4. Arreglos de pago, readecuación de deudas y daciones en pago.

Una vez ejecutado el proceso de conciliación de cada operación, de persistir situaciones que hagan imposible continuar con la forma de pago originalmente pactada, se podrá optar por un arreglo de pago o una readecuación de la deuda según las "Políticas de Arreglos de Pago y Readecuación de Deudas" que se describen a continuación:

a) Las readecuaciones de deuda consisten en toda modificación parcial o total de las condiciones originales de los créditos hecha durante el plazo de vigencia de la obligación o cuando ésta haya vencido y aunque los mismos se encuentren en cobro judicial siempre y cuando no se haya arribado a la etapa de inscripción de la protocolización de piezas. La readecuación de deuda, a diferencia del arreglo de pago, requiere la modificación de uno o varios elementos esenciales del crédito, mediante una escritura pública sujeta a inscripción en el Registro Público de la Propiedad Inmueble. Sobre el arreglo de pago ver aparte l) siguiente.

b) Sólo se autorizarán readecuaciones de deuda cuando se aumente la posibilidad de recuperación del crédito y cuando el deudor en efecto requiera tal readecuación. Para ello podrá el Fiduciario realizar el estudio del deudor mediante una de las siguientes modalidades: i) Estudios socioeconómicos del Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS), de otro ente público con competencia en la materia o, previa autorización del BANHVI, de un Trabajador Social contratado por el Fiduciario, bajo costo del deudor ii) Análisis crediticio administrativo del Fiduciario.

c) Los funcionarios con facultades para aceptar readecuaciones de deuda serán los indicados por el Fiduciario. Sin embargo, el acta de aprobación de la readecuación deberá ser autorizada por el Gerente General o a quien él designe para dichos efectos.

d) En las readecuaciones de deuda el Fiduciario deberá hacer uso eficiente y razonable de las facultades discrecionales acorde con los principios de lógica conveniencia, racionalidad y proporcionalidad para los intereses del Fideicomiso. Adicionalmente, en aquellos casos en que el grupo familiar aduzca una situación de pobreza extrema que no le permite ni siquiera cancelar la cuota de la operación original, el Fiduciario deberá realizar en forma obligatoria un estudio socioeconómico con el fin de llegar a un arreglo de pago considerando la situación actual. Se establece una relación máxima de cuota ingreso de un 50% para los procesos de readecuación de deudas; para la relación deuda valor tasado no se establece tope en virtud de la naturaleza de las operaciones de las carteras fideicometidas.

e) Para el estudio de los casos de readecuación de deudas, el funcionario responsable deberá verificar que no exista el riesgo de prescripción de principal e intereses durante el proceso de arreglo. Si algún caso llega a prescribir, por responsabilidad del Fiduciario debido a su negligencia en el cobro, se cobrarán al fiduciario los montos prescritos.

f) Para optar por una readecuación de deuda, el deudor deberá ponerse al día en el pago de los intereses vencidos, honorarios y otras sumas cubiertas por el Fideicomiso, tales como primas, avalúos, gastos de ejecución, publicación de edictos y otros; caso contrario, deberá el deudor autorizar en forma expresa al Fiduciario para proceder a la capitalización de estas sumas junto con el principal de la deuda.

g) Todos los costos asociados con la readecuación de la deuda deberán ser cancelados por el deudor.

h) Las readecuaciones de deuda pueden asumir una o varias formas de las siguientes, siempre y cuando lo justifique la naturaleza de la garantía, la actividad económica del deudor o su capacidad de pago:

i) Los procesos ejecutivos podrán suspenderse siempre y cuando medie una propuesta formal de pago y previa cancelación de las costas de la ejecución. En estos casos no aplica la prescripción de intereses que se puede haber dictado dentro del proceso suspendido para hacer un arreglo extrajudicial.

j) La documentación de readecuaciones deberá ser consistente con las directrices establecidas en el Acuerdo SUGEF 17-97 titulado "Documentos e información mínima que las entidades fiscalizadas deben mantener en las carpetas de crédito de sus deudores".

k) El BANHVI, en sus actividades de supervisor in situ, podrá solicitar en cualquier momento los expedientes que respaldan las readecuaciones de deuda efectuadas por el Fiduciario.

l) Los arreglos de pago consisten en la facilidad otorgada al deudor por el acreedor para que durante un corto tiempo ponga al día la morosidad que afecta su operación, sin que al efecto se aplique una readecuación de la deuda, esto es, sin que se vean modificados los elementos esenciales de la deuda indicados en el aparte h) inciso i) de las presentes normas y por consiguiente, sin que se extienda una escritura pública contentiva de tales modificaciones y sujeta a inscripción en el Registro Público. En tales casos de arreglos de pago se otorgará al deudor un plazo razonable para poner al día su deuda, el cual no deberá exceder de cuatro años. Para los efectos de aceptar arreglos de pago se aplicarán las disposiciones contenidas en los apartes b), c), d), e), f), g), h), j) y k) del presente documento.

m) La Administración Superior del BANHVI estará facultada para resolver los casos no contemplados en las presentes normas, para lo cual deberá remitirse toda la información relacionada y un análisis del caso de parte del Fiduciario.

Respecto al procedimiento para recibir inmuebles en dación en pago, se regirá por el principio general de buscar la recuperación del 100% del saldo adeudado, incluyendo dentro del mismo los gastos correspondientes a la tramitación del cobro, sea este administrativo, judicial o ambos.

Cuando se determine que la insolvencia del deudor impide la recuperación del crédito y que el inmueble es el único activo que puede responder a la deuda, es factible recibirlo en dación en pago aunque su avalúo no cubra el 100% del saldo adeudado; ello tomando en consideración que los costos de tramitación del proceso de cobro en vía judicial sólo incrementarán la pérdida correspondiente.

El análisis realizado por el Fiduciario debe quedar debidamente documentado en el expediente correspondiente1.