona
ÁREA FRENTE
Con servicio de
cloaca 120
m2 6m
Sin servicio de
cloaca 200 m2
8m
El tamaño
de los lotes se ajustará a las siguientes normas según sea la pendiente que tenga el
terreno;
|
ÁREA MÍNIMA
(M2)
|
GRADIENTE* |
COBERTURA
MÁXIMA |
CON SERV. CLOACA |
SIN SERV. CLOACA |
0-10 |
70 |
120 |
200 |
10-15 |
70 |
210 |
260 |
15-20 |
60 |
280 |
330 |
20-25 |
50 |
420 |
470 |
25-30 |
40 |
700 |
700 |
30-35 |
30 |
1400 |
1400 |
35-50 |
20 |
3500 |
3500 |
50-60 |
10 |
10000 |
10000 |
11.4.2 Retiros
mínimos:
- Frontal: 2,50
metros
- Lateral: no
se exige
- Posterior:
3,00 metros
11.4.3 Área de
piso, máximo: Dos veces la cobertura máxima.
11.4.4 Altura
de edificación máxima: No excederá 2 pisos o 7 m.
Ficha articulo
Artículo 12.—Zona Comercial (Z.C.):
12.1 Propósitos
La zona de comercio es el área de mayor intensidad de uso en la
ciudad, donde los elevados valores inmobiliarios, que resultan de su situación central
privilegiada, hacen necesario aceptar un aprovechamiento intensivo de la propiedad.
12.2 Usos permitidos
Todos los usos urbanos a excepción de los numerales del 1 al 9
(inclusive) del Anexo N° 1 "Lista de Usos".
12.3 Usos condicionales:
- Talleres de artesanía e industrias artesanales que no ocupen más de
cinco empleados, siempre que su operación o almacenamiento de materiales y equipo se
realice en un local completamente cerrado.
- Cualquier otro servicio o negocio de características y efectos
similares de los descritos, que además de no ser perjudicial a los usos vecinos no
produzcan ruidos, vibraciones, humo, olores, polvo, suciedad, gases nocivos, resplandor,
calor y peligro de fuego o explosión en mayor grado del que normalmente producirían las
indicadas actividades.
12.4 Requisitos:
12.4.1 Superficie, frente mínimo y cobertura máxima de edificación:
| ZONA |
ÁREA |
FRENTE |
COBERTURA
MÁXINÍA |
| Con servicio de cloaca Sin
servicio de cloaca |
96 m2 150 m2 |
6m 8m |
85% 85% |
12.4.2 Retiros mínimos:
Frontal: de acuerdo al alineamiento prevaleciente o por disposición
municipal expresa.
Lateral: No se exige.
Posterior: 3,00 metros.
12.4.3 Área de piso máxima:
Cuatro veces la cobertura máxima.
12.4.4. Altura máxima de la estructura
12 metros o 4 pisos.
Ficha articulo
Artículo 13.—Zona Industrial (ZJ)
Propósito:
El propósito primordial de esta zona es
permitir el desarrollo de industrias y protegerlas de usos vecinos incompatibles que
puedan poner en peligro la seguridad de la inversión.
Usos permitidos:
- Industrias en general, almacenes de depósitos y de
comercio al por mayor, previo dictamen favorable del Departamento de Salud e Higiene
Industrial del Ministerio de Salud.
- Servicios Comunales y comerciales de apoyo a la
población trabajadora, incluyendo áreas verdes y guarderías infantiles.
La Municipalidad y el Ministerio de Salud
otorgarán la aprobación final de los proyectos de instalaciones industriales solo
cuándo de los antecedentes se desprenda con toda claridad que la industria no generará
efectos adversos sobre la población de la ciudad, ni sobre la fauna y producción
agrícola, o forestal. Ya sea por las características mismas del proceso, o porque se
contemplan debidamente en el proyecto las medidas de control de contaminación necesarias.
Usos Condicionales:
- Comercio menor y otros servicios qué sean necesarios
para el buen funcionamiento del conjunto de las industrias; y para servir a la población
que allí labora.
- Cualquier tipo de actividad que tenga características y
efectos similares a los usos permitidos y que no produzcan ruidos, vibraciones, gases,
olores, desechos eliminables por agua, y peligro de fuego o explosión en mayor grado del
que normalmente generarían los usos permitidos.
13.4 Prohibiciones:
Quedan absolutamente prohibidas en las
zonas industriales las urbanizaciones residenciales los conjuntos residenciales de
cualquier tipo y los mataderos.
13.5 .Requisitos:
Tratándose de industrias o procesos que
requieren del cumplimiento de exigencias especiales para no interferir con otros usos,
causando daños a la población o para seguridad de los propios trabajadores dé la
industria, los requisitos serán fijados en cada caso y para los aspectos que interesen
por el Ministerio de Salud en lo concerniente a la seguridad y sanidad, y por la
Dirección de Urbanismo, con respecto al uso del suelo.
Sin perjuicio de lo anterior, en la zona
industrial deberá cumplirse como mínimo con los siguiente requisitos:
13.5.1 Superficie mínima de lote: 500 m2
13.5.2 Frente mínimo de lote: 15 m
13.5.3 Retiros: Frontal 6 metros
Los retiros mínimos laterales y
posteriores serán un mínimo de 3 metros cuando la fachada lateral o posterior respectiva
tenga una altura hasta los 5 metros. Por cada metro adicional de altura se agregará un
metro más al retiro.
13.5.4 Cobertura:
No podrá exceder el 60% de la superficie
del lote.
13.5.5 Carga y descarga:
Se deberán prever dentro del lote las
áreas necesarias para carga y descarga de productos.
A juicio de la Dirección de Urbanismo se podrán exceptuar
o reducir estos requisitos mínimos para aquellos casos muy especiales, como son
industrias muy pequeñas, servicios comunales y comerciales de apoyo a la industria y los
usos condicionales.
Ficha articulo
Artículo 14.—Zona público
institucional (Z.P.I.)
14.1 Propósitos
Las zonas de uso público tienen por objeto
el establecimiento de facilidades culturales, educativas, recreativas y administrativas
Convenientes para un apropiado desarrollo de la ciudad.
14.2 usos permitidos
En estás zonas, se usarán los edificios y
terrenos únicamente para los fines indicados a continuación:
- Oficinas de administración pública.
- Instituciones de Educación Pública.
- Museos, bibliotecas y centros comunales.
- Servicios públicos de tipo asistencial y hospitalario.
- Instituciones públicas de beneficencia.
- Estaciones de bomberos y delegaciones de policía.
- Otros usos públicos no molestos.
14.3 Requisitos
Los requisitos para las edificaciones y
usos en las zonas públicas los fijará la dependencia encargada de brindar los servicios,
junto con la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.
Ficha articulo
Artículo 15. Áreas Verdes,(A.V.)
15.1 Propósitos:
Las áreas verdes tienen por objeto proveer zonas convenientemente
localizadas para la instalación de facilidades recreativas y culturales públicas de
acuerdo a las necesidades de la población.
15.2 Usos permitidos:
Los terrenos y edificios principales o accesorios se usarán únicamente para los fines
expuestos a continuación:
- Centros comunales y recreativos.
- Facilidades recreativas públicas.
- Museos botánicos.
- Comercio menor y otros servicios que sean necesarios para el buen funcionamiento de
estas áreas.
15.3 Requisitos:
Los requisitos que deberán cumplir las edificaciones y usos en las
áreas verdes los fijará la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo.
Ficha articulo
Articuló 16.—Área
Rural (A.R.)
16.1 Propósito:
Esta zona es la
necesaria para retener el desarrollo urbano periférico y continuar e intensificar en ella
el uso agrícola, pecuario y forestal.
16.2 Usos
permitidos:
- Agropecuarios y
forestales
- Vivienda unifamiliar de
características suburbana o agrícola, quedan excluidos en todo caso los conjuntos
residenciales y las urbanizaciones
- Comercios y servicios conexos
a la agricultura
- Comercios y servicios
minoristas
- Granjas (avícolas,
apícolas, porcinas, caprinas, etc.)
16.3 Usos condicionales:
Todos los usos
urbanos, suburbanos y rurales, excepto conjuntos residenciales que impliquen alta
concentración de población. Se incluyen en estos usos aquellas industrias y conexos que
no convengan ubicar encías otras zonas; y aquellas actividades de servicio público que
requieren de por sí ubicarse en forma aislada, tales como Centros recreativos,
sanatorios, penales, etc.
16.4 Requisitos:
16.4.1 Superficie mínima de
lote o finca: 1 hectárea.
16.4.2 Frente mínimo de lote o
finca: 40 metros.
Ficha articulo
Artículo 17.—-Centros
Poblados Menores
17.1 Propósito:
El propósito
de incluir y regular estas zonas es el de atender las necesidades del crecimiento normal
de las poblaciones existentes que se encuentran ubicadas en el área rural separadas del
área urbana, cuyo desarrollo sería de características urbanas ya que su función
principal es ofrecer la prestación de servicios, tales como escuela, centro de salud,
bancos, cementerios, etc., a la población rural circundante.
17.2 Usos
permitidos:
Todos los usos urbanos, a
excepción de las industrias consideradas como peligrosas o nocivas por el Ministerio de
Salud.
17.3 Usos
condicionales:
- Beneficios de café.
- Mataderos.
17.4 Requisitos.
17.4.1 Para los
usos residenciales rigen los mismos requisitos de la zona residencial.
17.4.2 Para los
usos industriales, los requisitos es establecerán en forma análoga a la zona industrial.
17.4.3 Para los
usos restantes, los requisitos se establecerán por analogía con el uso más similar.
Ficha articulo
Artículo
18.—Zona de Alto Riesgo por Inundación (Z.A.R.)
18.1
Propósito: Proteger el área que bordea el cauce principal del río, promoviendo el
uso forestal de esas partes planas y de poca altura, que en ocasiones presentan causes
menores o abandonados, propensos a reactivarse en crecidas ligeramente mayores a las
máximas normales durante la estación lluviosa;
1. El río Quebradas: de la
Zona de Quebradas hasta la cuesta "El Panameño", 50 metros: a ambos lados del
no.
2. El río San Isidro de la
cuesta "El Panameño" hasta su unión con el río Jilguero, 15 metros a ambos
lados.
3. El río Jilguero hasta las
plantas de tratamiento del SNAA, 15 metros a ambos lados.
4. De las plantas de
tratamiento pasando por El Hoyón, hasta donde abarca el límite del Plan Regulador, 50
metros a ambos lados del río.
5. El río Rivas y Buena
Vista, General Viejo, Pejibaye, Platanares; 50 metros a ambos lados de los ríos
indicados.
6. Los alineamientos en los
ríos y las quebradas, serán los que determina el INVU a través de la aplicación de la
Ley Forestal numeró 7575, artículos 33 y 34, es, decir, inmediatamente después del
límite hasta donde abarca el Plan Regulador.
18.2 Ríos que generan
problemas en el Cantón de Pérez Zeledón.
18.2.1 Río
Quebradas: En el sector norte de esta depresión sé ubica el río Quebradas, Río
Jilguero, afluentes del río Pedregoso y éste del Pacuar, el cual atraviesa la parte
sureste de la ciudad de San Isidro.
En épocas de
lluvias intensas la comunidad de Quebradas, ubicada 5 km. al norte es afectada; y para el
28 de julio de 1996 no fue la excepción, donde las obras de infraestructura más
importantes como puentes y caminos, además de viviendas fueron dañados.
18.2.2 Río
General, Río Buena Vista, y Chirripó Pacífico: Su característica más importante es
que presentan un cauce con fuerte pendiente, donde concluyen muchos ríos y quebradas que
aportan suficiente agua y material por erectos de deslizamiento y socavamiento de los
cauces aguas abajo. Los afluentes del Río Buena Vista son más que todo quebradas con un
alto gradiente y con un gran aporte de material entre las cuales están: Azul, Ernesto,
Pueblo Escondido, Boquete, Gemelas, Pueblo Nuevo, entre otras. La confluencia de los ríos
Buena Vista y Chirripó Pacífico forman el Río General, donde se evidencia un gran
dinamismo en las, superficies recorridas por el río principal y afluentes, donde los
microrelieves, como terrazas aluviales recientes y cauces abandonados que llegan hasta la
unión con el río Pacuar.
Históricamente
el reporte de inundaciones más grandes ocasionadas por el río General, que es afluente
principal del río Grande de Torraba, fueron entre el 12 y 14 de octubre de 1955, como
resultado de un fuerte temporal que azotó el país, donde, fueron afectados puentes y
varias viviendas en las localidades de Hermosa y Peñas Blancas.
Este rasgo del
proceso fluvial permite destacar la dinámica de socavamiento y migración hacia afuera de
la orilla externa del río coincidiendo este desplazamiento en algunos tramos con el
derecho vial de caminos principales donde la erosión es muy fuerte provocando el lavado
de los caminos de acceso tanto a Rivas, Pueblo Nuevo, Palmital y Buenavista, el que a su
vez no podría ser fácilmente rectificado, ya que este se encuentra entre el cauce, del
río y el terreno montañoso, donde las laderas son de fuerte pendiente.
El río General
discurre por una planicie aluvial, caracterizada por una dinámica de tipo meándrico
manifestada por la sinuosidad de su cauce principal y por la presencia de cauces
abandonados, que se reactivan fácilmente con lluvias fuertes o eventos hidrometeoro-
lógicos extraordinarios, caso típico del Huracán César.
18.3 Usos
Permitidos: Las zonas delimitadas como de Alto Riesgo en el plano de zonificación a
escala 1:10.000 y zonas de peligrosidad a escala 1:50.000, corresponden al área aledaña
al cauce fluvial, propensa a sufrir inundaciones periódicas, que por disposición de
leyes, se considerarán como "Zonas Protectoras", en consecuencia queda
prohibido efectuar en ellas labores agropecuarias o .eliminar la vegetación, únicamente
se permitirá la reforéstación con especies vegetales propias de la zona.
18.4 Comunidades ubicadas en
las márgenes de los ríos:
La Palma:
El sector más vulnerable sé ubica en las coordenadas (493 E) y (367.150 N), hoja San
Isidro en las cercanías del Río Pacuar, donde por efectos de socavamiento y
desbordamiento en las cercanías del puente conocido como la Palma, fue dañado, además
de la destrucción de varias viviendas.
Los posibles
efectos por desbordamiento del río Pacuar, aguas arriba del puente La Palma es alto, por
lo tanto, la zona aledaña (margen izquierda) en cualquier momento puede ser muy
vulnerable principalmente en los alrededores del restaurante.
El Hoyón:
Un sector aledaño a la escuela del lugar conocido como El Hoyón, fue drásticamente
afectado por el socavamiento de la margen derecha del río Jilguero, donde varias casas
fueron totalmente destruidas, además de la erosión dé un, tramo de la carretera que
desapareció en su totalidad. Una parte de la plaza de fútbol del centro educativo Él
Hoyón desapareció, dejando expuesto y en alto riesgo parte de la infraestructura, de
aguas negras; generando problemas por contaminación.
El centro
educativo del Hoyón, debe ser reubicado, por encontrarse en zona de Alto Riesgo:
Hospital Nuevo
y Santa Cecilia: En la margen derecha del río Jilguero se produjo una fuerte
erosión, donde tanto viviendas como puentes fueron seriamente afectados. Debido a esta
situación es necesario no autorizar ningún permiso dé construcción en el área de Alto
Riesgo del río Jilguero.
Rivas: La
comunidad de Rivas y en caso particular el Barrio Pueblo Nuevo, fue una de las localidades
del cantón, de San Isidro más vulnerables, donde parte del barrio desapareció casi por
completo, esto debido a que muchas de las viviendas fueron construidas dentro de antiguos
rellenos de cauces, que se reactivaron por las altas precipitaciones ocasionadas por el
Huracán César.
Lamentablemente
la población de Rivas está asentada en antiguas terrazas aluviales del río Buena Vista,
con poca altura que la hacen susceptible de inundaciones por arrastre de troncos, rocas,
lodo, etc. Por tal razón se establece una zona de Alto Riesgo donde no se permite el
desarrollo urbano; además de políticas de regulación en el uso del suelo, promoviendo
la reforestación de áreas denudadas y prácticas agrícolas que no favorezcan la
erosión.
De Igual forma,
la vía entre Rivas y Pueblo Nuevo fue totalmente modificada, ya que la carretera fue
erosionada completamente y pasó a ser parte del río una parte de la nueva ruta se
construyó a lo largo de una ladera bastante inestable, donde los cortes de los taludes y
características del terreno favorecen que se originen deslizamientos, además de
pequeñas quebradas que tienen un alto gradiente, que arrastran desde las partes altas
gran cantidad de material.
La Hermosa:
Históricamente los daños más graves por inundaciones generadas por el río General,
ocurrieron el 12 y 14 de octubre de 1955. Para julio de 1996, la comunidad de la Hermosa,
ubicada en una zona de topografía plana, del margen izquierdo del cauce del Río General,
benefició que la afectación fuera mayor por el desbordamiento de las aguas, con el
arrastre de gran cantidad de sedimentos, rocas y troncos que provocaron destrucción a
todas aquellas viviendas Ubicadas en esta área, donde él impacto fue mayor.
Por
considerarse un área sumamente susceptible a ser afectada y dada la evidencia de antiguos
cauces abandonados, rocas en terrenos aledaños qué fueron depositados por antiguas
inundaciones, reflejan ser fieles testigos de que en algún momento de la historia del
río, el área fue inundable por posibles eventos extraordinarios; del análisis
fotogramétrico e hidrológico se concluye que corresponda a una ZONA DE ALTO RIESGO.
Distrito de
Pejibaye: La ubicación del barrio denominado "El Colegio'' en la margen derecha
del río Platanares, en un área de clara influencia fluvial, favoreció que el
desbordamiento del mismo destruyera en su totalidad todo el barrio.
Las claras
evidencias de área inundable se determina por los indicios de antiguas inundaciones,
donde bloques de rocas y troncos de antiguos árboles están sepultados bajo cierta capa
de sedimento, siendo testigos fieles de que la zona no era adecuada para asentar
viviendas.
La ubicación
del distrito de Pejibaye puede reflejar que en cierta forma el área que comprende el
sector central puede ser inundada, si las condiciones en la cuenca están favorecidas con
el aporte de mucho sedimento debido a deslizamientos y fuertes precipitaciones, así como
de eventos climáticos extraordinarios: Se delimitó la zona de Alto Riesgo en plano a
escala 1:50.000 donde no se permitirá el desarrollo urbano.
Localidad de
San Rafael de Platanares: La zona se caracteriza por presentar una topografía muy
irregular donde los deslizamientos en la cuenca alta del río Platanares, provocados por
la saturación del suelo, como por las pendientes pronunciadas de los terrenos aledaños,
y altos índices de escurrimiento por la deforestación de los terrenos, causaron el
encañonamiento del agua en cauces angostos que rellenaron las pocas áreas planas en sus
márgenes inundándolas, depositando gran cantidad de lodo y troncos; siendo favorecida
por él taponamiento del pequeño puente sobre el río Platanares en el camino que conduce
a Bolivia, todo el poblado se ubica en una zona de Alto Riesgo por inundación.
El Brujo de
Savegre: El asentamiento de El Brujo se localizó en un área de topografía plana de
Clara influencia fluvial, principalmente en las cercanías del río División, donde el
pueblo fue arrasado por el desbordamiento de las aguas. La alta instabilidad observada a
lo largo de la carretera que da acceso a esta comunidad, favorece y contribuye para el
futuro que constantemente en la zona exista mayor arrastre de sedimentos hacia el cauce,
aportando mayor volumen y arrastre de sedimentos, recargando el río y quebradas,
provocando desbordamiento principalmente en las partes más planas e inunden por completo
estos sectores.
Por lo tanto
debido a la afectación directa del río División se establece que el, área plana
ubicada entre la callé de acceso y el cauce es altamente vulnerable por el desbordamiento
del río y no debe autorizarse ningún tipo de construcción en esa zona.
Ficha articulo
Artículo 19.—Zonas de Mediano
Riesgo de Inundación (Z.M.R.)
19.1 Propósito: El propósito de esta
zona es establecer un área de amortiguamiento entre las zonas de Alto Riesgo y las de
Bajo Riesgo, donde la topografía es plana. Corresponde al área más alejada, con mayor
altura, respecto al cauce principal, donde el riesgo de inundación está asociado a
crecidas de considerable magnitud.
19.2 Usos permitidos: Todas aquellas
obras de infraestructura destinadas a salvaguarda los posibles riesgos por inundación
tales como, muros de gaviones, diques, canalización de aguas, etc. Así como las
construcciones permitidas por la Ley de Cogéneración Eléctrica Paralela y Autónoma. La
actividad agrícola o forestal, sin construcción de edificaciones.
19.3 Requisitos: El área
mínima de la segregación para uso agrícola o forestal será de una hectárea,
habilitada únicamente por servidumbre agrícola con 7 metros, de ancho, que debe formar
parte de la parcela.
Ficha articulo
Artículo
20.—Zonas de deslizamiento (plano a escala 1:50.000).
20.1
Propósito: ubicar las áreas con Alto Riesgo por deslizamiento, para evitar; el
desarrollo urbano en sus alrededores, los/principales lugares afectados son:
20.2 Sector
Mollejones - Pejibaye: La zona se caracteriza por presentar una topografía muy
irregular, donde los deslizamientos y erosiones intensas son las amenazas mas comunes,
tanto a lo largo de la carretera como en las rutas alternas.
Los daños más
comunes fueron pequeños deslizamientos, causados por la cercanía a los bordes de los
taludes de las viviendas y la poca canalización de aguas pluviales y servidas, factores
que mantenían prácticamente el terreno saturado, que unido a la alta precipitación
fueron el "gatillo disparador" que aceleraron los deslizamientos y flujos de
lodo, hacia la carretera como para algunas viviendas construidas sin asesoría
profesional.
20.3
Deslizamiento de Zapotal de San Pedro: El deslizamiento se ubica en el distrito. 5to.
del Cantón de Pérez Zeledón, en la localidad de Zapotal, el río San Rafael y Zapotal
forman a la altura de Zapotal Arriba el río Unión y uno de los tributarios principales
es la Quebrada Mollejones que se ubica en la cuenca superior del mismo, donde se localiza
el Deslizamiento Zapotal.
Las dimensiones
son de una longitud de aproximadamente 2 km. de largo y un ancho, de 200 m, inclusive a
unos 200m antes de la confluencia de la quebrada Mollejones con el río San Rafael, la
quebrada cambió su cauce original, proceso que generó mucha inestabilidad en ambos
márgenes originando fuertes agrietamientos en el terreno y daños a viviendas, caminos y
tuberías del acueducto. Para octubre de 1995, se observaron grietas en la plaza y
asentamientos en una de las viviendas cercanas a la margen izquierda de la Quebrada
Mollejones y para el 28 y 29 de julio de 1996, nuevamente el área de Zapotal de San
Pedro, se reactivó toda la masa de terreno, provocando serios daños, por la relación
directa de las fuertes lluvias saturaron el terreno, generando un desplazamiento de
material hacia cauce, de la quebrada y posteriormente hacia el río San Rafael,
ocasionando asentamientos y agrietamientos en la mayoría de los terrenos que se ubican en
cercanías de la quebrada; las principales causas que provocaron esta remoción en masa
son:
- Reactivación
del área inestable
- Saturación
del terreno debido al excesivo contenido de agua (tanto por precipitación normal, como
por las nacientes existentes).
-
Características del terreno muy arcilloso.
- Fuerte
erosión y arrastre de rocas de ambas márgenes.
- Modificación
del cauce de la quebrada Mollejones que favoreció una fuerte erosión.
Considerando
estas características, no es posible la realización de obras de contención por su costo
muy elevado y porque las condiciones actuales del terreno no favorecen la construcción de
ningún tipo de obra dentro del área.
Debido a lo
anterior tenemos que el sector central de Zapotal se considera como una ZONA DE ALTO
RIESGO POR DESLIZAMIENTO, ya que la alta inestabilidad existente, a lo largo de la
quebrada Mollejones puede en un futuro generar una obstrucción en el cauce,
principalmente cerca de la desembocadura al río San Rafael.
Recomendaciones:
1) El
traslado de los pobladores ubicados en la zona inestable, principalmente las viviendas
existentes en la parte superior de la corona principal, la afectación depende de las
precipitaciones, saturación del terreno o por un sismo que aceleró el proceso de
deslizamiento.
2) Que la
Municipalidad de Pérez Zeledón, no autorice ningún permiso de construcción dentro del
área inestable (Ver plano escala 1:50.000). (El plano no se pudo incorporar por lo
complicado de su formato. Véase la Gaceta N° 81 del 28/04/1998 Alcance N° 9)
20.4
Localización de Valencia - Distrito de Páramo: El área afectada por un
deslizamiento traslacional, corresponde a un cafetal y varias viviendas con un área
aproximada a 2 hectáreas, la topografía empinada con fuertes pendientes, el tipo de
material parental constituidos por coluvies y areniscas alteradas de poca resistencia,
aunado a la saturación del suelo por las fuertes lluvias, como las nacientes, han
favorecido ese deslizamiento que ya presenta agrietamientos por donde se puede introducir
el agua con facilidad, aumentando el riesgo de las poblaciones aguas abajo desde Valencia
hasta el Hoyón, pasando por San Ramón Norte y Sur, Pedregosito y Pedregoso, poblaciones
ubicadas en las márgenes del río San Ramón.
Recomendaciones:
1- Por lo pequeño del área,
realizando un estudió adecuado se podría recomendar soluciones para retención del
deslizamiento.
2- No permitir ningún tipo de
construcción dentro, del área inestable.
El traslado de los pobladores
ubicados en el área inestable.
Ficha articulo
Artículo 21 .—-Zonas de
Protección por Topografía (Z.P.T.).
21.1 Propósito: Reforestar aquellas
áreas con pendiente superior al 30%, que no las hace aptas para el desarrollo urbano.
21.2 Usos permitidos: Únicamente la
reforestación, para protegerlas de la erosión, evitando, los posibles deslizamientos de
materiales o corrientes del lodo.
21.3 Usos condicionales:
Reforestación por medio de planes de manejo forestal, de acuerdo con los lineamientos y
procedimientos que establece el MINAE (Ministerio de Ambiente y Energía).
Ficha articulo
CAPITULÓ IV
Disposiciones Finales
Artículo 22.—Sanciones
La contravención a las normas del presente
Reglamento se sancionará de la siguiente forma:
22.1 La instalación de actividades en
edificios ya existentes; que implican un usó que no concuerda con la zonificación
indicada; ya sea un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará
con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurra.
22.2 Municipalidad o la Dirección de
Urbanismo llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a
la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
22.3 Se aplicarán además, todas las sanciones civiles y
penales contempladas en las playas correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones
tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este
reglamento que consienten en la violación del mismo.
Ficha articulo
Artículo 23.—Modificaciones al
Reglamento
Las modificaciones y variantes que se
deseen introducir al presente reglamento se someterán a la tramitación prevista en el
artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana 4240 del 15 de noviembre de 1968.
Este Reglamento fue aprobado en la sesión
ordinaria No 294-97, artículo 3°, inciso 7), celebrada por el Concejo
Municipal el 18 de marzo de 1997 y rige a partir dé la fecha de su publicación en el
Diario Oficial, quedando derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus
normas.
Ficha articulo
ANEXO N° 1
1. Mataderos
2. Aserraderos
3. Granjas
4. Ingenios
5. Beneficios
de café
6. Industrias y
conexos
7. Cementerios
de automóviles y depósitos de chatarra
8.
Estacionamiento dé "Trailers
9. Cementerios
10. Terminal de
autobuses
11. Depósitos
de materiales de construcción
12. Talleres de
forja y hojalatería
13. Talleres de
enderezado y pintura
14. Talleres de
carpintería
15. Talleres
mecánicos
16. Salones de
baile
17. Talleres de
tipografía
18. Estaciones
de servicio y gasolineras
19.
Estacionamiento de autobuses
20. Exhibición
y venta de automóviles y maquinaria agrícola
21. Almacenes y
bodega
22. Mercados
23.Estadios
24.
Supermercados
25. Moteles y
hoteles
26.
Entretenimientos mecánicos y electrónicos
27. Clínicas,
hospitales y otros centros de salud
28. Capillas
mortuorias
29. Clínica de
animales
30. Cines
cerrados o al aire libre
31.
Restaurantes
32. Panaderías
33. Talleres de
reparación de calzado
34. Centros
deportivos
35. Comercio menor
Ficha articulo
ANEXO N°2
Artículos de la ley de Planificación
Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968 mencionados en este Reglamento.
"Artículo 17.—-Previamente a
implantar un Plan Regulador o alguna de sus partes deberá la Municipalidad que lo
intenta:
1) Convocar a una Audiencia Pública por
medio del Diario, Oficial y la divulgación adicional necesaria con la indicación de
local, fecha y horario para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas
que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con
antelación no menor de quince días hábiles;
2) Obtener la aprobación de la Dirección
de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina, o difiera del que
aquella hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13;
3) Publicar en "La Gaceta" el
aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán
exigibles las correspondiente regulaciones.
Igualmente serán observados los requisitos
anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar total o parcialmente, el
referido plan o cualquiera de sus reglamentos.
"Artículo 33.—Para todo
fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos, urbanos y demás áreas
sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la oficina
municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones
resultantes y que además, el notario o funcionario público autorizante, de fe en el acto
de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la
que exprese dicho plano.
Los fraccionamientos que se hagan por
documento privado, al igual que en los documentos públicos, se regularán ineficaces si
carecen de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado."
Ficha articulo
Fecha de generación: 15/11/2025 17:07:07
|