(NOTA
DE SINALEVI: Aprobado por el
aparte 2) del Acuerdo N° 1 tomado en sesión N° 14 de 11 de marzo de 2004
y según el aparte 5.b )
del mismo rige a partir del 11 de abril de 2004).
2º—Aprobar el siguiente Formulario para las
solicitudes de financiamiento para el desarrollo de urbanizaciones y viviendas
al amparo del artículo 59 de la Ley 7052 y sus Reformas, con financiamiento
de corto plazo (Formulario BANHVI S-001-04), así como sus anexos y el
instructivo para elaboración del informe técnico que lo debe acompañar:
Solicitud
de Financiamiento para el Desarrollo de Urbanizaciones y Viviendas, al amparo
del Artículo 59, Ley 7052 y sus Reformas, con Financiamiento de Corto Plazo
(FORMULARIO
BANHVI S-001-04)
(NOTA DE SINALEVI: por tratarse de un formulario, debe consultarse en
La Gaceta No. 72 de 14 de abril de 2004)
NOTA: Para el calcular la solución individual particular en cada caso,
se seguirá el siguiente procedimiento:
Se multiplicará el área específica de cada uno de los lotes objetos
del proyecto, por el monto máximo a financiar con BFV del m² de lote
urbanizado (valor indicado en la fila 4 de la tabla precedente), a este
resultado se le sumará el Precio unitario de la vivienda (valor indicado en
la fila 8 de la tabla precedente).
DECLARACIONES JURADAS
1-
Yo, ____________________________________________, en mi condición de
_______(puesto que desempeña en la Entidad)_____, profesional incorporado al
Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, registro
profesional número, _________ ____, cédula número
_________________________, certifico bajo fe de juramento, que he revisado los
costos del Proyecto ________ _____________, localizado en
_____________________, distrito de __________________, cantón de
_________________, provincia de ___________________ y que producto de esa
revisión he concluido que los mismos se encuentran dentro de los valores de
mercado existentes para la zona. Igualmente declaro que conozco lo relativo a
la Directriz Nº 27 de la Presidencia de la República, la Ministra de Salud y
el Ministro de Vivienda, publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº
175 del 11 de setiembre de 2003, y que la misma será aplicada en todos sus
extremos en este proyecto.
Lugar
y Fecha: ________________________________________
Firma:_____________________
Cédula: _____________
2.
Yo, ______________________________________________, en mi condición de
Gerente de la Entidad __________________________, declaro bajo fe de juramento
que mi representada ha realizado los estudios pertinentes para garantizar que
toda la información incluida en este formulario y sus anexos, cumple a
cabalidad con las disposiciones y requisitos establecidos por el Reglamento
para la Aplicación de los Programas Especiales de Vivienda Previstos por el
Artículo 59 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.
Asimismo, somos conocedores de las sanciones previstas en los artículos 158 y
159 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica. Igualmente declaro
que conozco lo relativo a la Directriz Nº 27 de la Presidencia de la República,
la Ministra de Salud y el Ministro de Vivienda, publicada en el Diario Oficial
La Gaceta Nº 175 del 11 de setiembre de 2003, y que la misma será
aplicada en todos sus extremos en este proyecto.
Lugar
y Fecha: _________________________________________
Firma
del Gerente General de la Entidad: ____________________
Nombre:
_______________________y Cédula: _______________
(1) Se refiere a la tenencia del terreno, desde el punto de vista de los
futuros beneficiarios.
(2)
Según Directriz Nº 27 del Presidente de la República, Ministra de Salud y
Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, publicada en el Diario Oficial La
Gaceta Nº 175 del 11 de setiembre de 2003.
(3)
Resultado de dividir el área de lotes residenciales más la de los lotes
comerciales entre el número total de lotes de la urbanización.
(4)
Comprende las áreas destinadas a calles, alamedas y estacionamientos
vehiculares (si existen éstos últimos).
(5)
Comprende las áreas destinadas a: Juegos Infantiles, Parque y Facilidades
Comunales.
(6)
Resultado de dividir el área de los lotes residenciales entre el número
total de lotes residenciales de la urbanización.
(7)
Resultado de dividir el área de los lotes comerciales entre el número total
de lotes comerciales de la urbanización.
(8)
Comprende todo tipo de servidumbre, sea esta aérea, pluvial, de paso, etc.
(9)
Según corresponda a: Plan Regulador Vigente, Decreto GAM o Reglamento de
Construcción.
(10)
Resultado de dividir el área de construcción en planta de la vivienda
proyectada a construir en el lote mínimo, entre el área del lote mínimo
(indicada en el punto g), multiplicado por 100.
(11)
La vivienda especial corresponde a aquella proyectada para beneficiarios, que
por su condición de discapacidad requieran de un diseño diferente.
(12)
En concordancia con lo indicado en el Anexo Nº 10.
(13)
Suministrar un detalle de las obras ya ejecutadas y su correspondiente
valoración.
(14)
Coincidente con el presupuesto de Urbanización.
(15)
Calculado con respecto al total de obras a ejecutar.
(16)
En caso de existir más de un diseño especial de vivienda, proporcionar la
información solicitada en esta apartado en hojas adicionales, al igual que
deberá presentarse los presupuestos correspondientes para cada una.
(17)
Corresponde al valor del Terreno en verde, más el valor de infraestructura
total (obras ya construidas y a financiar) y más el valor del total de las
viviendas a construir, entre el número de soluciones habitacionales.
(18)
Según artículo 171 de la Ley 7052 y sus Reformas. Este factor deberá ser
mayor a 1 y menor o igual a 1,33. Se calculará dentro de los formularios de
presupuesto para cada modelo de vivienda y debe trasladarse el resultado a las
casillas correspondientes.
(19)
Porcentaje de peso de actividad sobre el total de costos directos de la
urbanización.
(20)
Porcentajes calculados sobre el total de costos directos típicos y atípicos
de urbanización.
(21)
Monto que contempla únicamente el valor correspondiente de la parte del lote
urbanizado que será financiado con los recursos del FOSUVI mediante el BFV.
(22)
Resultado de la multiplicación del área máxima del lote (fila 3) por el
monto máximo a financiar del lote urbanizado con recursos del FOSUVI mediante
el BFV (fila 4).
(23)
Resultado de multiplicar el área de construcción (fila 6) por el precio por
metro cuadrado de la vivienda (fila 7).
(24)
Resultado de la suma del valor máximo del lote a financiar con el BFV (fila
5), más el valor de la vivienda a financiar con recursos del FOSUVI mediante
el BFV (fila 8).
ANEXOS AL FORMULARIO BANHVI S-001-04
1) VISADOS Y PERMISOS DE
CONSTRUCCIÓN: planos de anteproyecto aprobados por la Dirección de
Urbanismo del INVU y la Municipalidad correspondiente; o en su defecto, los
planos constructivos completos del proyecto de la Urbanización aprobados
tanto por la Dirección de Urbanismo del INVU y la Municipalidad.
En el caso de Anteproyecto aprobado, cuando el BANHVI lo requiera,
deberán presentar además el permiso preliminar de movimiento de tierras
otorgado por la Municipalidad. Queda entendido que una vez aprobado el
financiamiento por parte de este Banco, de inmediato se iniciarán las
gestiones para la obtención de los permisos de construcción, reservándose
el BANHVI el derecho de condicionar los desembolsos dentro del periodo de
ejecución del proyecto, a la presentación de los respectivos permisos.
2) CERTIFICADO DE USO DE SUELO:
presentación del certificado de uso del suelo que cumpla con lo siguiente:
a.
Emitido por la Municipalidad correspondiente o la Dirección de Urbanismo del
INVU según corresponda.
b.
Debe indicar la siguiente información:
i.
Número de plano de catastro.
ii.
Zona en que se ubica la propiedad y la normativa de la zona como área.
iii.
Frente mínimo.
iv.
Retiros constructivos.
v.
Cobertura máxima.
vi.
Densidad máxima permitida.
vii.
Altura de la edificación.
3)
AGUA POTABLE: carta de la Entidad
(ICAA, Municipalidad o Asociación Administradora del Acueducto Rural) que
brinda el servicio de agua potable en que se indique la disposición de
brindar el correspondiente servicio a la urbanización.
a.
La carta debe indicar el número de plano de catastro, el tipo de proyecto y
el número de pajas de agua a otorgar. Esto debe coincidir con la totalidad de
soluciones habitacionales, más lotes comerciales, más parques infantiles y más
las áreas comunales.
b.
En caso de abastecimiento por pozo, se debe presentar el permiso otorgado por
el Departamento de Aguas del MINAE para la exploración y explotación del
pozo.
4) AGUAS NEGRAS: carta de
Entidad responsable de prestar el servicio de recolección de aguas negras, en
la que se indique si hay disponibilidad de prestar el servicio a la urbanización.
a.
La carta debe indicar el número de plano de catastro, el tipo de proyecto y
el número de conexiones a otorgar.
b.
En caso de proyectarse la utilización de una planta de tratamiento de aguas
negras, deberán proporcionar:
i. Nota del ICAA en donde acepte la propuesta de diseño de la planta
de tratamiento.
ii.
Nota con el visto bueno de ubicación extendida por el Ministerio de Salud.
iii.
Declaración en Escritura Pública en donde se indique el compromiso de operar
la planta de tratamiento de acuerdo con los lineamientos del ICAA o en su
defecto, que está Institución está dispuesta a recibir y operar una vez sea
construida, este sistema de tratamiento de aguas negras.
c. En caso de que la disposición de las aguas servidas sea a través de
un sistema de tanques sépticos, se deberá presentar nota del Ministerio de
Salud en donde se apruebe el Sistema de Tanque Séptico que se propone
utilizar en el proyecto.
5) ELECTRICIDAD: Nota del
suministro de electricidad suscrita por la Entidad correspondiente.
6)
CATASTRO: Una copia certificada del
plano catastrado de la propiedad en la que se desarrollará el proyecto.
7)
INFORME REGISTRAL: estudio de
registro público de la propiedad con no más de 7 días naturales de haber
sido emitido antes de su presentación ante el BANHVI.
8)
ESTUDIO DE SUELOS: según directriz
del oficio GG-0174-2003 y sus aclaraciones.
9)
CERTIFICACIÓN C.N.E.: presentar
certificación de la Comisión Nacional de Emergencias en donde conste que el
terreno en que se desarrollará el proyecto no presenta problemas por
vulnerabilidad de inundación, deslizamiento o fallamiento tectónico. De ser
procedente, indicación de las obras de mitigación necesarias para poder
desarrollar el proyecto.
10)
OPCIÓN DE VENTA: Para los casos en
donde el financiamiento solicitado contemple la compra del terreno o terrenos
en que se ejecutará el proyecto, se deberá presentar una opción de venta,
con las siguientes características:
a.
Indicar claramente nombre del propietario y sus calidades.
b.
Hacer referencia al plano de catastro, área del inmueble y folio real.
c.
Indicar el precio ofrecido tanto en números como letras.
d.
Indicar si existen gravámenes y anotaciones que pesan sobre el inmueble. De
existir éstos, en qué momento serán levantados.
e.
Indicar si los impuestos municipales y de bienes inmuebles se encuentran al día,
y el compromiso, por parte del propietario, que al momento de la formalización,
estarán al día.
f.
En caso de que el oferente sea una persona jurídica, se deberá adjuntar a la
Opción de Venta lo siguiente:
i.
Nombre, copia de la cédula y calidades del representante legal.
ii.
Copia de la cédula jurídica vigente.
iii.
Certificación con no más de un mes de emitida de la personería jurídica.
g.
Tener una vigencia no menor a 90 días naturales al momento de su presentación
ante la ENTIDAD AUTORIZADA.
11) AVALÚO: realizado por un
profesional activo, miembro del CFIA:
a.
No debe tener más de tres meses de realizado.
b.
Debe hacer referencia al número de plano de catastro y número de folio real
de la finca.
c.
Debe indicar expresamente si el terreno es apto para construir.
d.
Deberán utilizar los correspondientes formatos para Informe de Avalúo
aprobados por el BANHVI (Formularios A–001–04 o A-002-04).
12) PLANOS CONSTRUCTIVOS DE
VIVIENDA: de las viviendas a utilizar en el proyecto.
a.
Deberá proporcionarse un plano constructivo por cada uno de los modelos de
vivienda que se planeen construir en el proyecto.
b.
Los planos deben contener todos los detalles constructivos acordes con las
condiciones particulares del proyecto.
c.
Deberán estar firmados por el profesional que será responsable de las obras
de construcción e indicar el número de registro profesional del CFIA.
d.
En el caso de diseños especiales por condiciones de discapacidad, el diseño
de la vivienda expresado en el plano constructivo, deberá ser específico de
acuerdo al tipo de discapacidad que presente él o los beneficiarios que
puedan existir. Igualmente aplica en el caso de adulto mayor.
e.
En caso de utilización de tanque séptico, en los planos constructivos debe
venir indicado específicamente el tipo de tanque y drenaje que será
utilizado, mismo que debe concordar con el sistema que haya aprobado el
Ministerio de Salud, según se solicita en el punto 4.c de esos anexos.
13) BENEFICIARIOS DEL PROYECTO:
se deberá presentar junto con la solicitud un listado inicial de familias a
ser beneficiadas con el proyecto conteniendo la siguiente información:
a.
Nombre del beneficiario.
b.
Número de cédula.
c.
Ingreso familiar bruto.
d.
Monto del Bono Familiar de Vivienda.
e.
Monto del Crédito Base.
f.
Montos de los aportes familiares, sólo en el caso de existir crédito y
aportes.
g.
Cantidad de miembros en el grupo familiar.
h.
En caso de existir Asociación deberá aportarse lo siguiente:
i.
Nombre de la Asociación.
ii.
Fotocopia de la cédula jurídica.
iii.
Nombre y calidades del Representante Legal.
iv.
Domicilio Legal, con indicación de: dirección, teléfonos, facsímil y
correo electrónico (de existir)
14)
CONSTRUCTOR: Identificación del
constructor designado para el desarrollo de las obras:
a.
Nombre.
b.
Dirección.
c.
Número Telefónico, facsímil y correo electrónico.
d.
Fotocopia de la cédula jurídica.
e.
Nombre y calidades del representante legal.
f.
Historial de obras ejecutadas últimos dos años, incluyendo ubicación exacta
y certificación del CFIA mediante la cual se indique que esa empresa no ha
tenido denuncias por el desarrollo incorrecto de obras constructivas de
acuerdo a la normativa de esa Institución.
g.
Certificación del CFIA que la empresa está inscrita como constructora y se
encuentra activa.
15. PRESUPUESTOS DE OBRA: se
deberán presentar los presupuestos detallados, utilizando los formatos
establecidos para tales efectos por el BANHVI. (Formularios P-001-04 y
P-002-04) Todos los presupuestos deberán estar firmados por el profesional
responsable y avalados por la Unidad Técnica de la Entidad Autorizada.
16. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:
se deberá presentar documento o folleto donde se indiquen claramente las
especificaciones técnicas a utilizar en el proyecto. Debe hacer referencia
como mínimo a tipos de materiales, características, calidad y resistencia de
éstos, durabilidad; procedimientos constructivos, etc.
17. DICTAMEN TÉCNICO:
elaborado por el profesional que sea designado por la Entidad Autorizada para
el proyecto, y conforme con las disposiciones y estructura establecidas en el
Instructivo de Evaluación de Proyectos (Formulario IS-001-04).
NOTA: El BANHVI
se reserva el derecho de rechazar la solicitud presentada por defectos dentro
de la misma. Asimismo, se reserva el derecho de solicitar los documentos
aclaratorios adicionales, cuando así lo considere necesario.
Instructivo
para la elaboración del Informe Técnico que acompaña al Formulario S-001-04
(Anexo
17)
Se presentan en este documento, disposiciones obligatorias a seguir, por
parte de los Fiscales de Inversión encargados del estudio de las solicitudes
de financiamiento de proyectos para generar urbanización y viviendas; con
recursos del FOSUVI al amparo del artículo 59. Dichas disposiciones, deben
ser utilizadas por parte de los Fiscales de Inversión, a efectos de emitir su
informe técnico. Lo anterior, con el fin de uniformar criterios para la toma
de decisiones, referentes al financiamiento de proyectos.
A
continuación se muestra la estructura que debe presentar el informe técnico
a realizar por el Fiscal de Inversión. No se aceptará un informe con formato
tabla; su desarrollo debe ser según la siguiente estructura y en prosa:
1.
Introducción.
1.1.
Ubicación
1.2.
Antecedentes
1.3.
Memoria descriptiva
2.
Análisis de la información
2.1.
Visados y permisos de construcción
2.2.
Certificado de uso de suelo
2.3.
Disponibilidad de servicios
2.4.
Plano de catastro
2.5.
Informe registral
2.6.
Opción de venta
2.7.
Informe estudio de suelos
2.8.
Comisión Nacional Emergencias
2.9.
Avalúo
2.10
Presupuestos urbanización y vivienda
3.
Conclusión y recomendación.
Descripción
de los aspectos a desarrollar según la estructura del Informe Técnico
INTRODUCCIÓN
El Fiscal deberá realizar una presentación del proyecto, para tales
efectos deberá consignar información como: datos generales de la solicitud
planteada, nombre del Desarrollador, número de soluciones, costo del terreno
en verde, inversión en sitio (cuando proceda), precio de las obras de
urbanización, precio de la construcción, precio total del proyecto, monto
total del financiamiento.
•
Ubicación: Se deberá indicar la ubicación por señas del proyecto y
consignar la localización cartográfica.
•
Antecedentes: Se refiere a todos aquellos aspectos que se consideren
relevantes en el trámite del proyecto, ubicándolos cronológicamente.
•
Memoria descriptiva: Descripción detallada de las características del
proyecto, desde el punto de vista del entorno, cercanía a centros urbanos,
servicios públicos, topografía, estado actual del proyecto, etc.
ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN
En
este aparte se deberá referir en particular a cada uno de los Anexos del
Formulario S-001-04, de la siguiente manera:
Revisión de la documentación presentada:
Con base en la evaluación realizada, se debe incluir en este apartado, el
detalle de los aspectos más importantes de:
•
Visados, permisos de construcción
y especificaciones técnicas:
Se
debe hacer referencia a las condiciones en las cuales se aprobó el
anteproyecto en estudio (fecha de aprobación INVU, fecha de aprobación
Municipalidad). Indicar si existe algún tipo de condicionamiento o
recomendación a nivel de anteproyecto. Se debe indicar en qué estado del
proceso de aprobación se encuentran los planos de proyecto de urbanización y
vivienda. Deberá el Fiscal
garantizar que la revisión de los planos constructivos y de las
especificaciones técnicas, se realizó a la luz de lo dispuesto en la
Directriz Nº 27 o sus reformas, disposiciones Municipales y demás
Reglamentación vinculante.
•
Certificado del uso de suelo:
Verificar la concordancia entre las disposiciones del uso de suelo con lo
propuesto por el Desarrollador, en aspectos tales como: vialidad, áreas mínimas,
cobertura, densidad, entre otros.
•
Disponibilidad de servicios:
Hacer referencia a las notas de disponibilidad de servicios (agua potable,
evacuación aguas pluviales, evacuación aguas servidas y energía eléctrica).
Indicar si existe algún tipo de observación o condicionamiento para su
disponibilidad por parte de las instituciones encargadas de suministrar estos
servicios. En el caso de que existan, realizar la evaluación correspondiente
y su implicación con relación a los costos del proyecto.
Con
respecto a la disposición de aguas servidas, se debe indicar en este
apartado, la solución que se propone para evacuarlas, todo en concordancia
con las recomendaciones del estudio de infiltración.
Debe quedar constancia de que se verificó la condición más crítica
de ubicación de drenaje, tanque séptico y vivienda, de tal forma que se
respeten la reglamentación al respecto.
•
Plano de catastro: Debe
dejar constancia de la verificación realizada en campo con respecto a la
referencia, colindantes y localización cartográfica.
•
Informe registral: Se debe
indicar en este apartado el análisis del estudio de registro de la propiedad,
haciendo referencia a aspectos tales como: localización, área de la finca, número
de plano de catastro, propietario, anotaciones y gravámenes. En el caso, en
que el informe registral exista alguna anotación o gravamen, se deberá
indicar, de que manera afectará la ejecución del proyecto y de que forma se
corregirá la situación. Estos aspectos se deberán evaluar en relación con
la información suministrada en el plano de catastro y planos constructivos
cuando corresponda.
•
Opción de venta: Se debe
manifestar sobre la revisión de las calidades de: vendedor, vigencia de la
opción, precio ofrecido, según se define en el Anexo Nº 10 del Formulario
S-001-04.
•
Informe de Estudio de Suelos:
El Fiscal de Inversión deberá hacer un análisis exhaustivo de la información
y recomendaciones suministradas en el estudio de suelos y su implicación en
la ejecución del proyecto. Deberá indicar, explícitamente, que las
recomendaciones establecidas en dicho estudio, están siendo consideradas en
el diseño y presupuesto del proyecto.
•
Certificación de la Comisión
Nacional de Emergencias:
Comentar
las recomendaciones establecidas en el Informe de la Comisión, así como
verificar su cumplimiento dentro de la presentación del proyecto.
•
Avalúo: Independientemente
de la condición del terreno (ver punto “2. Datos Técnicos” del
Formulario S-001-04), el Fiscal de Inversión deberá emitir un informe de
tasación, para lo cual, será de uso obligatorio la utilización del
Formulario A-001-04 o A-002-04 (Formularios de avalúo de terreno, según
corresponda). En este apartado,
debe relacionar su criterio (tasación) con el monto consignado en la opción
de venta en los casos que corresponda.
•
Presupuestos de urbanización y
vivienda: Incluir un estudio detallado de los costos por actividad
constructiva, en función del nivel de acabados propuesto y de las eventuales
recomendaciones consignadas en el estudio de suelos, certificación de la CNE,
etc. En los casos en los cuales
determinadas actividades de la construcción sobrepasan los márgenes usuales
de costo, se deberá indicar las razones que justifican dichos montos. En el
Formulario S-001-04, se presenta una tabla con una estructura de costos en la
cual, a efectos de valorar esta situación, se separan los costos directos típicos
de los costos directos atípicos, entendiéndose costos directos “típicos”,
todos aquellos costos usuales en la construcción de la generalidad de las
urbanizaciones y definiéndose costos directos “atípicos”, todos aquellos
costos que son exclusivamente particulares de esa urbanización; por ejemplo,
construcción de tanques de almacenamiento, tramos de tubería de interconexión
de agua potable extensas y fuera del área del proyecto, reconstrucción de
tramos de tubería, muros de contención, sustituciones de suelos, plantas de
tratamiento, sistemas de bombeo, líneas trifásicas, etc.
Con respecto a los costos indirectos, el Fiscal de Inversión deberá
verificar si se justifica la inclusión de las partidas allí indicadas, así
como sus montos. En el Formulario S-001-04, se presenta un resumen de costos
indirectos, estableciéndose porcentajes máximos a utilizar en costos
administrativos, imprevistos y utilidad. Asimismo,
se deberá referir a otros costos indirectos que se incluyan en el proyecto y
estableciendo la justificación respectiva para cada uno de ellos; por ejemplo
cuando se refieran a costos indirectos como: consultorías, topografía,
legales, ambientales, catastro, etc.
Será
de entera responsabilidad de la entidad autorizada en la figura del Fiscal de
inversión, verificar la razonabilidad de los costos presentados por parte del
desarrollador.
Se
debe establecer expresamente en este apartado, que se verificaron tanto las
especificaciones técnicas como los presupuestos y las disposiciones
establecidas en la Directriz Nº 27 o sus reformas.