BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA

La Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda en su sesión 14-2004, artículo 1º, del 11 de marzo del presente año, tomó el acuerdo Nº 1, que indica lo siguiente:

ACUERDO Nº 1:

Considerando:

1º—Que mediante oficio DF-0352-2004 del 8 de marzo de 2004 la Dirección del Fondo de Subsidios para la Vivienda (FOSUVI) remite a la Gerencia General de este Banco una propuesta del nuevo apartado que se pretende incluir en los dictámenes técnicos que emiten los profesionales de la Unidad Técnica de esa Dirección, en los casos de solicitudes de financiamiento de proyectos de vivienda al amparo del artículo 59 de la Ley 7052 y sus reformas.

2º—Que la citada propuesta tiene los siguientes propósitos fundamentales: a) Dejar claramente establecidos los elementos sobre los cuales, los profesionales de la Unidad Técnica del FOSUVI determinan que un proyecto de vivienda es técnica y financieramente viable; b) Dotar a la Gerencia General y a la Junta Directiva del Banco, de una herramienta adicional que sustente aún más su resolución sobre la aprobación de financiamiento para el desarrollo de los proyectos habitacionales; y c) Cumplir con el compromiso de utilizar diferentes mecanismos de control al momento de aprobar las solicitudes de financiamiento de proyectos habitacionales.

3º—Que adicionalmente se propone que este nuevo apartado de costos sea implementado con la información de los presupuestos detallados de urbanización y viviendas que estarían contenidos en dos nuevos formularios, los cuales vienen a sustituir al actual Formulario BANHVI 3-99 y que se denominarían Formulario S-001-04 (Solicitud de financiamiento para el desarrollo de urbanizaciones y viviendas, al amparo del artículo 59 de la Ley 7052 y sus reformas, con financiamiento de corto plazo) y Formulario S-002-04 (Solicitud de financiamiento para compra de lotes con servicios básicos y el desarrollo de viviendas al amparo del Artículo 59 de la Ley 7052 y sus reformas).

4º—Que mediante oficio GG-0218-2004 del 10 de marzo de 2004 la Gerencia General avala y recomienda la inclusión del nuevo apartado para los dictámenes de la Unidad Técnica del FOSUVI, así como los formularios que contendrán la información de los presupuestos de obra detallados de urbanización y viviendas, de los proyectos que se tramiten al amparo del artículo 59 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

5º—Que conocidos y suficientemente discutidos los documentos que al respecto han sido sometidos a la consideración de esta Junta Directiva, lo procedente es aprobarlos con las modificaciones planteadas en esta sesión, girando instrucciones a la Administración para su oportuna implementación. Por tanto:

Se acuerda:

1º—Aprobar el siguiente:

PROCEDIMIENTO PARA LA VERIFICACIÓN DE COSTOS PARA

PROYECTOS FINANCIADOS AL AMPARO DEL ARTÍCULO 59

DE LA LEY 7052 Y SUS REFORMAS

A)         Consideraciones generales sobre Costos Directos

La construcción de obras de urbanización esta asociada a cantidades (medidas), precios y estimaciones. Se tiene así, que al hablar de cantidades, las mismas pueden ser expresadas en metros lineales, metros cuadrados, metros cúbicos, metros cuadrados por metro cúbico, en unidades, e incluso en algunos casos en forma global. En lo que respecta a los precios, estos se refieren al valor en el mercado de los insumos necesarios para generar una unidad de medida de obra; por ejemplo el cemento, arena y piedra necesarios, para construir un metro lineal de acera de un ancho predefinido. Las estimaciones por su parte, están asociadas al cálculo de los componentes humano y/o máquina involucrados en la producción de una unidad de obra. La suma de estos conceptos, se denominan Costos Directos de Construcción.

A continuación se listan las grandes actividades de obras que conforman el desarrollo de una urbanización.

Movimiento de tierras

Sistema de aguas pluviales

Sistema de aguas servidas

Sistema de agua potable

Pavimentos

Electrificación

Obras complementarias

Equipamiento de parques

El peso porcentual de las diferentes actividades en relación con el costo directo total de la urbanización no es constante; depende de diversos aspectos. Así por ejemplo la topografía es un factor que incide fuertemente en el peso de movimiento de tierras, y de tuberías pluviales; como el diseño en planta incide en el costo de electrificación y de pavimentos. 

Para el tipo de urbanizaciones que el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) ha financiado hasta el momento, se pueden tomar consideraciones generales que enmarquen las diferentes actividades en porcentaje de peso de los costos directos dentro de un rango. Este rango representaría la banda en la que en condiciones normales, se deberían encontrar las distintas actividades.

Así las cosas, se presenta un cuadro en el que se muestran las diferentes actividades, las consideraciones generales que inciden sobre su costo, la banda en porcentaje sobre los costos directos en la que se esperaría encontrar dicha actividad y un control en caso de que no se cumpla lo esperado.

En la columna “Consideraciones”, se enuncian los aspectos que repercuten apreciablemente en el costo de la actividad.  Además, en el cuadro se muestra, el rango en porcentaje de peso, calculado sobre el total de costos directos de urbanización, en el que oscilan las obras normales de urbanización. El rango propuesto, se da en porcentaje, de tal suerte que provee un mecanismo para visualizar en forma rápida, si las distintas actividades se encuentran dentro de los valores de costos razonables.

Si el porcentaje (%) de peso para una actividad específica, excede el tope máximo propuesto en la columna “% Rango sobre total de Costo Directo”, se establece en la columna “Control” un mecanismo que puede ser utilizado para verificar, si la propuesta es razonable o no y las medidas que pueden ser tomas para un control en campo. 

(NOTA DE SINALEVI:  contiene tabla que puede consultarse en La Gaceta N° 72 de 14 de abril de 2004).

Es importante indicar que la medición de campo es de la entera responsabilidad del Fiscal de Inversión de la Entidad Autorizada, de conformidad con lo dispuesto en el “Reglamento para la contratación de servicios de consultoría en ingeniería y arquitectura” del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, que establece:

“Fiscalización de inversiones: Se entiende por fiscalización de inversiones aquel servicio de consultoría que se presta a un cliente, generalmente una entidad financiera, con el objeto de revisar y calificar los documentos técnicos que amparan la solicitud de crédito, y llevar a cabo el control de los desembolsos contra el avance de una obra, de acuerdo con las condiciones pactadas entre el prestatario y la entidad financiera.”

Dado que entre otras, al fiscal de inversiones se le establece la responsabilidad de llevar el control de desembolsos, contra el avance de obra, o sea del pago de obra ejecutada; deberá realizar, para efectuar adecuadamente esta labor, la medición de la obra sujeta de pago. 

Es importante hacer ver que en ningún caso se podrá pagar más obra que la contratada (entendiéndose como cantidad de obra contratada, las cantidades indicadas en el presupuesto de obra de urbanización). Si la cantidad cotizada es mayor que la medida final en campo, se pagará la medida de campo. El adecuado cumplimiento de lo anterior, es de la entera responsabilidad del fiscal de inversiones de la Entidad Autorizada. 

Si el BANHVI lo considera necesario, podrá realizar la medición en sitio una vez que la obra haya sido realizada, y solicitar a la Entidad Autorizada, los comprobantes de medición que el fiscal de inversiones debe generar como producto de su labor en esta área.

B)         Consideraciones generales sobre Costos Indirectos

Además de los costos directos relacionados con la ejecución de una obra civil, existen otros llamados Costos Indirectos. Su justificación se basa en la necesidad de considerar aspectos tales como la administración de los recursos, la aparición de imprevistos y, obviamente, el costo de utilidad por la que trabaja el constructor. Estos llamados Costos Indirectos se pueden normar y calcular como un porcentaje de los costos directos. Se establece, entonces, la aplicación de porcentajes como sigue:

Costo de Administración 8 %

Costo de imprevistos 5 %

Costo de Utilidad 10 %

En ningún caso se podrán calcular porcentajes mayores a los establecidos. Además, dado que se esta solicitando la presentación desglosada de las diferentes actividades asociadas al proceso de urbanización, sobre el costo de electrificación y sobre el costo de señalización no se cargarán estos factores, toda vez que estas actividades son subcontratos y por tal motivo no son susceptibles de generar imprevistos y/o utilidad para el constructor de las obras de urbanización.  Los factores de imprevistos y utilidad son imputables al subcontratista. En lo que respecta al costo indirecto de Administración para estos dos rubros (electrificación y señalización) se establece una carga de un 4%.

C)         Consideraciones sobre Otros Costos

Para una adecuada conclusión del proyecto en todos sus aspectos, se requiere de la realización de algunas actividades que no son exactamente generación de obra y que tampoco se pueden catalogar como costos indirectos. Ejemplo de estas actividades son:

Catastro de lotes, calles, zonas comunales.

Segregación de lotes.

Pago de la labor de fiscalización de inversión.

Pagos de honorarios profesionales por consultorías y otros. 

Se deberá hacer una revisión casuística de estos costos y su correspondiente justificación, en el entendido que son costos indispensables para poder realizar una adecuada formalización individual, y un eventual traspaso de área a la Municipalidad de la zona en la que se localiza el proyecto, y que además involucran consultorías que en algunos de los casos son indispensables.

D)         Informe de cierre del proyecto:

Se solicitará a las entidades autorizadas, un informe de cierre para cada proyecto financiado en el corto plazo al amparo del artículo 59. Lo anterior con el fin de cerrar adecuadamente el proceso de análisis, revisión y pago de obras.

Dicho informe deberá contemplar consideraciones generales sobre lo actuado en lo que respecta a obra para el proyecto en cuestión. De este modo, se deberán indicar los montos y cantidades aprobados, incluyendo, en caso de existir, las ampliaciones de financiamiento por concepto de obras imprevistas. Se deberá indicar la fecha de inicio y conclusión de obras, quedando, además, consignado que las obras fueron recibidas a satisfacción por el fiscal de inversión encargado, y un detalle de los pagos realizados. Es importante indicar, que dicho informe esta contemplado dentro de las funciones normales de un fiscal de inversiones, tal como lo indica la normativa del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. 

Como parte de las funciones del Fiscal de Inversión, corresponde la elaboración de un informe final o de liquidación del proyecto. Dicho informe deberá incluir un detalle de las obras realizadas en sitio, indicando si las mismas se ajustan a las obras inicialmente propuestas en planos y presupuesto. Si durante el proceso constructivo se realizaron modificaciones, se deberán indicar las razones que originaron estos cambios, entendiéndose que los mismos nunca podrán ir en desmejoramiento de la calidad y el nivel de acabados inicialmente aprobados. 

Se deberá referir al mecanismo de control de giro de recursos utilizado para tal efecto, indicando el número de visitas y desembolsos girados en función de la cantidad de obra ejecutada. Asimismo, de existir un saldo en el financiamiento aprobado inicialmente, este deberá ser liquidado al BANHVI con las respectivas justificaciones. 

Finalmente, deberá manifestar expresamente que el proyecto en referencia estuvo bajo su fiscalización y que el mismo cumple con los planos, reglamentos y especificaciones técnicas. Además, deberá indicar que el proyecto reúne todas las normas fijadas por la ley y los requerimientos solicitados en este tipo de proyectos.  La entidad autorizada deberá retener al menos un 10% de los honorarios de fiscalización. Este porcentaje se girará al fiscal de inversión hasta que la entidad autorizada haya recibido dicho informe y el mismo sea dictaminado como satisfactorio.

(NOTA DE SINALEVI:  según el aparte 5.a) de este acuerdo ... El Procedimiento para la verificación de costos para proyectos financiados al amparo del artículo 59 de la Ley 7052 y sus reformas (aparte Primero del presente acuerdo), rige a partir de esta fecha".)