Artículo 5º—Requisitos para solicitud de construcción.

Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo de 2003), con excepción de lo que se publica como Transitorios en este Reglamento.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto. Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra.

La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos. No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción (así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos), el interesado contará con 90 días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos entregados se eliminarán de los archivos municipales. Para eliminar la documentación no retirada, se procederá de acuerdo con el reglamento respectivo que emita la Municipalidad.

Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo, según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana. El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la Zonificación y sus requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.

Para el certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley Nº 7779 del 30/4/98,) además de la Ley de Planificación Urbana (Nº 4240). El certificado solamente es uno de los requisitos y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.

La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario expresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de forma gratuita el visado de planos catastrados en un plazo no mayor a 10 días hábiles, siempre y cuando estos planos hayan sido inscritos en el Catastro Nacional en fecha igual o posterior al año 1984.

5.3.1. Objetivo del visado municipal de planos catastrados.

El visado de planos catastrados será obligatorio en cualquiera de las siguientes situaciones:

a. Para autorizar la división o fraccionamiento de cualquier predio con el .n de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes, incluyendo tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localización de derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño.

b. Para el simple trámite de permisos de construcción, remodelación o demolición de edificaciones, o bien de urbanización de terrenos.

c. Para todo trámite que implique o tenga como objetivo .nal el otorgamiento de una licencia municipal, o bien para el trámite del certificado de uso de suelo.

d. Para todo plano de reunión de fincas o de rectificación de cabida en aumento, con el .n de garantizar que no han sido lesionadas o invadidas áreas destinadas al uso público.

5.3.2. Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados.

a. Se deberán presentar los planos por visar en original y dos copias. De no tener el plano original, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada por el Catastro Nacional. Bajo ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).

b. Certificación literal de la propiedad.

c. Visto bueno, emitido por la autoridad competente, de disponibilidad de agua potable, alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para aprovechamiento de agua y, en general, a cauces de agua de dominio público.

d. En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles de la red vial nacional definida en el artículo 1 de la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el alineamiento Oficial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

e. En el caso de segregaciones, se debe aportar plano o croquis de la finca madre firmado por un profesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes del fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.

f. En los casos que no representen segregaciones, el interesado deberá presentar tanto el plano por visar como los planos modificados, e indicar en una "nota" las modificaciones (esta nota se indicará dentro del plano por visar).

g. Certificación de estar al día con el pago de impuestos y servicios municipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por visar.

h.    Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será provista por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales, o bien, por medios electrónicos.

5.3.3. Información que debe mostrar el plano por visar.

Para poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente información:

a. La estipulada por el Reglamento a la Ley de Catastro.

b. En el caso de planos que no representen segregaciones, deberá indicar además del ancho de vía actual, el derecho de vía propuesto por el Plan Regulador del cantón de Escazú, dibujado con una línea punteada (intermitente).

c. Con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, todo plano catastrado que represente una parcela resultante de un fraccionamiento frente a una vía pública existente deberá indicar la ampliación vial cedida efectivamente al uso público, es decir, excluida del área del lote, según la clasificación y el derecho de vía que indique el Plan Regulador del cantón de Escazú. Se exceptúan únicamente las fincas filiales que enfrenten vías internas de un condominio.

d. Existencia de servidumbres de cualquier tipo que colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.

e. Cuando se trata de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales, áreas especiales de protección forestal o de uso agrícola establecidas por ley, se deberá presentar un visado del Ministerio de Agricultura y Ganadería que apruebe la división del predio como parcelas mínimas productivas y la nota "Parcela de uso exclusivamente agrícola", o bien, "Parcela destinada únicamente para protección forestal" si esta se encuentra inscrita en el Régimen Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía.

f. En el caso de planos que representen fincas o predios ubicados en zonas de uso industrial, el plano por visar deberá presentar la nota: "únicamente para uso industrial".

g. Cuando se establezca, con base en la cartografía Oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una pendiente general mayor o igual al 30%, el plano catastrado debe mostrar la nota "únicamente para protección forestal", independientemente del lugar donde se ubique el inmueble.

h. También deberán indicarse los alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc.

5.3.4. Motivos de denegatoria del visado municipal.

Las oficinas municipales que deben tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tomarán como inexistentes, para estos efectos, los planos catastrados que no cuenten con el visado municipal. Al respecto se establecen los siguientes criterios por los cuales será denegado el visado referido:

a. Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2. y 5.3.3. supracitados.

b. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan un tamaño inferior al permitido en cuanto al frente y área mínima, sin acceso a vía pública, o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.

c. Cuando la longitud del fondo de la parcela o parcelas resultantes de un fraccionamiento sea mayor a la del frente multiplicada por siete; es decir, cuando la relación frente - fondo sea mayor de uno - siete.

d. Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización que no cuente con los permisos de ley.

e. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público.

f. Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.

g. Cuando los planos por visar presenten rótulos o leyendas con carácter de propaganda.

h. Cuando en fraccionamientos con destino urbano, con un número de parcelas resultantes mayor a seis lotes, se omita ceder el 10% del área por fraccionar o urbanizar a la Municipalidad para el uso público, esto sin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección; o cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.

i. Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9 de la Ley Nº 2755 de Inscripción de Derechos Indivisos.

j. Cuando los planos por visar hayan sido inscritos en el Catastro Nacional antes del año 1984.

k. Cuando del análisis respectivo y con base en los mapas catastrales se detecte que existe sobreposición o traslape de fincas, o bien, el plano por visar presente errores en la información que contiene, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la Administración Municipal; ejemplos de errores son: localización geográ.ca incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio, el derrotero no coincide con el polígono, entre otros.

l. Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes irregulares, es decir, con acceso por callejón, y las dimensiones de tal acceso no se ajusten a la siguiente norma:

• Para callejones de 3 metros de ancho, la longitud máxima será de 30 m.

• Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será de 40 m.

• Solo se admiten lotes con callejón de acceso si estos enfrentan una calle pública existente.

• El área del callejón no se contabiliza para efectos del área mínima del lote.

5.3.5. Casos especiales de excepción.

Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos de área y frente mínimo exigidos para la zona se visarán excepcionalmente en los siguientes casos.

a. Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los Reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú y el interesado demuestre tal situación mediante copia certificada de la escritura respectiva por el Registro Nacional de la Propiedad.

b. Cuando los planos por visar hayan sido catastrados y aprobados por el INVU en lo que corresponda y que además cuenten con los servicios de electricidad y agua potable debidamente comprobados por documentos de la Compañía Nacional de Fuerza y Luz, el ICE y el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados o autoridad competente, desde antes de la promulgación de los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú. El departamento de topografía de la Municipalidad podrá aprobar el visado municipal en reconocimiento de la situación existente y consolidada. De no hacerlo, deberá explicar el impedimento y una posible solución.

5.3.6. Caducidad del visado municipal.

El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada y que pueda provocar una discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación del área o linderos del lote en un plano visado que motive la confección de un nuevo plano, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.

Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior y su emisión pueda ser confirmada en los archivos municipales.

Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:

a. Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la información necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el colindante, etc.

b. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el propietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales en Ingeniería o Arquitectura, quienes voluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos comprobados de interés social. Este "consultorio arquitectónico" funcionará como un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflctivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor.

Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de requisitos para permisos de construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra" de la Municipalidad.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de Amenazas Potenciales del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances.

Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003 realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas. Será requisito indispensable para aprobar los planos constructivos en proyectos residenciales de condominios, centros comerciales, edificios de oficinas, urbanizaciones y proyectos en terrenos de más de 500 metros cuadrados, presentar un Plan de Contingencia que explique las medidas por tomar en el campo de la seguridad de los obreros y personal durante el proceso de construcción. Este plan deberá contar con el visto bueno del Instituto Nacional de Seguros. Además, antes de recibir la obra, la Municipalidad exigirá un Plan de Evacuación que deberá contar con el visto bueno de la Comisión Nacional de Emergencias.

Para la instalación de juegos mecánicos temporales, el interesado deberá obtener Licencia Municipal. En la solicitud respectiva deberá aclarar la ubicación de las máquinas, la disponibilidad de servicios sanitarios, de agua potable, la acometida eléctrica y cualquier otra variable que se requiera para el adecuado desarrollo de las actividades propuestas.

Además de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de obra menor descritos en este capítulo, se debe presentar información fotográ.ca apropiada para entender las calidades del edificio por demoler. Esto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de Casas de Adobe existente en el Archivo Municipal. El Departamento de Desarrollo Urbano se reservará la posibilidad de elevar el caso ante la dependencia correspondiente del Ministerio de Cultura.

De acuerdo con la disposición del reglamento publicado en el Alcance Nº 2 de La Gaceta, del 14 de enero de 1999, para la solicitud de la Póliza de Riesgos de Trabajo ante el INS, es necesario que la póliza se inscriba a nombre del propietario del proyecto o del profesional responsable de la obra; en caso de pólizas abiertas, se deberá acatar la legislación pertinente a la protección de los trabajadores.

Los permisos para movimiento de tierra, en función de obras futuras, estarán sujetos a las autorizaciones que establece la legislación vigente. No se autorizarán movimientos de tierra sin antes contar con el estudio de Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA. La realización de movimientos de tierra no obliga a la Municipalidad a conceder los permisos ulteriores. Se prohiben los movimientos de tierra y rellenos en zonas de deslizamientos activos, según el mapa de la Comisión Nacional de Prevención de Desastres.

La solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir con los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2 de la publicación en La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo del 2003, requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad de Escazú.

Los proyectos que se desarrollen en el cantón de Escazú deberán contar con la aprobación de la SETENA, de requerirse por esta, de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), según el decreto Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC (La Gaceta, Nº 125 del 28/06/04).

Además, deben tomarse en cuenta los siguientes criterios:

1. En terrenos con promedio de pendientes mayor al 30% no se admitirán proyectos. En terrenos con pendientes promedio del 10 al 30% se debe aportar estudio de estabilidad de taludes.

2. Todos los proyectos que se ubiquen en áreas definidas como de recarga acuífera requerirán de evaluación de impacto ambiental y cumplir con lo que establece la Ley Forestal, la Ley de Aguas y el Reglamento de Procedimientos de la SETENA.

3. Cualquier proyecto que se realice dentro de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú requerirá de estudio de impacto ambiental completo que evalúe las posibles afectaciones a la biodiversidad, además de todos los otros aspectos que se evalúan normalmente en esta clase de estudio. Solo se exceptúan los casos contemplados en el artículo 16.2.2.b.

4. Los entubados y puentes requerirán de estudio hidráulico e hidrológico.

En los casos en que se solicita evaluación de impacto ambiental, este debe realizarse para el proyecto completo, aunque esté previsto desarrollarse en etapas.

El certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre y cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con la propiedad en cuestión; en este caso, la vigencia del certificado quedará reducida al plazo de un año, a partir de la adopción formal de tales cambios.

A partir del momento en que se autoriza el permiso de construcción, este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la obra, se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año de vigencia no se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse a la oficina de permisos para resellar el proyecto sin costo alguno En caso de prescripción, debe solicitarse un nuevo permiso y realizar el pago correspondiente, actualizando los montos del costo del proyecto para cobrar la diferencia. La resolución dependerá de las normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.

Para los casos en que no se necesite un análisis adicional al proceso normal de estudio, el Departamento de Desarrollo Urbano contará con 10 días naturales como plazo de resolución, a partir de un día después de presentada la solicitud.

Para los proyectos y casos que impliquen un análisis adicional, por su alto grado de complejidad, el Departamento de Desarrollo Urbano tendrá un plazo de resolución de 15 días naturales. Pasado este tiempo, el interesado podrá acogerse al proceso del silencio administrativo.

Cuando el Municipio deniegue una solicitud para ser modificada, el plazo de resolución será de tres días hábiles, a partir del momento en que se recibe nuevamente la solicitud.

Todo permiso de construcción aprobado en la oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad podrá ejecutar las actividades propias de la edificación en el período de tiempo comprendido entre las 06 y las 18 horas, de lunes a viernes y de 6 a las 13 horas los sábados. Se prohibe trabajar en los días domingos y los feriados, por ley, de pago obligatorio.

En caso de desacato al horario, se le notificará al responsable de la construcción por escrito, por una única vez, previniéndole que de no acatar el horario establecido se le clausurará la construcción. Esto, siempre y cuando exista denuncia comprobada al respecto por algún vecino de la construcción.

Toda molestia generada en propiedad pública o privada durante el proceso de construcción será responsabilidad del profesional encargado.

Además de los requisitos que establece la Ley, todo condominio o urbanización deberá realizar la construcción o inclusive mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad donde se desarrolla el proyecto. Todo proyecto nuevo de urbanización o condominio debe contar con red de recolección de aguas residuales y conexión del efluente al sistema de alcantarillado, directamente a un colector o mediante un subcolector, o bien, a un sistema de tratamiento; todo lo anterior, de conformidad con las disposiciones legales vigentes. En los casos de proyectos existentes de este tipo que no cuenten con dicha planta, se estudiarán acciones en conjunto con la Municipalidad, los vecinos, el desarrollador y el A y A, para solucionar este problema.

Si un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas potenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, preparado por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el cual se publica como parte del Plan Regulador, deberá contar de previo con dictamen de dicha Comisión (Dirección de Gestión de Desastres), para tomar las medidas de mitigación necesarias, ya sea si se tratara de falla geológica, área inundable, deslizamiento, avalanchas u otra de similar gravedad. No se permitirán construcciones en áreas con pendientes mayores al 25% sin el visto bueno de la Comisión Nacional de Prevención de Desastres, pero no se permitirán del todo las construcciones en zonas con propensión a deslizamientos.

La responsabilidad, tanto por el diseño arquitectónico, estructural, movimientos de tierra, electro - mecánico, así como de cualquier especialidad, es del profesional que funja como responsable en los planos constructivos. El acatamiento a las normas tanto del Reglamento de Construcciones y Leyes conexas así como de cualquier reglamento o normativa referente a una construcción especí.ca, es plena responsabilidad del profesional, tal como lo indica el Reglamento de Construcciones (Artículo II.1) y el Reglamento respectivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. La responsabilidad municipal se restringe al alineamiento, uso de suelo, cobertura y altura de la construcción. La aprobación por las diferentes instituciones, así como por la Municipalidad en tanto a planos constructivos se refiere, no releva al profesional responsable de errores u omisiones en estos, cuya responsabilidad recae en él. Será obligación de las empresas constructoras o inclusive consultoras fijar domicilio para notificaciones dentro del cantón de Escazú.