CONTABILIDAD NACIONAL
AVISO
En cumplimiento de sus deberes y funciones como Órgano Rector del Subsistema de
Contabilidad, atribuidos por disposición expresa de la Ley de la Administración
Financiera de la República y Presupuestos Públicos N° 8131, la Contabilidad
Nacional informa a todas las entidades y órganos comprendidos en el artículo 1
de la precitada Ley, que se ha emitido la Resolución Nº 0002-2012 del
25/05/2012, la cual resuelve, Adoptar e implementar en el Sector Público
Costarricense, de conformidad con los lineamientos establecidos por el Decreto
Ejecutivo Nº 34918-H, denominado "Adopción e Implementación de las Normas
Internacionales de Contabilidad del Sector Público (NICSP), en el Ámbito
Costarricense", la nueva versión de las NICSP emitidas por el Consejo de Normas
Internacionales de Contabilidad para el Sector Público (IPSASB) de la IFAC en
español, y publicadas oficialmente el día 07 de marzo del 2012. El documento se
encuentra disponible en la siguiente dirección electrónica:
https://www.hacienda.go.cr/Msib21/Espanol/Contabili
dad+Nacional/Bienvenida.htm-
(Nota de Sinalevi: La presente norma se extrajo del
sitio web de Contabilidad
Nacional, y se transcribe a continuación:)
Norma Internacional de Contabilidad nº 40 (NIC 40)
Inversiones inmobiliarias
Esta Norma
revisada sustituye a la NIC 40 (2000) Inmuebles de inversión, y se
aplicará en los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de
2005. Se aconseja su aplicación anticipada.
Norma
Internacional de Contabilidad nº 40 (NIC 40)
Inversiones
inmobiliarias
Objetivo
1. El
objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las inversiones
inmobiliarias y las exigencias de revelación de información
correspondientes.
Alcance
2. Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, valoración y revelación
de información de las inversiones inmobiliarias.
3. Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la valoración en los
estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre un inmueble mantenido
en régimen de arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento
financiero, también se aplicará para la valoración en los estados financieros
de un arrendador, de las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de
arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC
17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:
(a) clasificación de los arrendamientos como
arrendamientos financieros u operativos;
(b) reconocimiento de las rentas por arrendamiento de
inversiones inmobiliarias (ver también NIC 18 Ingresos ordinarios);
(c) valoración, en los estados financieros del
arrendatario, de los derechos sobre inmuebles mantenidos en régimen
arrendamiento operativo;
(d) valoración, en los estados financieros del
arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero;
(e) contabilización de las transacciones de venta con
arrendamiento posterior; e
(f) información a revelar sobre arrendamientos financieros
y operativos
4. Esta Norma no será de aplicación a:
(a) los activos biológicos adheridos a terrenos y
relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41, Agricultura);
(b) las inversiones en derechos mineros, exploración y
extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables
similares.
Definiciones
5. Los siguientes términos se usan, en la presente
Norma, con el significado que a continuación se especifica:
Coste es el importe de efectivo
o medios líquidos equivalentes al efectivo pagados, o el valor razonable de la
contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su
adquisición o construcción o, cuando sea aplicable, el importe atribuido a ese
activo cuando sea inicialmente reconocido de acuerdo con los requerimientos
específicos de otras NIIF, por ejemplo, de la NIIF 2 Pagos basados en
acciones.
Importe en libros es el importe por
el que se reconoce un activo en el balance.
Inversiones inmobiliarias son inmuebles
(terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se
tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un
arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de
para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes
o servicios, o bien para fines administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las
operaciones.
Inmuebles ocupados por el dueño son inmuebles que
se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado
un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de
bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
Valor razonable es el importe por
el cual un activo puede ser intercambiado entre partes interesadas y
debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de
independencia mutua.
6. Un derecho sobre un inmueble que el arrendatario mantenga en régimen de
arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una inversión inmobiliaria
si, y sólo si, el inmueble cumpliese, en su caso, la definición de inversión
inmobiliaria, y el arrendatario emplease el modelo del valor razonable,
establecido en los párrafos 33 a 55, para los activos reconocidos. Esta
clasificación alternativa podrá realizarse para cada uno de los inmuebles por
separado. Sin embargo, una vez que esta clasificación alternativa haya sido
elegida para un derecho sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento
operativo, todos los inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias se
contabilizarán utilizando el modelo del valor razonable. Cuando se elija esta
clasificación alternativa, cualquier derecho sobre el inmueble así clasificado
se incluirá en la información a revelar requerida en los párrafos 74 a 78.
7. Las inversiones inmobiliarias se tienen para obtener rentas, plusvalías
o ambas. Por lo tanto, las inversiones inmobiliarias generan flujos de efectivo
que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos
poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las inversiones inmobiliarias de
las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios
(o el uso de inmuebles para fines administrativos) generan flujos de efectivo
que no son atribuibles solamente a los inmuebles, sino a otros activos
utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC
16 Inmovilizado material se aplica a los inmuebles ocupados por el
dueño.
8. Los siguientes casos son ejemplos de inversiones inmobiliarias:
(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalías a
largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de
las actividades del negocio;
(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no
determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se
utilizará como inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo,
dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese
terreno se mantiene para obtener plusvalías);
(c) un edificio que sea propiedad de la entidad (o
bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté
alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y
(d) un edificio que esté desocupado y se tiene para
ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.
9. Los siguientes son ejemplos de partidas que no son inversiones
inmobiliarias y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:
(a) inmuebles con el propósito de venderlos en el
curso normal del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o
desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Existencias), por
ejemplo inmuebles adquiridos exclusivamente para su enajenación o disposición
por otra vía en un futuro cercano o para desarrollarlos y revenderlos;
(b) inmuebles
que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (véase
la NIC 11 Contratos de construcción);
(c) inmuebles ocupados por el dueño (véase la NIC 16 Inmovilizado
material), incluyendo, entre otros, los inmuebles que se tienen para su uso
futuro como inmuebles ocupados por el dueño, inmuebles que se tienen para
realizar en ellos construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos
posteriormente como ocupados por el dueño, inmuebles ocupados por empleados (paguen
o no rentas según su valor de mercado) e inmuebles ocupados por el dueño en
espera de desprenderse de ellos;
(d) inmuebles que están siendo construidos o mejorados
para uso futuro como inversiones inmobiliarias, a los que se aplicará la NIC 16
hasta que la construcción o desarrollo estén terminados, fecha en la que se
convierten en inversiones inmobiliarias y por lo tanto quedan sujetos a esta
Norma; no obstante, esta Norma será de aplicación a los inmuebles que ya eran
de inversión pero en estos momentos están siendo mejorados nuevamente para uso
futuro como inversiones inmobiliarias (véase el párrafo 58);
(e) las propiedades arrendadas a otra entidad en
régimen de arrendamiento financiero.
10. Ciertos inmuebles se componen de una parte que se tiene para ganar
rentas o plusvalías, y otra parte que se utiliza en la producción o suministro
de bienes o servicios o bien para fines administrativos. Si estas partes pueden
ser vendidas separadamente (o colocadas por separado en régimen de
arrendamiento financiero), la entidad las contabilizará también por separado.
Si no fuera así, el inmueble únicamente se calificará como inversión
inmobiliaria cuando se utilice una porción insignificante del mismo para la
producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos.
11. En ciertos casos, la entidad suministra servicios complementarios a los
ocupantes de un inmueble. Esta entidad tratará dicho inmueble como inversión
inmobiliaria si los servicios son un componente insignificante del contrato. Un
ejemplo podría ser la vigilancia y los servicios de mantenimiento que
proporciona el dueño de un edificio a los arrendatarios que lo ocupan.
12. En otros casos, los servicios proporcionados son un componente más
significativo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los
servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del
contrato en su conjunto. Por lo tanto, un hotel gestionado por el dueño es un
inmueble ocupado por éste y no una inversión inmobiliaria.
13. Puede ser difícil determinar si los servicios complementarios son lo
suficientemente significativos para hacer que el inmueble no se califique como
inversión inmobiliaria. Por ejemplo, el dueño de un hotel transfiere algunas
veces ciertas responsabilidades a terceras partes en virtud de un contrato de
administración. Los términos de dicho contrato pueden variar ampliamente. En un
extremo del espectro de posibilidades, la posición del dueño podría ser, en el
fondo, la de un inversor pasivo. En el otro extremo del espectro, el dueño
podría simplemente haber subcontratado a terceros ciertas funciones de gestión
diaria, pero conservando una exposición significativa a las variaciones en los
flujos de efectivo generados por las operaciones del hotel.
14. Se requiere un juicio para determinar si un inmueble puede ser
calificado como inversión inmobiliaria. La entidad desarrollará criterios para
poder ejercer tal juicio de forma coherente, de acuerdo con la definición de
inversiones inmobiliarias y con las directrices correspondientes que figuran en
los párrafos 7 al 13. El apartado (c) del párrafo 75 requiere que la entidad
revele dichos criterios cuando la clasificación resulte difícil.
15. En algunos casos, una entidad tiene un inmueble que arrienda a la dominante
o a otra dependiente del mismo grupo y es ocupado por éstas. Este inmueble no
se calificará como de inversión, en los estados financieros consolidados que
incluyen a ambas entidades, dado que se trata de un inmueble ocupado por el
dueño, desde la perspectiva del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la
perspectiva de la entidad que lo tiene, el inmueble es de inversión si cumple
con la definición del párrafo 5. Por lo tanto, el arrendador tratará el
inmueble como de inversión en sus estados financieros individuales.
Reconocimiento
16. Las inversiones inmobiliarias se reconocerán
como activos cuando, y sólo cuando:
(a) sea probable que los beneficios económicos
futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la
entidad; y
(b) el coste de las inversiones inmobiliarias pueda
ser valorado de forma fiable.
17. Según este criterio de reconocimiento, la entidad evaluará todos los
costes de sus inversiones inmobiliarias, en el momento en que incurra en ellos.
Estos costes comprenderán tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente
para adquirir o construir una partida de inmuebles, como los costes incurridos
posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento
correspondiente.
18. De
acuerdo con el criterio de reconocimiento contenido en el párrafo 16, la
entidad no reconocerá, en el importe en libros de un elemento de las
inversiones inmobiliarias, los costes derivados del mantenimiento diario del
elemento. Tales costes se reconocerán en el resultado del ejercicio cuando se
incurra en ellos. Los costes del mantenimiento diario son principalmente los
costes de mano de obra y los consumibles, que pueden incluir el coste de
pequeños componentes. El objetivo de estos desembolsos se describe a menudo
como 'reparaciones y conservación' del inmueble.
19.
Algunos componentes de las inversiones inmobiliarias podrían haber sido
adquiridos en sustitución de otros anteriores. Por ejemplo, las paredes
interiores pueden sustituirse por otras distintas de las originales. Según el
criterio de reconocimiento, la entidad reconocerá en el importe en libros de
una inversión inmobiliaria el coste de sustituir un componente del mismo,
siempre que satisfaga los criterios de reconocimiento, desde el mismo momento
en que se incurra en dicho coste. El importe en libros de estos componentes
sustituidos se dará de baja de acuerdo con los criterios de baja en cuentas
contemplados en esta Norma.
Valoración inicial
20. Las inversiones inmobiliarias se valorarán
inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la
valoración inicial.
21. El coste de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderán su
precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los
desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios
profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades
y otros costes asociados a la transacción.
22. El coste de una inversión inmobiliaria autoconstruida será su coste en
la fecha en que la construcción o desarrollo queden completados. Hasta esa
fecha, la entidad aplicará la NIC 16 Inmovilizado material. A partir de
esa fecha, el inmueble se convertirá en una inversión inmobiliaria y le será de
aplicación lo dispuesto en esta Norma (véanse el apartado (e) del párrafo 57 y
el párrafo 65).
23. El coste de una inversión inmobiliaria no se incrementará por los
costes de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner el inmueble
en condiciones de uso), ni por las pérdidas iniciales de explotación en las que
se incurra antes de que la inversión inmobiliaria alcance el nivel esperado de
ocupación, ni por las cuantías anormales de desperdicios, de mano de obra u
otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble.
24. Si el pago por una inversión inmobiliaria se
aplazase, su coste será el equivalente al precio de contado. La diferencia
entre esta cuantía y el total de pagos se reconocerá como un gasto por
intereses durante el periodo de aplazamiento.
25. El coste inicial del derecho sobre un inmueble mantenido en régimen de
arrendamiento y clasificado como una inversión inmobiliaria, será el
establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17,
esto es, el activo se reconocerá por el menor valor entre el valor razonable
del inmueble y el valor actual de los pagos mínimos por arrendamiento. De
acuerdo con ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un importe
equivalente∗.
∗ Nota del ICAC: La traducción de este párrafo se
ha realizado siguiendo la versión inglesa de esta norma, y es distinta a la que
figura en la publicación oficial, debido a un error que actualmente está en
fase de corrección.
26.
Cualquier importe adicional que se haya pagado por el arrendamiento se tratará,
para los propósitos de valoración, como parte de los pagos mínimos por
arrendamiento, y por tanto quedará incluido en el coste del activo, pero se
excluirá del pasivo correspondiente. Si un derecho sobre un inmueble mantenido
en arrendamiento se clasificase como una inversión inmobiliaria, el elemento
contabilizado por su valor razonable sería el derecho y no el inmueble
subyacente. En los párrafos 33 a 52 se establecen directrices para determinar
el valor razonable del derecho sobre un inmueble de acuerdo con el modelo del
valor razonable. Estas directrices serán también las relevantes para determinar
el valor razonable, en caso de que dicho valor se use como coste a efectos del
reconocimiento inicial.
27.
Algunas inversiones inmobiliarias pueden haber sido adquiridas a cambio de uno
o varios activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no
monetarios. La siguiente discusión se refiere solamente a la permuta de un
activo no monetario por otro, pero también es aplicable a todas las permutas
descritas en el primer inciso de este párrafo. El coste de dicha inversión
inmobiliaria se medirá por su valor razonable, a menos que (a) la transacción
de intercambio no tenga carácter comercial, o (b) no pueda medirse con
fiabilidad el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado.
El elemento adquirido se valorará de esta forma incluso cuando la entidad no
pueda dar de baja inmediatamente el activo entregado. Si la partida adquirida
no se mide por su valor razonable, su coste se valorará por el importe en
libros del activo entregado.
28. La
entidad determinará si una permuta tiene carácter comercial, considerando en
qué medida se espera que cambien los flujos de efectivo futuros como
consecuencia de dicha transacción. Una permuta tendrá carácter comercial si:
(a) la
configuración (riesgo, calendario e importe) de los flujos de efectivo del
activo recibido difiere de la configuración de los flujos de efectivo del
activo transferido; o
(b) el
valor específico para la entidad de la parte de sus actividades afectada por la
permuta, se ve modificado como consecuencia del intercambio; y además
(c) la
diferencia identificada en (a) o en (b) resulta significativa al compararla con
el valor razonable de los activos intercambiados.
Al determinar si
una permuta tiene carácter comercial, el valor específico para la entidad de la
parte de sus actividades afectada por la transacción, deberá tener en cuenta
los flujos de efectivo después de impuestos. El resultado de estos análisis
puede quedar claro sin necesidad de que la entidad deba realizar cálculos
detallados.
29. El
valor razonable de un activo, para el que no existen transacciones comparables
en el mercado, puede determinarse con fiabilidad si (a) la variabilidad en el
rango de las estimaciones del valor razonable del activo no es significativa, o
(b) las probabilidades de las diferentes estimaciones, dentro de ese rango,
pueden ser valoradas razonablemente y utilizadas en la estimación del valor
razonable. Si la entidad es capaz de determinar de forma fiable los valores
razonables del activo recibido o del activo entregado, entonces, se utilizará
el valor razonable del activo entregado para valorar el coste del activo
recibido, a menos que se tenga una evidencia más clara del valor razonable del
activo recibido.
Valoración
posterior al reconocimiento
Política contable
30. A excepción de lo señalado en los párrafos 32A y 34, la entidad elegirá
como política contable el modelo del valor razonable, contenido en los párrafos
33 a 55, o el modelo del coste, contenido en el párrafo 56, y aplicará esa
política a todas sus inversiones inmobiliarias.
31. La NIC 8 Políticas contables, cambios en las estimaciones contables
y errores establece que se efectuará un cambio voluntario en una política
únicamente si dicho cambio proporciona una presentación más adecuada de los
eventos y transacciones, en los estados financieros de la entidad. Es altamente
improbable que un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste
proporcione una presentación más adecuada.
32. Esta Norma requiere a todas las entidades determinar el valor razonable
de sus inversiones inmobiliarias para propósitos de valoración (modelo del
valor razonable) o revelación (modelo del coste). Se recomienda a las
entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus
inversiones inmobiliarias a partir de una tasación practicada por un experto
independiente cualificado profesionalmente y una experiencia reciente en la
localidad y en el tipo de inversión inmobiliaria que está siendo valorado.
Inversiones inmobiliarias relacionadas con pasivos
32A. La entidad puede:
(a) escoger entre el modelo del valor razonable y
el modelo del coste para todas sus inversiones inmobiliarias que sirvan de
garantía a pasivos en los que se pague un rendimiento ligado directamente al
valor razonable, o a la rentabilidad, de los activos específicos que se estén
incluidos en dichas inversiones inmobiliarias; y
(b) escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para
todas las demás inversiones inmobiliarias, con independencia de la elección
realizada en el apartado (a) anterior.
32B.
Algunas entidades aseguradoras y otras entidades crean fondos inmobiliarios
internos que emiten unidades de participación nocional, algunas de las cuales
se colocan entre los inversores, en contratos ligados al valor de esas
unidades, y otras se mantienen por parte de la entidad. El párrafo 32A no
permite a una entidad medir los inmuebles poseídos por el fondo parcialmente al
coste y parcialmente al valor razonable.
32C.
Si una entidad escoge diferentes modelos para las dos categorías descritas en
el párrafo 32A, las ventas de inversiones inmobiliarias entre conjuntos de
activos que se valoran utilizando diferentes modelos se reconocerán al valor
razonable, y el cambio acumulado en este valor razonable se reconocerá en el
resultado del ejercicio. De acuerdo con esto, si se vendiese una inversión
inmobiliaria de un conjunto de activos en el que se aplicase el modelo del
valor razonable, a otro conjunto de activos en el que se utilizase el modelo
del coste, el valor razonable del inmueble en la fecha de la venta se
convertirá en su coste atribuido.
Modelo del valor
razonable
33. Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya
escogido el modelo del valor razonable valorará todas sus inversiones
inmobiliarias al valor razonable, excepto en los casos descritos en el párrafo
53.
34. Cuando el derecho sobre un inmueble, mantenido por el arrendatario en
régimen de arrendamiento operativo, se clasifique como inversión inmobiliaria
de acuerdo con el párrafo 6, no es aplicable la elección señalada en el párrafo
30; de forma que se aplicará forzosamente el modelo del valor razonable.
35. Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable
de una inversión inmobiliaria se incluirán en el resultado del ejercicio en que
surjan.
36. El
valor razonable de una inversión inmobiliaria es el precio al que podría ser
intercambiado, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una
transacción realizada en condiciones de independencia mutua (véase el párrafo
5). El valor razonable excluye específicamente un precio estimado incrementado
o rebajado por plazos o circunstancias especiales tales como financiación
atípica, acuerdos de venta con arrendamiento financiero posterior,
contrapartidas especiales o rebajas concedidas por alguien relacionado de
alguna manera con la venta.
37. La entidad determinará el valor razonable sin practicar ninguna
deducción por los costes de transacción en que pudiera incurrir por causa de la
enajenación o disposición por otra vía.
38. El valor razonable de una inversión inmobiliaria
reflejará las condiciones de mercado en la fecha del balance.
39. El valor razonable es específico para una fecha dada. Debido a que las
condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado podría ser incorrecto
o inapropiado para otra fecha. La definición de valor razonable también asume
un intercambio y un cierre simultáneos del contrato de venta, sin ninguna
variación en el precio que pudiera haberse producido en una transacción en
condiciones de independencia mutua, entre partes experimentadas e interesadas,
si el intercambio y el cierre de la transacción no fueran simultáneos.
40. El
valor razonable de una inversión inmobiliaria refleja, entre otras cosas, el
ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones
actuales, así como los supuestos razonables y defendibles que representen la
visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir
acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la
luz de las condiciones actuales del mercado. También refleja, de forma similar,
cualquier flujo de salida de efectivo (incluyendo pagos por arrendamiento y
otras salidas de efectivo) que pudieran esperarse con relación al inmueble.
Algunas de estas salidas de efectivo se reflejan en el pasivo, mientras que
otras asociadas a salidas de efectivo no se reconocen en los estados
financieros hasta una fecha posterior (por ejemplo, pagos periódicos tales como
alquileres contingentes).
41. El
párrafo 25 especifica las bases para el reconocimiento inicial del coste de la
participación en un inmueble arrendado. El párrafo 33 requiere que el derecho
sobre un inmueble arrendado se reexprese, si fuera necesario, por su valor
razonable. En un arrendamiento negociado a tipos de interés de mercado, el
valor razonable inicial del derecho sobre un inmueble arrendado neto de todos
los pagos esperados por el arrendamiento (incluyendo los relacionados con los
pasivos reconocidos), debería ser cero. Este valor razonable no cambia
independientemente de si, a efectos contables, se reconoce el activo arrendado
y el pasivo correspondiente, ya sea por su valor razonable o por el valor
actual de los pagos mínimos del arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en
el párrafo 20 de la NIC 17. Por tanto, reexpresar un activo arrendado
sustituyendo su coste, determinado de acuerdo con el párrafo 25, por su valor
razonable, determinado de acuerdo con el párrafo 33, no debería dar lugar a
ninguna pérdida o ganancia inicial, a menos que el valor razonable fuera
determinado en diferentes momentos del tiempo. Esto podría suceder cuando se ha
elegido aplicar el modelo del valor razonable después del reconocimiento
inicial.
42. La
definición de valor razonable se refiere a "partes interesadas y debidamente
informadas". En este contexto "debidamente informadas" significa que ambos,
tanto el vendedor interesado como el comprador interesado, están razonablemente
bien informados acerca de la naturaleza y características de la inversión
inmobiliaria, su uso real y potencial, así como el estado y condiciones del
mercado en la fecha del balance. Un comprador interesado está motivado, pero no
obligado, a comprar. Este comprador no está obsesionado ni va a comprar a
cualquier precio. El hipotético comprador no pagaría un precio más alto del que
se pudiera fijar en el mercado, entre compradores y vendedores interesados y
debidamente informados.
43. Un
vendedor interesado es aquel que no está obsesionado ni forzado a vender a
cualquier precio, ni dispuesto a esperar por un precio que no sea considerado
razonable en el mercado actual. El vendedor interesado está motivado a vender
la inversión inmobiliaria de acuerdo con las condiciones del mercado, al mejor
precio posible. Las circunstancias objetivas del propietario actual de la
inversión inmobiliaria no son un elemento a considerar, porque el vendedor interesado
es un propietario hipotético (lo que quiere decir, por ejemplo, que el vendedor
interesado no tendría en cuenta las particulares circunstancias fiscales del
propietario actual de la inversión inmobiliaria).
44. La definición de valor razonable se refiere a una transacción realizada
en condiciones de independencia mutua. Una transacción libre es una transacción
entre partes que no tienen una relación particular o especial, tal que pueda
originar que el precio de la transacción no sea representativo del mercado. Se
presume que la transacción se realiza entre partes no vinculadas que actúan de
forma independiente.
45. La mejor evidencia de un valor razonable se
obtiene, normalmente, de los precios actuales en un mercado activo para
inmuebles similares en la misma localidad y condiciones, sobre los que puedan
realizarse los mismos o parecidos contratos, ya sean de arrendamiento u otros
relacionados con esas propiedades. A estos efectos, la entidad tendrá cuidado
de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición
del inmueble, así como en las condiciones de los contratos de arrendamiento y
los otros contratos relacionados con el inmueble.
46. Ante la ausencia de precios actuales en un mercado
activo, del tipo descrito en el párrafo 45, una entidad considerará información
de diferentes fuentes, entre las que se incluyen:
(a) precios
actuales en un mercado activo para inmuebles de diferente naturaleza,
condiciones o localización (o sujetas a contratos de arrendamiento, u otros
contratos, con características diferentes), ajustados para reflejar dichas
diferencias;
(b) precios recientes en mercados menos activos, con
ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones económicas desde la
fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados; y
(c) proyecciones de flujos de efectivo descontados
basadas en estimaciones fiables de flujos futuros de efectivo, apoyadas por las
condiciones que se den en cualquier arrendamiento u otro contrato existente y
(cuando sea posible) por evidencia externa, tales como rentas actuales de
mercado para inmuebles similares en la misma localidad y condiciones,
utilizando tipos de descuento que reflejen la evaluación actual del mercado
sobre la incertidumbre en la cuantía y calendario de los flujos de efectivo.
47. En algunos casos, las diversas fuentes señaladas
en el párrafo precedente pueden sugerir diferentes conclusiones sobre el valor
razonable de una inversión inmobiliaria. La entidad habrá de considerar las razones
de estas diferencias, con objeto de obtener la estimación más fiable del valor
razonable, dentro de un rango estrecho de estimaciones.
48. En casos excepcionales, cuando una entidad
adquiere por primera vez una inversión inmobiliaria (o cuando un inmueble
existente se convierte por primera vez en inversión inmobiliaria, después de
terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en su uso)
puede existir evidencia clara de que la variación en el rango de las
estimaciones de valor razonable será muy alta y las probabilidades de los
distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que
la utilidad de una sola estimación del valor razonable queda invalidada. Esta
situación podría indicar que el valor razonable del inmueble no podrá ser
determinado con fiabilidad de una manera continua (véase el párrafo 53).
49. El valor razonable difiere del valor de uso tal
como se define en la NIC 36 Deterioro del valor de los activos. El valor
razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los partícipes en el
mercado, así como factores que son relevantes para los partícipes en el mercado
en general. En contraste, el valor de uso refleja las estimaciones procedentes
de la entidad, así como factores específicos de la entidad, que pueden no ser
aplicables a otras entidades en general. Por ejemplo, el valor razonable no
reflejará:
(a) el valor adicional derivado de la creación de una
cartera de inmuebles en diferentes localidades;
(b) las sinergias entre las inversiones inmobiliarias
y otros activos;
(c) los derechos o restricciones legales que sólo son
aplicables al propietario actual; y
(d) los beneficios o gravámenes fiscales que sólo son
aplicables al propietario actual.
50. Al determinar el valor razonable de una inversión inmobiliaria, la
entidad deberá evitar duplicar activos y pasivos que se reconozcan como activos
y pasivos separados. Por ejemplo:
(a) Equipos, tales como ascensores o aire
acondicionado, que son frecuentemente parte integrante de un edificio, y se reconocerán,
por lo general, dentro de la inversión inmobiliaria, en lugar de estar
reconocidos de forma separada como inmovilizado material.
(b) Si una oficina se alquila amueblada, el valor
razonable de la oficina incluirá por lo general el valor razonable del
mobiliario, debido a que el ingreso por arrendamiento deriva de la oficina con
los muebles. Cuando el mobiliario se incluya en el valor razonable de la
inversión inmobiliaria, la entidad no reconocerá dicho mobiliario como un
activo separado.
(c) El valor razonable de una inversión inmobiliaria
excluirá ingresos por rentas anticipadas o a cobrar de arrendamientos
operativos, ya que la entidad reconoce éstos como pasivos o activos separados.
(d) El valor razonable de las inversiones
inmobiliarias mantenidas mediante arrendamiento reflejará los flujos de
efectivo esperados (incluyendo los alquileres contingentes que se espera den
lugar a las correspondientes cuentas a pagar). De acuerdo con lo anterior, si
la valoración obtenida para un inmueble ha de obtenerse neta de todos los pagos
que se espera realizar, será necesario, a efectos de su contabilización,
deducir cualquier pasivo reconocido derivado del arrendamiento para llegar al
valor razonable de la inversión inmobiliaria.
51. El valor razonable de una inversión inmobiliaria no reflejará
desembolsos futuros que vayan a mejorar el inmueble, ni tampoco los beneficios
futuros relacionados con estos desembolsos futuros.
52. En algunos casos, la entidad espera que el valor actual de sus pagos relativos
a una inversión inmobiliaria (distintos de los pagos relativos a los pasivos
financieros reconocidos) excederá al valor actual de los flujos de efectivo por
recibir. La entidad aplicará la NIC 37 Provisiones, activos contingentes y
pasivos contingentes, para determinar si debe reconocer un pasivo y cómo
debe proceder, en tal caso, a su valoración.
Incapacidad para determinar el valor razonable de
forma fiable
53. Existe una presunción refutable de que las
entidades serán capaces de determinar, de forma fiable y continua, el valor
razonable de cada inversión inmobiliaria. Sin embargo, en casos excepcionales,
cuando la entidad adquiera por primera vez una inversión inmobiliaria (o cuando
un inmueble existente se convierte por primera vez en inversión inmobiliaria
después de terminarse la construcción o desarrollo, o después de un cambio en
su uso) puede existir clara evidencia de que la entidad no va a poder
determinar, de forma fiable y continua, el valor razonable de la inversión
inmobiliaria. Esto surge cuando, y sólo cuando, no sean frecuentes las
transacciones similares en el mercado, y no se pueda disponer de otras formas
de estimar el valor razonable (por ejemplo, a partir de las proyecciones de
flujos de caja descontados). En dichos casos, la entidad valorará la inversión
inmobiliaria aplicando el modelo del coste previsto en la NIC 16 Inmovilizado
material. Se asumirá que el valor residual de la inversión inmobiliaria es
cero. La entidad continuará aplicando la NIC 16 hasta la venta o disposición
por otra vía de la inversión inmobiliaria.
54. En
casos excepcionales, cuando la entidad se vea forzada, por la razón dada en el
párrafo anterior, a valorar la inversión inmobiliaria utilizando el modelo del
coste de acuerdo con la NIC 16, valorará el resto de sus inversiones
inmobiliarias por su valor razonable. En estos casos, aunque la entidad puede
utilizar el modelo del coste para una inversión inmobiliaria en particular,
continuará contabilizando cada uno de los restantes inmuebles usando el modelo
del valor razonable.
55. Si la entidad ha valorado previamente una
inversión inmobiliaria según su valor razonable, continuará valorándola a valor
razonable hasta su enajenación o disposición por otra vía (o hasta que el
inmueble sea ocupado por el propietario, o la entidad comience la
transformación del mismo para venderlo en el curso ordinario de su actividad)
aún si las transacciones comparables en el mercado se hicieran menos
frecuentes, o bien los precios de mercado estuvieran disponibles menos fácilmente.
Modelo del coste
56. Después del reconocimiento inicial, la entidad que
escoja el modelo del coste valorará todas sus inversiones inmobiliarias
aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto
aquéllas que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para
la venta (o estén incluidas en un grupo enajenable clasificado como mantenido
para la venta) de acuerdo con la NIIF 5 Activos no corrientes
mantenidos para la venta y actividades interrumpidas. Las inversiones
inmobiliarias que cumplan los criterios para ser clasificados como mantenidas
para la venta (o estén incluidas en un grupo enajenable clasificado como
mantenido para la venta) se valorarán de acuerdo con la NIIF 5.
Transferencias
57. Se realizarán transferencias a, o de, inversiones
inmobiliarias cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, que se haya
evidenciado por:
(a) el inicio de la ocupación por parte del
propietario, en el caso de una transferencia de una inversión inmobiliaria a una
instalación ocupada por el dueño;
(b) el
inicio de un desarrollo con intención de venta, en el caso de una transferencia
de una inversión inmobiliaria a existencias;
(c) el fin de la ocupación por parte del dueño, en
el caso de la transferencia de una instalación ocupada por el propietario a una
inversión inmobiliaria;
(d) el inicio de una operación de arrendamiento a
un tercero, en el caso de una transferencia de existencias a inversiones
inmobiliarias; o
(e) el fin de la construcción o desarrollo, en el
caso de una transferencia de un inmueble en curso de construcción o desarrollo
a inversiones inmobiliarias (transacción contemplada en la NIC 16).
58. El apartado (b) del anterior párrafo 57 requiere que la entidad
transfiera una inversión inmobiliaria a existencias cuando, y sólo cuando,
exista un cambio de uso, evidenciado por el inicio de un desarrollo con
intención de venta. Cuando la entidad decida disponer de una inversión
inmobiliaria sin hacer un desarrollo específico, continuará calificando al
inmueble como una inversión inmobiliaria hasta que sea dado de baja en cuentas
(eliminado del balance) y no lo tratará como si fuera un elemento de las
existencias. De forma similar, si la entidad reinicia el desarrollo de una
inversión inmobiliaria, para continuar manteniéndolo en el futuro como
inversión inmobiliaria, ésta permanecerá como tal y no se reclasificará como
instalación ocupada por el dueño durante su nueva etapa de desarrollo.
59. Los párrafos 60 a 65 tratan problemas de reconocimiento y valoración
que son aplicables cuando la entidad aplica el modelo del valor razonable para
las inversiones inmobiliarias. Cuando la entidad utiliza el modelo del coste,
las transferencias entre Inversiones Inmobiliarias, instalaciones ocupadas por
el dueño y existencias, no varían el importe en libros ni el coste de dichos
inmuebles, a efectos de valoración o información a revelar.
60. Para la transferencia de inversiones
inmobiliarias, contabilizadas según su valor razonable, a inmuebles ocupados
por el dueño o a existencias, el coste del inmueble a efectos de
contabilizaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 ó la NIC 2, será el
valor razonable en la fecha del cambio de uso.
61. Si un inmueble ocupado por el dueño se convierte
en una inversión inmobiliaria, que se contabilizará por su valor razonable, la
entidad aplicará la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso. La entidad tratará
cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe en libros del inmueble
determinado aplicando la NIC 16 y el valor razonable, de la misma forma en la
que registraría una revalorización aplicando lo dispuesto en la NIC 16.
62. Hasta la fecha en la que los inmuebles ocupados por el dueño se
conviertan en inversiones inmobiliarias, contabilizadas según su valor razonable,
la entidad continuará amortizando el inmueble y reconocerá cualquier pérdida
por deterioro de valor que haya ocurrido. La entidad tratará cualquier
diferencia en esa fecha, entre el importe en libros del inmueble determinado
aplicando la NIC 16, y su valor razonable, de la misma forma que una
revalorización en la NIC 16. En otras palabras:
(a) Cualquier disminución en el importe en libros del
inmueble, se reconocerá en el resultado del ejercicio. Sin embargo, y en la
medida en que el importe esté incluido en las reservas por revalorización de
ese inmueble, la disminución se cargará contra el saldo de dichas reservas.
(b) Cualquier aumento resultante en el importe en
libros se tratará como sigue:
(i) En la medida en que tal aumento sea la reversión
de una pérdida por deterioro del valor, previamente reconocida para ese
inmueble, el aumento se reconocerá en el resultado del ejercicio. El importe
reconocido en el resultado del ejercicio no excederá al importe necesario para
restaurar el importe en libros que se hubiera determinado (neto de
depreciación) si no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro del valor de
los activos.
(ii) Cualquier remanente del aumento, sobre la
reversión anterior, habrá de ser abonado directamente a las reservas por
revalorización, dentro del patrimonio neto. En el caso de una enajenación o
disposición por otra vía de la inversión inmobiliaria, las reservas por
revalorización incluidas en el patrimonio neto pueden ser transferidas a las
reservas por ganancias acumuladas. Esta transferencia de las reservas por
revalorización a las reservas por ganancias acumuladas no se hará a través de
los resultados.
63. En caso de la transferencia de un elemento desde
las existencias a las inversiones inmobiliarias, para contabilizarlo según su
valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del inmueble a
esa fecha y su importe en libros anterior se reconocerá en el resultado del
ejercicio.
64. El tratamiento de transferencias de existencias a inversiones
inmobiliarias, que vaya a ser contabilizadas según su valor razonable, habrá de
ser coherente con el tratamiento de las ventas de existencias.
65. Cuando una entidad termine la construcción o
desarrollo de una inversión inmobiliaria autoconstruida, que vaya a ser contabilizada
según su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable del
inmueble a esa fecha y su importe en libros anterior, se reconocerá en el
resultado del ejercicio.
Enajenación o
disposición por otra vía
66. Una inversión inmobiliaria se dará de baja en
cuentas (eliminada del balance) cuando se enajene o cuando la inversión
inmobiliaria quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios
económicos futuros de su enajenación o disposición por otra vía.
67. La
enajenación de una inversión inmobiliaria puede producirse bien por su venta o
por su incorporación a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de
enajenación de una inversión inmobiliaria, la entidad aplicará los criterios de
la NIC 18, para reconocer el ingreso ordinario en la venta de los bienes, y
considerará las directrices correspondientes del Apéndice de la NIC 18. La NIC
17 será de aplicación en el caso de una enajenación que revista la forma de
arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior
68.
Si, de acuerdo con el criterio de reconocimiento del párrafo 16, la entidad
reconoce en el importe en libros de un activo el coste de sustitución de parte
de una inversión inmobiliaria, dará de baja el importe en libros del elemento
sustituido. Para las inversiones inmobiliarias contabilizadas según el modelo
del coste, el elemento sustituido podría no ser un elemento que se hubiera
amortizado de forma independiente. Si no fuera practicable para la entidad
determinar el importe en libros del elemento sustituido, podrá utilizar el
coste de la sustitución como indicativo de cuál era el coste del elemento
sustituido en el momento en el que fue adquirido o construido. Según el modelo
del valor razonable, el valor razonable de la inversión inmobiliaria podrá ya
reflejar la pérdida de valor del elemento que va a ser sustituido. En otros
casos puede ser difícil distinguir qué importe del valor razonable debería
reducirse por causa del elemento que va a ser sustituido. Una alternativa para
proceder a esta reducción del valor razonable del elemento sustituido, cuando
no resulte practicable hacerlo directamente, es incluir el coste de la
sustitución en el importe en libros del activo, y luego volver a evaluar el
valor razonable, de forma similar a lo requerido para ampliaciones que no
implican sustitución.
69. Las pérdidas o ganancias resultantes del retiro,
enajenación o disposición por otra vía de una inversión inmobiliaria, se
determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el
importe en libros del activo, y se reconocerán en el resultado del ejercicio en
que tenga lugar el retiro, la enajenación o la disposición por otra vía (a
menos que la NIC 17 exija otra cosa, en el caso de una venta con arrendamiento
posterior).
70. La contraprestación a cobrar, derivada de la enajenación o disposición
por otra vía de una inversión inmobiliaria, se reconocerá inicialmente según su
valor razonable. En particular, si el pago por una inversión inmobiliaria se
aplaza, la contraprestación recibida se reconocerá inicialmente según su precio
al contado. La diferencia entre la cuantía nominal de la contraprestación y el
equivalente al precio de contado, se reconocerá como un ingreso ordinario por
intereses según lo establecido en la NIC 18, en función del tiempo transcurrido
y tomando en consideración el método del interés efectivo.
71. La entidad aplicará la NIC 37, u otras Normas que considere apropiadas,
a cualquier pasivo que permanezca después de enajenar o disponer por otra vía
de una inversión inmobiliaria.
72. Las compensaciones de terceros por causa de inversiones inmobiliarias
que hayan deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se reconocerán
en el resultado del ejercicio cuando dicha compensación sea exigible.
73. El
deterioro del valor o las pérdidas en inversiones inmobiliarias, las
reclamaciones asociadas o pagos por compensación de terceros y cualquier compra
o construcción posterior de activos sustituidos son hechos económicos
independientes y por eso se contabilizarán independientemente de la forma
siguiente:
(a)
las pérdidas por deterioro del valor de las inversiones inmobiliarias se
reconocerán de acuerdo con la NIC 36;
(b)
los retiros, enajenaciones o disposición por otra vía de las inversiones inmobiliarias
se reconocerán de acuerdo con los párrafos 66 a 71 de esta Norma;
(c) la
compensación de terceros por la inversión inmobiliaria cuyo valor haya sufrido
un deterioro, haya experimentado una pérdida o haya sido objeto de disposición
por otra vía se reconocerá en el resultado del ejercicio en el que dicha
compensación sea exigible; y
(d) el
coste de los activos rehabilitados, comprados o construidos como sustitutos se
determinará de acuerdo con los párrafos 20 a 29 de esta Norma.
Información a
revelar
Modelos del valor
razonable y del coste
74.
Las siguientes informaciones a revelar serán adicionales a las contenidas en la
NIC 17. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las inversiones inmobiliarias
incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los
arrendamientos en los que haya participado. La entidad que mantenga una
inversión inmobiliaria en régimen de arrendamiento financiero u operativo,
incluirá las revelaciones del arrendatario para los arrendamientos financieros
y las revelaciones del arrendador para los arrendamientos operativos en los que
haya participado.
75. La entidad revelará:
(a) Si aplica el modelo del valor razonable o el modelo del coste.
(b) Si aplica el modelo del valor razonable y en qué circunstancias, los
derechos sobre inmuebles mantenidos en régimen de arrendamiento operativo, se
clasifican y contabilizan como inversiones inmobiliarias.
(c) Cuando la clasificación resulte difícil (véase el
párrafo 14), los criterios desarrollados por la entidad para distinguir las
inversiones inmobiliarias de los inmuebles ocupados por el dueño y de los
inmuebles que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del
negocio.
(d) Los métodos e hipótesis significativas aplicados
en la determinación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias,
incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable
fue hecha a partir de evidencias del mercado o se tuvieron en cuenta otros
factores (que deben ser revelados por la entidad) por causa de la naturaleza de
los inmuebles y la falta de datos comparables de mercado;
(e) La medida en que el valor razonable de las
inversiones inmobiliarias (tal como han sido valorados o revelados en los
estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito que tenga
una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad
y categoría de las inversiones inmobiliarias objeto de la valoración; por otra
parte, en caso de que no hubiera habido tal valoración, este hecho también se
revelará.
(f) Las cifras incluidas en el resultado del
ejercicio por:
(i) ingresos derivados de rentas provenientes de
las inversiones inmobiliarias;
(ii) gastos directos de explotación (incluyendo
reparaciones y mantenimiento) relacionados con las inversiones inmobiliarias
que generaron ingresos por rentas durante el ejercicio;
(iii) gastos directos de explotación (incluyendo
reparaciones y mantenimiento) relacionados con las inversiones inmobiliarias que
no generaron ingresos en concepto de rentas durante el ejercicio; y
(iv) El
cambio acumulado en el valor razonable que se haya reconocido en el resultado
por la venta de una inversión inmobiliaria, perteneciente al conjunto de
activos en los que se aplica el modelo del coste, al otro conjunto de activos
en los que se aplica el modelo del valor razonable (véase el párrafo 32C).
(g) La existencia e importe de las restricciones a
la realización de las inversiones inmobiliarias, al cobro de los ingresos derivados
de los mismos o de los recursos obtenidos por su enajenación o disposición por
otra vía.
(h) Las obligaciones contractuales para
adquisición, construcción o desarrollo de inversiones inmobiliarias, o por
concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.
Modelo
del valor razonable
76. Además de las revelaciones exigidas por el párrafo
75, la entidad que aplique el modelo del valor razonable descrito en los
párrafos 33 a 55, también deberá presentar una conciliación del importe en
libros de los inversiones inmobiliarias al inicio y al final del ejercicio, que
incluya lo siguiente:
(a) adiciones, presentando por separado las
derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores
capitalizados en el importe en libros de estos activos;
(b) adiciones derivadas de adquisiciones a través
de combinaciones de negocios;
(c) activos clasificados como mantenidos para la
venta o incluidos en un grupo enajenable de elementos clasificado como
mantenido para la venta de acuerdo con la NIIF 5, así como las enajenaciones o
disposiciones por otra vía;
(d) pérdidas o ganancias netas de los ajustes al
valor razonable;
(e) diferencias de cambio netas derivadas de la
conversión de los estados financieros a una moneda de presentación diferente, así
como las derivadas de la conversión de un negocio en el extranjero a la moneda
de presentación de la entidad que presenta estados financieros;
(f) traspasos de inversiones inmobiliarias hacia o
desde existencias, o bien hacia o desde inmuebles ocupados por el dueño; y
(g) otros movimientos.
77. Cuando la evaluación obtenida para una inversión inmobiliaria se haya
ajustado de forma significativa, a efectos de ser utilizada en los estados
financieros, por ejemplo para evitar una doble contabilización de activos o
pasivos que se hayan reconocido como activos y pasivos independientes, según se
describe en el párrafo 50, la entidad incluirá entre sus revelaciones una
reconciliación entre la evaluación obtenida y la valoración ya ajustada que se
haya incluido en los estados financieros, mostrando independientemente el
importe agregado de cualesquiera obligaciones reconocidas por arrendamiento que
se hayan deducido, así como cualesquiera otros ajustes significativos.
78. En los casos excepcionales a que hace referencia
el párrafo 53, en los que la entidad valore la inversión inmobiliaria
utilizando el modelo del coste de la NIC 16, la reconciliación requerida por el
párrafo 76 revelará los importes asociados a esas inversiones inmobiliarias
independientemente de los importes asociados a otras inversiones inmobiliarias.
Además, la entidad incluirá la siguiente información:
(a) una descripción de las inversiones
inmobiliarias;
(b) una explicación del motivo por el cual el valor
razonable no puede determinarse de forma fiable;
(c) si fuera
posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable que se encuentre
el valor razonable; y
(d) cuando haya enajenado o dispuesto por otra vía
de inversiones inmobiliarias no registradas por su valor razonable:
(i) el hecho de que la entidad haya enajenado
Inversiones Inmobiliarias no registradas según su valor razonable;
(ii) el importe en libros de esas Inversiones
Inmobiliarias en el momento de su venta; y
(iii) el importe de la pérdida o ganancia
reconocida.
Modelo del coste
79. Además de la información a revelar requerida por
el párrafo 75 , la entidad que aplique el modelo del coste, siguiendo el
párrafo 56 también revelará:
(a) los métodos de amortización utilizados;
(b) las vidas útiles o los tipos de amortización
utilizados;
(c) el importe bruto en libros y la amortización
acumulada (incrementado por las pérdidas acumuladas por deterioro de valor ) al
inicio y al final del ejercicio;
(d) una conciliación del importe en libros de las
inversiones inmobiliarias al inicio y al final del ejercicio, que incluya lo
siguiente:
(i) adiciones, presentando por separado las
derivadas de adquisiciones y las que se refieran a desembolsos posteriores
capitalizados en el importe en libros de esos activos;
(ii) adiciones derivadas de adquisiciones a través
de combinaciones de negocios;
(iii) activos clasificados como mantenidos para la venta
o incluidos en un grupo enajenable de elementos clasificados como mantenido
para la venta de acuerdo con la NIIF 5, así como las enajenaciones o
disposiciones por otra vía;
(iv) amortizaciones;
(v) el importe de la pérdida reconocida por
deterioro de activos, así como el importe de las pérdidas por deterioro de
activos que hayan revertido durante el ejercicio según la NIC 36;
(vi) las diferencias de cambio netas derivadas de
la conversión de los estados financieros a una moneda de presentación diferente,
así como las derivadas de la conversión de un negocio en el extranjero a la
moneda de presentación de la entidad que presenta sus estados financieros;
(vii) traspasos de inversiones inmobiliarias hacia
o desde existencias, o bien hacia o desde inmuebles ocupados por el dueño; y
(viii) otros movimientos; y
(e) el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias, si bien, en los casos excepcionales descritos en el párrafo 53,
cuando la entidad no pueda determinar el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias de manera fiable, la entidad incluirá las siguientes
informaciones:
(i) una descripción de las inversiones
inmobiliarias;
(ii) una
explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha podido ser
determinado de manera fiable; y
(iii) si fuera posible, el rango de estimaciones
dentro del cual es posible que se encuentre el valor razonable.
Disposiciones
transitorias
Modelo del valor
razonable
80. La entidad que, habiendo aplicado previamente la
NIC 40 (2000), decida por primera vez clasificar y contabilizar como
inversiones inmobiliarias algunos o todos los derechos sobre inmuebles
mantenidos en régimen de arrendamiento operativo, reconocerá el efecto de esa
elección como un ajuste en el saldo inicial de las reservas por ganancias
acumuladas del ejercicio en el que se haya hecho la elección por primera vez. Además:
(a) Si la entidad ya ha revelado públicamente (en
sus estados financieros o por otra vía) el valor razonable de sus derechos
sobre inmuebles en ejercicios anteriores (determinado sobre una base que
satisfaga la definición de valor razonable que aparece en el párrafo 5 y las
orientaciones establecidas en los párrafos 36 a 52 ), se recomienda, pero no se
obliga a:
(i) ajustar el saldo inicial de las reservas por ganancias
acumuladas para el ejercicio económico más antiguo que se presente, en el que
se hubiera revelado públicamente el valor razonable por primera vez; y
(ii) reestructurar la información comparativa para
esos ejercicios; y
(b) si la entidad no ha revelado públicamente con anterioridad la
información descrita en (a), no reestructurará la información comparativa, pero
revelará este hecho.
81.
Esta Norma requiere, en la disposición transitoria anterior, un tratamiento
distinto del contenido en la NIC 8. La NIC 8 requiere que se reexprese
información comparativa a menos que dicha reexpresión sea impracticable.
82.
Cuando la entidad adopte esta Norma por primera vez, el ajuste al saldo inicial
de las reservas por ganancias acumuladas incluirá la reclasificación de
cualquier importe registrado como reservas por revalorización de inversiones
inmobiliarias.
Modelo del coste
83. La
NIC 8 se aplica a cualquier cambio en las políticas contables que resulte de la
adopción por primera vez de esta Norma, si ha optado por utilizar el modelo del
coste. El efecto del cambio de políticas contables incluye la reclasificación
de cualquier importe registrado como reservas por revalorización de inversiones
inmobiliarias.
84. Los requerimientos de los párrafos 27 a 29, en relación con la
valoración inicial de una inversión inmobiliaria adquirida en una transacción
de intercambio de activos, se aplicarán de forma prospectiva sólo a
transacciones futuras.
Fecha de vigencia
85. La entidad aplicará esta Norma en los ejercicios
anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2005. Se aconseja su
aplicación anticipada. Si la entidad aplicase esta Norma para un periodo que
comience antes del 1 de enero de 2005, revelará este hecho.
Derogación de la
NIC 40 (2000)
86.
Esta Norma deroga la NIC 40 Inmuebles de inversión (emitida en 2000).