MUNICIPALIDAD DE ESCAZÚ
El Concejo Municipal de Escazú, en la sesión ordinaria Nº 208, acta 304 del 24 de abril del 2006, adoptó el siguiente acuerdo: Acuerdo Nº AC-284-06: "Con dispensa de trámite de comisión, se aprueba la siguiente moción: "De fecha 21 de abril del 2006, este Concejo Municipal recibe comunicado PU-C-D-342-2006, suscrito por el Arq. Francisco Mora Protti, Director a. í. de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), en donde nos comunica la aprobación por parte de esa Dirección; de las modificaciones propuestas al plan regulador de este cantón. Por tanto, este Concejo mociona, en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, adoptar las "Modificaciones a incluir dentro del texto del Plan Regulador Vigente- La Gaceta Nº 54 del 17 de marzo del 2005", aprobadas por la Dirección de Urbanismo del INVU y proceder de inmediato con la publicación en el Diario Oficial La Gaceta". Acuerdo firme.
Artículo 3º—Conformación y ámbito de aplicación. El Plan Regulador está conformado por:
a. Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de "Zonificación, Vialidad y Amenazas Naturales", así como el de "Distritos".
b. Los Reglamentos de Zonificación del Uso del Suelo, Vialidad y Publicidad Exterior, más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.
c. Los estudios que respaldan el plan y que describen la situación físico - territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición del público para ser consultados en la sede de la Municipalidad.
El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona, sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio del cantón de Escazú.
Este plan sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo Nº 13583-VAH-OFIPLAN, La Gaceta Nº 95, del 18 de mayo de 1982 y el Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 7 de abril de 1997), señaló para el cantón de Escazú, con excepción del área de protección (agrícola) definida por dicho plan, pues debido a la complejidad de su entorno, se decidió profundizar en su estudio y aprobarse como parte del Plan Regulador posteriormente. Asimismo, el Reglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para la Instalación de Publicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance Nº 36 a La Gaceta Nº 100 del 25/05/01).
Supletoriamente, y en lo no expresamente regulado por este plan, se aplican las normas y reglamentos de rango nacional y regional, concordantes con la legislación urbanística vigente. Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión o de la Oficina Municipal del Plan Regulador en conjunto con el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del cantón de Escazú, que se opongan al Plan Regulador.
Artículo 4º—Aplicación y modificación.
4.1. Aplicación. La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de las dependencias administrativas municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos, en especial el Departamento de Desarrollo Urbano y la Oficina Municipal del Plan Regulador.
La Comisión del Plan Regulador y/o Oficina Municipal del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones que dictan o autorizan los reglamentos. La Comisión debe estar conformada de acuerdo con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa, con un máximo de siete personas en total.
Dicha comisión podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.
La comisión, por cuenta propia, a solicitud de residentes del cantón o por iniciativa del Concejo Municipal, analizará todas las actualizaciones y revisiones al documento original que sean necesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el plan actualizado.
4.2. Modificación. Para la modificación, suspensión o derogación total o parcial del Plan Regulador, deben observarse los mismos requisitos que los del proceso de su implementación, conforme lo indica el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.
4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación. Podrá permitirse la variación de los requisitos del Plan Regulador en los siguientes casos:
a. Cuando el caso corresponde a un proyecto catalogado como de emergencia o de interés social.
b. Cuando el lote sea mayor a 2000 metros cuadrados y cuando se proponga un proyecto de diseño innovador. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios.
Será competencia de la Comisión de Plan Regulador analizar, en los anteriores casos, la viabilidad de variar los requisitos, máximo hasta en un veinticinco por ciento salvo cuando la zona esté afectada por amenazas de desastres naturales, en cuyo caso estos no se podrán modificar.
Artículo 5º—Requisitos para solicitud de construcción.
5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal). Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.
Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo del 2003), con excepción de lo que se publica como transitorios en este Reglamento.
El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley Nº 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.
Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.
Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.
Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado serán responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.
No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra existente declarada de interés patrimonial.
Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación para solicitar el permiso de construcción, así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos, el interesado contará con noventa días naturales para retirar los documentos; pasado este período, la solicitud e inclusive los planos constructivos entregados se eliminarán de los archivos municipales. Para proceder con la eliminación de los documentos, una vez fenecido el plazo establecido de noventa días, se remitirá oficialmente al archivo central el expediente completo informando de la situación y solicitando la eliminación del mismo. En dicha comunicación se incluirá el nombre del propietario o solicitante, el tipo de solicitud, el número del trámite, la fecha de ingreso, y el estado del mismo. La eliminación de cualquier documentación al amparo del presente artículo se hará sin responsabilidad alguna para la administración.
5.3. Visado de planos catastrados. La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario expresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de forma gratuita el visado de planos de agrimensura en un plazo no mayor de 10 días hábiles, para lo cual se deberá cumplir con la siguiente normativa:
5.3.1 Objetivos del visado municipal de planos catastrados. El visado de planos de agrimensura será obligatorio para autorizar la división o fraccionamiento de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes, incluyendo tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo el régimen de condominio y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño.
Alternativamente, el visado municipal podrá ser requerido por las diversas instancias municipales según los reglamentos específicos que para el efecto se publiquen.
5.3.2 Requisitos para solicitar el visado de planos catastrados. Planos por visar en original y dos copias. De no tener el plano original, el interesado deberá presentar una copia certificada y actualizada por el Catastro Nacional. Bajo ninguna circunstancia se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).
a. Alineamientos a ríos, manantiales, pozos perforados para aprovechamiento de agua y en general a cauces de agua de dominio público, emitido por la autoridad competente.
b. En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten calles de la red vial nacional definida en el artículo Nº 1 de la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el alineamiento oficial del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.
c. Aportar plano o croquis de finca madre firmado por un profesional autorizado en topografía, indicando todas las parcelas resultantes del fraccionamiento con sus respectivos frentes, fondos y áreas.
d. Aportar los planos modificados por el plano a visar, siempre y cuando se encuentren indicados expresamente en éste por medio de nota.
e. Certificación de estar al día en impuestos y servicios municipales por parte del propietario de la finca que corresponde al plano por visar.
f. Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será proveída por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas centrales o bien por medios electrónicos.
g. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar el visado del Ministerio de Agricultura y Ganadería aprobando la división del predio como parcelas mínimas productivas.
h. Cuando se establezca con base en la cartografía oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional, que el lote por segregar tiene una pendiente general mayor o igual al 30%, deberá presentar un estudio de estabilidad de taludes que garantice la estabilidad del terreno si se trata de parcelas para uso urbano o ubicadas en zonas de uso residencial.
i. Cuando se desee cambiar el uso del suelo agrícola a otros usos, deberá cumplir con lo que establece el Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos en su artículo V.
5.3.3 Información que debe mostrar el plano por visar. Para poder optar por el visado municipal, todo plano catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente información:
a. La estipulada por el Reglamento a la de Ley Catastro.
b. Cuando se desee fraccionar lotes frente a calles públicas existentes que no tengan las dimensiones o ancho de vía que indique el Plan Regulador del cantón de Escazú o el Ministerio de Obras Públicas y Transportes en el caso de Rutas Nacionales, se deberá ceder la ampliación vial que corresponda, es decir, excluirla del área del lote, e indicarla adecuadamente en plano por visar. Se exceptúan únicamente las fincas filiales que enfrenten vías internas de un condominio.
c. Servidumbres de cualquier tipo que colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.
d. Cuando se trate de fraccionamiento de terrenos ubicados en reservas forestales o áreas especiales de protección forestal o uso agrícola establecidas por ley, deberá presentar la nota "Parcela de uso exclusivamente agrícola", o bien "Parcela destinada únicamente para protección forestal", si la misma se encuentra inscrita en Régimen Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Se exceptúan aquellos casos en que se autorice el cambio de uso del suelo por parte del Ministerio de Agricultura y Ganadería según el capítulo V del Reglamento a la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos.
e. Alineamientos a ríos, quebradas, manantiales, etc., que colinden o se encuentren dentro del lote cuyo plano se desea visar.
5.3.4 Motivos de denegatoria del visado municipal. Se establecen los siguientes aspectos por los cuales será denegado el visado referido:
a. Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2 y 5.3.3 supracitados.
b. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido en cuanto a frente y área mínima, sin acceso a vía pública o que incumplan alguna o varias de las normas mínimas establecidas por los reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.
c. Cuando el fondo de la parcela o parcelas resultantes de un fraccionamiento sea mayor que el frente multiplicado por siete, es decir, cuando la relación frente-fondo sea mayor de uno a siete.
d. Cuando se presenten a visar planos de lotes en una urbanización o condominio que no cuente con los permisos que establecen las leyes del ramo.
e. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el cual pese un impedimento, reserva o destino para uso público.
f. Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano se desea visar presente atraso o mora en el pago de impuestos o servicios municipales.
g. Cuando los planos a visar presenten rótulos o leyendas con carácter de propaganda.
h. Cuando en fraccionamientos con destino urbano con un número de parcelas resultantes mayor de seis lotes, se omita ceder a favor de la Municipalidad el 10% del área a fraccionar o urbanizar, para ser dedicada a usos comunales y recreativos, esto sin contar las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones viales o zonas de protección. O cuando el área cedida para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente general mayor al promedio de la finca madre.
i. Cuando el plano catastrado de fincas filiales no se ajuste al diseño de sitio aprobado por la Municipalidad (plano de distribución) y el INVU.
j. Cuando se pretenda visar un plano de localización de derechos indivisos en clara violación del artículo 9º de la Ley Nº 2755 Inscripción de Derechos Indivisos.
k. Cuando el plano a visar se halla inscrito en el Catastro Nacional con perjuicio de áreas destinadas al uso público, tales como parques, zonas verdes y calles públicas.
l. Cuando la Oficina de Catastro Municipal detecte que existe sobre-posición o traslape de fincas.
m. Cuando el plano a visar presente errores en la información que contiene u omisión de la misma, de tal forma que pueda inducir al equívoco a la Administración Municipal, sea por ejemplo, localización geográfica ausente o incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con la realidad del sitio, inexistencia de referencia a punto fijo, inexistencia de los anchos de vías públicas que colindan directamente con el terreno, el derrotero no coincide con el polígono, entre otras.
n. Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes irregulares, entiéndase, con acceso por callejón, en donde las dimensiones de éste acceso no se ajusten a la siguiente norma:
1. Para callejones de tres metros de ancho, la longitud máxima será de 30 m.
2. Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud máxima será de 40 m.
3. Sólo se admiten lotes con callejón de acceso si éstos enfrentan una calle pública existente.
4. El área del callejón no se contabiliza para efectos del área mínima del lote.
5.3.5 Casos especiales de excepción. Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los requisitos de área y frente mínimo exigidos para la zona, se visarán excepcionalmente en los siguientes casos.
(i) Cuando el título de propiedad respectivo haya sido inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad antes de la promulgación de los Reglamentos del Plan Regulador del cantón de Escazú.
(ii) Cuando los planos a visar hayan sido catastrados y aprobados por el INVU en lo que corresponda, antes de la promulgación del Plan Regulador de Escazú, o bien el interesado demuestre que el trámite de inscripción de dichos planos se inició en el Catastro Nacional antes de la promulgación del citado Plan Regulador, siempre y cuando dichos planos cumplan con las normas aplicables anteriores al Plan Regulador de Escazú.
(iii) Cuando se desee fraccionar lotes en función de viviendas existentes, construidas con permisos anteriores a la promulgación del Plan Regulador de Escazú, siempre y cuando las parcelas resultantes cumplan con las normas aplicables antes de la promulgación del citado Plan Regulador.
5.3.6 Caducidad del visado municipal. El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo específico de caducidad en tanto la situación registral, los linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica susceptible de ser modificada se mantengan invariables. En su defecto, toda modificación de cabida o linderos del lote cuyo plano fue visado, que provoque discrepancia entre la información del Registro Nacional de la Propiedad y el plano visado, conllevará por consiguiente al trámite de un nuevo visado municipal.
Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el párrafo anterior.
5.4 Permiso para construcción de obra menor. Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20 metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de requisitos, a saber:
a. Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la información necesaria para aclarar la razón por la cual se está solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el colindante, etc.
b. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada por el propietario, así como por un profesional responsable. La Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales en ingeniería o arquitectura, quienes voluntariamente asesoran y firman los planos de obras menores, en casos comprobados de interés social. Este "consultorio arquitectónico" funcionará como un servicio a la comunidad para que las construcciones de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor.
c. Para obras de mantenimiento como las que a continuación se enumeran y/o similares, no se requerirá permiso de construcción:
? Reparación de tanques sépticos.
? Cambios de muebles (cocina, sanitarios, pilas, closet, entre otros).
? Reparaciones como pintura, cambios de ventanas, puertas, repellos y enchapes.
? Cambios de láminas de cinc en cubiertas de techo, canoas y bajantes sin afectar la estructura de techos.
? Cambios en láminas de gypsum, fibrocemento, madera conglomerada, piezas de madera entre otros.
? Aceras, rampas o contrapisos menores de 10 m2.
? Cambio de pisos y cielo raso menores de 30 m2.
? Cercas en postes de madera o concreto con alambre de púas.
? Labores de jardinería en general.
5.5. Permiso para construcción de obra mayor. Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el "Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra", de la Municipalidad.
Será requisito indispensable para cualquier proyecto constructivo el obtener el visto bueno de dotación de agua por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) de acuerdo a las disposiciones emitidas por esta Institución, sobre zonificación dictaminada para otorgamiento de disponibilidad de agua (Acuerdo Nº 2005-1012), publicado en La Gaceta Nº 246 21/12/2005.
En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.
En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos, avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de Amenazas Potenciales del cantón de Escazú, será necesario primero que el interesado presente la propuesta a dicha comisión para conocer su criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus alcances.
Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003, realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.
En caso de proyectos de 50 o más espacios de estacionamientos en que la propiedad enfrente Ruta Nacional debe aportar estudio de Impacto Vial aprobado por el MOPT, así como la respectiva lámina de accesos con visto bueno de dicha Institución. En caso de que la propiedad esté enfrente de Ruta Local, debe también aportar estudio de Impacto Vehicular revisado por el MOPT y aprobación del Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad, así como lámina de accesos con la respectiva aprobación del mismo Departamento.
La Municipalidad contratará un estudio técnico especializado cuando sea necesario, para determinar el impacto vial integrado del cantón. Las recomendaciones de este estudio deberán aplicarse por los desarrolladores que realicen proyectos en el cantón.
5.12. Plazo de resolución. Para la revisión y aprobación o denegatoria de los permisos de construcción regirá lo estipulado en la ley 8220, Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, excepto el artículo 21 del Reglamento a dicha Ley, para lo cual regirán los plazos de respuesta de 30 días naturales.
7.8. Límites entre zonas. Cuando un predio (siempre que cumpla con frente y área reglamentaria en la zona en que se ubique) esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos o más usos, se puede generalizar cualquiera de ellos a solicitud del propietario. Cuando se trata de fincas con dos o más frentes, con atributos de usos diferentes dando uno de los frentes a uso residencial, se permitirá el desarrollo de la actividad ajena a la residencia en un 100% de la finca, bajo el condicionante de que el acceso y/o egreso de esa actividad, no sea con frente a la zona residencial.
Artículo 8º—Naturaleza de los usos. De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas enunciadas en los artículos anteriores, los usos de suelo se dividen en:
a) Usos conformes.
b) Usos no conformes.
c) Usos condicionales.
8.1. Usos conformes. Corresponden a aquellos que no contradicen las características de la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento, etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo.
8.2. Usos no conformes. Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de la zona, sean proyectados o existentes.
Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.
Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte "no conforme", si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera cambiar el uso del suelo.
8.3. Usos condicionales. Corresponden a aquellos usos existentes o solicitados luego de aprobado el plan que, por sus características, pueden causar molestias a los usos conformes en la zona, pero que con ciertos requerimientos pueden garantizar que las posibles molestias se confinen dentro de la propiedad y se puedan disminuir las molestias al entorno por medio de medidas paliativas como retiros de construcción, medidas especiales de insonorización, arborización, espacios extra de parqueo y similares. Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a ser clausurado. El incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la concesión de un uso condicional, conlleva a la cancelación de la patente municipal y la clausura del establecimiento comercial.
8.4. Usos no especificados en usos conformes, condicionales y no conformes. En los casos de usos existentes o nuevos que no estén especificados en las listas de los usos conformes, condicionales o no conformes, se analizará por medio del Departamento de Desarrollo Urbano su compatibilidad con el uso conforme zonificado en el sector, para determinar si puede otorgarse un uso condicional de acuerdo a lo estipulado en el artículo 8.3. anterior.
9.5. Retiros. Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores.
- El retiro frontal o antejardín. Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía y las características de la edificación propuesta. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.
El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.
No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas excepciones:
a. Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más de un metro de la línea de construcción y su superficie no sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.
b. Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera de la línea de propiedad.
c. Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad con acceso directo a la acera, por medio de puertas. Su tamaño dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto, pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del total del antejardín.
d. Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte del frente de la propiedad.
e. Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se remitirá a la Comisión del Plan Regulador para que lo analice y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse áreas públicas, terreno ajeno o acercarse más de diez metros a la margen del río.
f. Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura (columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias, estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para cada caso. En la línea de propiedad solo se permite, además del portón, muro de un metro y verja.
En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea de construcción.
- El retiro lateral. Para construcciones de un piso, en paredes laterales a la colindancia con ventanas, el retiro medirá tres metros, distancia que puede disminuirse solo en el primer nivel, a 1,50 metros si existe tapia lateral. Para un segundo piso, el retiro será mínimo de 3 metros (exista o no tapia) y por cada piso adicional deberá agregarse 1,50 metros más. De no existir ventanas laterales puede prescindirse del retiro o utilizar retiros escalonados (con ventanas).
- El retiro posterior. Como mínimo, este retiro deberá medir 3 metros para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,5 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por una área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos 5 metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, artículo 148).
Artículo 11.—Zonas residenciales. Las siguientes normas incluyen las urbanizaciones existentes ubicadas en las zonas de baja, media y alta densidad, así como las zonas definidas como residenciales por este plan.
11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda. Las zonas residenciales son los terrenos destinados predominantemente al uso de vivienda; sin embargo, se contempla dentro del Plan Regulador que existan algunos usos complementarios o conexos a los sectores de vivienda, que llenen las necesidades cotidianas de la comunidad, pero bajo ciertas restricciones de tamaño y ubicación, así como de uso, para que no vayan a producir problemas de estacionamiento, ruido u olores. Se contemplan dentro de estos usos condicionales los siguientes:
• Salón de belleza.
• Tienda.
• Bazar.
• Librería.
• Pulpería.
• Venta de repostería.
En general, comercio y servicios pequeños que puedan mantener confinadas las molestias dentro de la propiedad.
Estos usos solo se podrán ubicar en terrenos frente a la calle principal de la zona residencial (ruta nacional o vía primaria de 14 metros) y no podrán tener más de 30 metros de área. Solo se permitirán estos usos siempre y cuando tengan como mínimo dos espacios de parqueo dentro del lote para uso exclusivo del comercio.
Se permitirán también dentro de esta categoría oficinas de servicios profesionales, siempre y cuando sean del propietario de la vivienda y disponga como mínimo de un espacio de parqueo interno para uso exclusivo de los clientes, tales como:
• Abogado.
• Ingeniero.
• Arquitecto.
• Dentista.
• Médico.
Igualmente, en estos casos las oficinas no podrán tener más de 30 m2 de área. No se admiten oficinas en zonas residenciales salvo las mencionadas anteriormente.
No se admitirán dentro de zonas residenciales los siguientes usos: clínicas de servicio médico, clínicas veterinarias, pooles, billares y juegos electrónicos, asilos, albergues, iglesias, juzgados, alcaldías, guarderías infantiles, escuelas y centros de enseñanza privada, teatros, sedes corporativas, clubes nocturnos y diurnos, salas de masajes, cafeterías, panaderías y similares.
En urbanizaciones nuevas deberá quedar definido en el plano de conjunto aprobado por la Municipalidad, el uso conforme con el Plan Regulador que se le dará a cada lote, el cual no podrá ser modificado ni fraccionado posteriormente.
Cuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y no el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes asegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades.
En las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos funcionales, con una área no mayor a 0.5 metro cuadrado (1 metro x 0,50 metros), cuyo propósito sea llamar la atención sobre la actividad que se ofrece en el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por fachada del local; sin embargo, en lotes esquineros se permitirá la instalación de uno por cada costado.
El rótulo debe alinearse paralelamente al frente del terreno y no puede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima de colocación será de 3 metros.
En las Zonas Residenciales de Media Alta Densidad (ZRMAD), Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD) y Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAAD), en el sector urbano de San Antonio, se permitirán usos comerciales de no más de 100 m2 y oficinas de no más de 120 m2, siempre y cuando tengan un mínimo de un espacio de parqueo por cada 50 m2 para ambos usos. No se admitirán dentro de estas zonas usos que no sean complementarios al uso residencial tales como bares, video juegos, pooles, salas de masaje, salas de fiesta y similares.
11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD). En el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores con estas características: uno corresponde a la zona este de Bello Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el sector de "Le Monastére". Las pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (17 viv/ha), de manera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de los años ha preservado la característica de residencial unifamiliar y esta condición se mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente, el sector del barrio Maynard, Calle Lanford y Calle Los Faroles, se mantiene como de baja densidad, dadas las características actuales de dichos barrios.
11.2.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 600 metros cuadrados, pero en caso de existencia de servicio de cloaca, será de 500 metros cuadrados; el frente mínimo es de 15 metros; la cobertura máxima es de 50% y la altura máxima de las edificaciones será de 7 metros.
11.2.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y posterior, ver artículo 9.5.
11.2.3. Usos conformes.
a. Residencial unifamiliar.
b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda, con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre y cuando la actividad se realice en la misma casa.
11.2.4. Usos condicionales.
a. Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).
b. Hoteles tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.
c. Usos conexos, ver artículo 11.1.
Los usos "b" y "c" tendrán las siguientes condiciones:
? Tres metros como mínimo de retiro lateral (a ambos lados).
? No utilizar el espacio público (calle, plaza, parque), para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de la Municipalidad.
? No sobrepasar el nivel de ruido permitido por el Ministerio de Salud Pública para las zonas residenciales.
11.2.5. Usos no conformes.
a) Bares.
b) Restaurantes.
c) Discotecas o similares.
d) Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados.
e) Comercio o servicios de más de 30 metros, de acuerdo con las listas del artículo 11.1.
f) Vallas publicitarias.
g) Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
h) Parqueos públicos y privados.
i) Juegos electrónicos.
j) Guarderías infantiles.
k) Pooles y billares.
l) Albergues.
m) Asilos.
n) Iglesias.
o) Escuelas y centros de enseñanza privados.
p) Planteles.
q) Moteles y casas de citas.
11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD). Esta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del centro de San Antonio, sector oeste del distrito Central, franja al margen oeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú.
11.3.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 400 metros cuadrados, pero en casos en que exista servicio de cloaca, será de 350 metros cuadrados; el frente mínimo será de 12 metros; la cobertura máxima, del 60% y la altura máxima de edificaciones, de 10,5 metros. Se maneja una densidad de 25 viviendas por hectárea.
11.3.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
11.3.3. Usos conformes.
a. Residencial unifamiliar.
b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se realicen en la misma casa.
11.3.4. Usos condicionales.
a. Residencias multifamiliares (apartamentos o condominios).
b. Hoteles tipo "cama y desayuno" con no más de 5 habitaciones.
c. Usos conexos, ver artículo 11.1.
d. Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
d.1.) Una área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
d.2.) Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.
d.3.) Un espacio de parqueo por cada dos funcionarios docente y / o administrativo.
d.4.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.
e. Kinders, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
e.1.) Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.
e.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
e.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.
e.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.
e.5.) Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).
e.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.
e.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.
e.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.
e.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).
f. Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
f.1.) Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.
f.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
f.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.
f.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.
f.5.) Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).
f.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.
f.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.
f.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.
f.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).
g. Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
g.1.) El lote mínimo de 2000 m2.
g.2.) Cobertura 50% máximo.
g.3.) Área verde mínima 25% del lote.
g.4.) Área máxima de estacionamiento 25%.
h. Hogares para adultos mayores y casas de salud, siempre que no atiendan más de 10 personas y cumplan con las normas de instituciones competentes.
i. Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 m2.
Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g y h, solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.
11.3.5. Usos no conformes.
a. Bares.
b. Restaurantes.
c. Discotecas o similares.
d. Oficinas de más de 30 metros.
e. Comercio del tipo de la lista del artículo 11.1, de más de 30 metros.
f. Vallas publicitarias.
g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
h. Parqueos públicos y privados.
i. Juegos electrónicos.
j. Pooles y billares.
k. Albergues.
l. Asilos.
m. Iglesias.
n. Planteles.
o. Moteles y casas de citas.
11.4. Zona Residencial Media Alta Densidad (ZRMAD). Esta zona abarca el sector residencial entre el cuadrante urbano de Escazú y el de San Antonio que tiene lotes promedio de una densidad más alta a las Zonas Residenciales de Media Densidad, por lo que se hace necesario proveer normativas con parámetros más adecuados a los desarrollos existentes en este sector. La densidad permitida será de 40 unidades de vivienda por hectárea.
Requisitos:
Lote mínimo: 250 m2.
Frente mínimo: 6 m.
Altura máxima: 10.5 m.
Retiro frontal: 2 m.
Usos conformes:
a. Residencial unifamiliar.
Usos condicionales:
a. Comercio de no más de 100 m2 (Debe ubicar un espacio de parqueo por cada 50 m2 de área comercial).
b. Oficinas de no más de 120 m2 (Debe ubicar un espacio de parqueo por cada 50 m2 de área de oficinas).
c. Condominios.
d. Apartamentos.
e. Hoteles tipo "cama y desayuno", de no más de 5 habitaciones.
f. Talleres de ebanistería y/o artesanales.
Usos no conformes:
a. Bares.
b. Discotecas, salones de baile.
c. Comercio de más de 100 m2.
d. Oficinas de más de 120 m2.
e. Vallas publicitarias.
f. Talleres automotrices.
g. Pooles y billares.
h. Moteles y casas de citas.
Las urbanizaciones consolidadas ubicadas dentro del área zonificada dentro de ZRMAD se les aplicarán las normas de Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD), con excepción de la altura que se mantiene en 10,5 m.
11.5. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD). Según el plano de zonificación, esta se ubica en la parte Norte del cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales dentro de las comerciales, y se concibe como una área de concentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes son bajas y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 50 viviendas por hectárea. Comprende el sector de Trejos Montealegre, el sector al Sur de la ruta nacional 105 (sector Vista Alegre, Anonos, una parte de Bello Horizonte), y el sector al Norte de la misma ruta, antigua carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La Paco.
Dentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la proximidad a cauces de ríos, deberá dejarse un retiro mínimo de 10 metros de no construcción desde la margen del río; además, para urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno para evitar que posibles avalanchas inunden el terreno urbanizado.
Los sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la cuenca de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada quebrada.
11.5.1. Requisitos. La superficie mínima del lote será de 200 m2, pero en caso de existir servicio de cloaca, será de 180 m2. El frente mínimo será de 10 metros; la altura de edificación máxima, de 14 metros frente a vías de ese ancho y de 11 metros cuando la vía tenga asignado ese derecho de vía, salvo si está frente a la ruta nacional Nº 121 (antigua carretera a Santa Ana), cuya altura máxima podrá llegar hasta 21 metros. La cobertura máxima será del 70%.
11.5.2. Retiros. El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5. Frente a bulevares, el retiro será de 3 m de antejardín. En las calles nacionales, el retiro frontal será indicado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).
11.5.3. Usos conformes.
a. Residencial unifamiliar.
b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se realicen dentro de la misma casa.
11.5.4. Usos condicionales.
a. Residencial multifamiliar.
b. Condominios residenciales.
c. Hoteles tipo cama y desayuno con no más de 5 habitaciones.
d. Guarderías, preescolar, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
d.1.) Una área mínima de 6 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
d.2.) Un 50% del terreno debe ser dedicada a área verde.
d.3.) Un espacio de parqueo por cada dos funcionario docente y / o administrativo.
d.4.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.
e. Kinders, siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
e.1.) Tamaño mínimo del terreno 1200 metros cuadrados.
e.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
e.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.
e.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.
e.5.) Un espacio de parqueo por cada 20 alumnos (visitas).
e.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos y alumnas tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.
e.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.
e.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas aplicables de las instituciones competentes.
f. Centros educativos de primero y segundo ciclo (primaria), siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos:
f.1.) Tamaño mínimo del terreno 2500 metros cuadrados.
f.2.) Un área mínima de 10 metros cuadrados por área construida dentro del terreno por cada niño o niña.
f.3.) Área verde mínima será del 50% del terreno.
f.4.) Un espacio de parqueo por cada funcionario docente y/o administrativo.
f.5.) Un espacio de parqueo por cada 10 alumnos (visitas).
f.6.) Entrada y salida vehicular adecuadas para que los alumnos tengan condiciones seguras para su ingreso y salida.
f.7.) Bahía interna vehicular para recoger los alumnos.
f.8.) Las instalaciones deben cumplir con las normas del CENIFE y otra aplicables de las instituciones competentes.
f.9.) Cumplir con las normas de la Ley Nº 7600 (para personas con discapacidad).
g. Hoteles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
g.1.) El lote mínimo de 2000 m2.
g.2.) Cobertura 50% máximo.
g.3.) Área verde mínima 25% del lote.
g.4.) Área máxima de estacionamiento 25%.
h. Hogares para adultos mayores y casas de salud, siempre que no atiendan más de 10 personas y cumplan con las normas de instituciones competentes.
i. Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan más de 30 m2.
Los usos mencionados en los puntos d, e, f, g y h, solo podrán ubicarse en zonas residenciales y no en urbanizaciones.
11.5.5. Usos no conformes.
a. Bares.
b. Restaurantes.
c. Oficinas de más de 30 m2.
d. Comercios de más de 30 m2, incluidos en la lista del artículo 11.1.
e. Discotecas o similares.
f. Vallas publicitarias.
g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.
h. Parqueos públicos y privados.
i. Juegos electrónicos.
j. Pooles y billares.
k. Albergues.
l. Asilos.
m. Iglesias.
n. Planteles.
o. Moteles y casas de citas.
En las zonas de comercio donde se permita vivienda de alta densidad privan las normas especificadas para el uso comercial.
11.6. Zona Residencial de Alta Alta Densidad (ZRAAD). Se concibe como una serie de zonas de alta concentración poblacional para dar cabida a soluciones habitacionales de interés social, para la población económicamente menos favorecida del cantón. Estas zonas tendrán una densidad máxima de 150 viviendas por hectárea.
Esta categoría incluye los siguientes sectores que por sus características actuales socioeconómicas y de densidad requieren de normas especiales que permitan consolidarlos como zonas de una densidad más alta que la ZRAD.
Los siguientes sectores estarían sujetos a la reglamentación de esta zona, a saber:
• En Guachipelín: Calle Boquerón (lotes de familias Jiménez Herrera y Jiménez Segura), Calle Los Herrera (alrededores de Iglesia San Gabriel), Calle Los Azofeifa (lotes Chino Wong y Enoc Azofeifa).
• Sector Carrizal Medio: del puente a Barrio Corazón de Jesús.
• Sector Urbanización Zárate.
• Calle León en Bello Horizonte.
• Lotes Protti: alrededores de La Hulera.
• Calle Los Reyes: entre la Calle San Miguel y el Abastecedor Buenos Aires.
• Urbanización Manuel Antonio: entre calle Sabanillas y lotes Toño León.
• Sector Calle Entierrillos: alrededores del antiguo tanque Municipal y familia Arias Alvarado.
• Sector Acave 1 y 2.
• Calle Bernabé León y sectores aledaños.
Entre estas zonas, para el sector que aparece afectado por la mancha de amenaza de avalanchas (de acuerdo con el mapa de Amenazas Naturales que acompaña este Plan Regulador), deberá dejarse un retiro de no construcción de 20 metros de la margen del río; además, en caso de urbanizar estas zonas en terrenos colindantes con esta franja de 20 metros, deben realizarse obras de infraestructura protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno, para evitar que posibles avalanchas inunden los terrenos urbanizados. Los sectores dentro de esta categoría, propensos a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial hidrológico, para evaluar la aceptación o no de los proyectos propuestos dentro de estas zonas. Además, los desarrollos que se hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de capacidad de desfogue pluvial dentro de la cuenca de la quebrada antes mencionada, deberán resolver adecuadamente el problema de conducción de aguas pluviales fuera de esta cuenca.
Para efectos del Plan Regulador se define el término "interés social" para los casos de fraccionamientos, segregaciones y/o construcciones de núcleos familiares que por las características del terreno o construcción no cumplan con la norma mínima fijada en el sector donde se encuentren, y que se trate de la única propiedad en posesión del solicitante de la declaratoria.
11.6.1. Requisitos. La superficie mínima de lote será de 150 metros, pero en caso de existir servicio de cloaca, será de 120 metros. El frente mínimo será de seis metros, la altura de la edificación máxima, de 10,5 m frente a calle pública, independientemente del ancho del derecho de vía, o frente a servidumbre, de 5 o más metros de ancho. Sobre servidumbre de menos de 5 metros la altura máxima será de 7 metros. El 80% del terreno deberá tener una pendiente igual o menor al 10%. La cobertura máxima será del 75%. Los rótulos no podrán medir más de 1,5 m2.
Resumen de los requisitos:
Zona Zona Zona Zona Zona
residencial residencial residencial residencial residencial
Tabla requisitos baja media media alta alta alta alta
generales densidad densidad densidad densidad densidad
ZRBD ZRMD ZRMAD ZRAD ZRAAD
Densidad 17 viv/ha 25 viv/ha 40 viv/ha 50 viv/ha 67 viv/ha
Superficie mínima
del lote en m2 600 400 250 200 150
Con red de cloaca 500* 350* ---- 180* 120*
Frente mínimo 15 12 6 10 6
Cobertura máxima
edificable 50 60 70 70 75
Altura máxima en
metros lineales 7 10.5 10.5 14 10.5 y 7
Retiro frontal 3 25 viv/ha 2 2 (3)** 2
Oficina en m2 30 30 120*** 30 30
Tamaño máximo
del rótulo 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5
* Con servicio de cloaca
** Frente a boulevard
*** Ver artículo 11.4
11.8. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas. Como deferencia a la seguridad que deben los gobiernos a las sedes diplomáticas (Convención de Viena), este Plan Regulador impone una restricción de altura de no más de dos pisos (7 m) a las nuevas construcciones en los terrenos aledaños a sedes diplomáticas, siempre que estas sean propiedad del Gobierno representado. Esta restricción regirá dentro de los cincuenta metros del lote que colinden con la sede diplomática.
12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL). Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales y se define como una franja de 50 metros a lo largo de las vías nacionales 310, 121, 105 y 167, y la sección de la calle Matapalo, al Sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL) del Centro Comercial Paco hasta el límite cantonal con Santa Ana, los usos condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, excepto los condominios que se mantendrán como usos condicionales, debido a la cercanía con usos residenciales.
En la llamada "Milla de Oro", incluye los lotes del Centro Comercial El Lago, abarcando el Hotel María Alexandra y el lote vacío esquinero al costado Norte de dicho Hotel.
En el tramo de la Zona de Comercio Lineal entre el cuadrante urbano de Escazú y el sector 200 m al norte del cuadrante urbano de San Antonio, la altura máxima será de 10.5 metros. En el sector entre el Hotel Camino Real y la intersección de la autopista Próspero Fernández y la vía hacia Guachipelín (túnel) la altura permitida en la franja de Zona Comercio Lineal (ZCL) será de 28 metros máximo, y en el sector de Calle Matapalo será de 38 metros máximo.
12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE). La superficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados; el frente mínimo será de 10 metros; la cobertura máxima, de 80%, y la altura máxima de las edificaciones, de 7 metros. Se permitirá 3,5 metros más de altura, siempre y cuando se deje un retiro frontal de 6 metros mínimo a nivel de la tercera planta, y el visto bueno del Departamento de Desarrollo Urbano de que el proyecto no afecta la visual urbana y paisajística de su entorno.
En el sector al este de la calle 5ta. del cuadrante urbano, se permitirá una altura de 14 m.
La fachada de las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de estas.
El Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control de Valor Patrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a la fachada y serán de material opaco, con iluminación únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que sobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la cubierta o techo). Para estacionamientos, ver artículo 12.2.3.
- Retiros. No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros de ancho para calles y 2,5 metros en avenidas, para la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
- Estacionamientos. Se requerirá de un espacio por cada 50 metros de área comercial. Los lotes frente a las vías propuestas como futuras vías peatonales en cualquier lugar del Cantón, no se les exigirá parqueo.
La Municipalidad generará incentivos para la apertura de parqueos públicos cercanos a las vías peatonales.
- Usos conformes.
a. Comercio y servicios.
b. Oficinas.
c. Servicios institucionales.
- Usos condicionales.
a. Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b. Parqueos para automóviles.
c. Bares existentes.
d. Talleres existentes.
- Usos no conformes.
a. Estacionamientos de furgones.
b. Planteles de buses.
c. Restaurantes con espectáculos públicos.
d. Discotecas y similares.
e. Nuevos bares.
f. Nuevos talleres.
g. Moteles y casas de citas.
12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza (ZCPM). Esta zona abarca el sector del Centro Comercial Multiplaza, el Hotel Camino Real y el Oficentro Plaza Roble, que por sus características de un proyecto planificado requiere de una zonificación puntual que respete el proceso de diseño que ha venido desarrollándose desde los años 90 en esa zona.
Requisitos:
Cobertura: 80%
Altura: 38 metros
Retiros: Frontal: 3 metros. Posterior y lateral: 3 metros hasta dos pisos y un metro más por piso cuando existan ventanas. En los sectores de fachada lateral y/o posterior donde no existan ventanas no es exigible el retiro. Se permiten retiros escalonados desde la primera planta.
Usos conformes.
a) Comercio, oficinas y servicios.
b) Restaurantes.
c) Hoteles.
12.3.5.5. Usos condicionales
a) Bares.
b) Discotecas.
12.3.5.6. Usos no conformes
a) Vallas publicitarias.
b) Estaciones de gasolina.
c) Talleres.
d) Bodegas industriales.
e) Moteles y casas de citas.
12.3.6 Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM). Esta zona abarca el sector del actual Centro Comercial Trejos Montealegre, así como los terrenos sin desarrollar frente a este (radial de por medio) y los terrenos al este y oeste del Hospital CIMA y los lotes a ambos lados de la vía al Oeste de la rotonda en Urbanización Trejos Montealegre hasta la primera intersección hacia el Sur. En esta franja, con excepción de los lotes que den directamente a la rotonda, sólo se admitirán usos de oficinas, consultorios y servicios profesionales, además de uso residencial, tal y como se zonifican en el plano respectivo.
La zona se concibe con especial énfasis comercial de acuerdo con el crecimiento del comercio y de los servicios reflejado por el área circundante, y por su posición estratégica a la entrada de Escazú, tomando en cuenta que se trata de terrenos que por sus características de ubicación pueden desarrollarse en un núcleo importante de comercio, oficinas y servicios.
Para estacionamientos, rige como mínimo un espacio por cada 30 m2 de área neta comercial o uno por cada seis personas que utilicen un local de reunión pública.
La cobertura será del 80% (el 20% de área restante debe destinarse a área verde). En cuanto a los retiros, el frontal será de 3 metros y para los laterales y posterior, ver artículo 9.5. La altura máxima permitida es de 21 metros.
- Usos conformes.
a. Comercio y servicios.
b. Oficinas.
c. Servicios.
- Usos condicionales.
a. Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b. Parqueos de automóviles, con capacidad máxima para 50 espacios.
c. Bares (siempre que cuenten con un diseño de insonorización aprobado por el Ministerio de Salud).
- Usos no conformes.
a. Discotecas.
b. Talleres automotrices.
c. Instalación de vallas publicitarias.
d. Moteles y casas de citas.
12.4. Cementerio. Los requisitos para esta clase de proyecto serán los que el Ministerio de Salud contempla en la Ley de Salud. Además deberán regirse en lo pertinente por el Reglamento de Construcciones y leyes conexas y cumplir con todas las normas que requieren estos proyectos.
Artículo 13.—Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC). La Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en Guachipelín, en los mismos límites de la Zona Industrial definida por el Plan GAM en 1982, donde se especificaba su función de albergar la actividad industrial del cantón. No obstante, la industria permitida debe ser compatible con otros usos de comercio, servicios y educativos que ya ofrece esta zona, por lo que se estima que la industria que se ubique en esa área debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000 metros de instalaciones productivas (ver anexo al final de este artículo), debe cumplir con todas las regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y con lo dispuesto en el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud (Decreto Ejecutivo Nº 27569-S). Además, se estima que tal y como se está desarrollando la zona, el uso comercial y de minibodegas es compatible con la industria, siempre que se dejen los mismos retiros que los exigidos para esta.
13.1. Requisitos. Para todas las actividades industriales o afines regirán los siguientes requisitos:
a. Cobertura no mayor del 60% del área libre de restricciones.
b. Lote mínimo: 500 m2.
c. Altura máxima: 14 m.
d. Cuando se desee aprovechar más de un piso, se exige al interesado un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.
e. Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento, y un espacio de 72 metros cuadrados (6 x 12 metros) para carga y descarga; si el área techada sobrepasa los 200 metros cuadrados, se deberá aumentar un espacio de estacionamiento por cada 500 metros cuadrados adicionales.
f. Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área comercial.
g. El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote mínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y solo se permitirá su colocación si se adosa a la pared frontal del establecimiento.
h. La altura máxima será de 14 metros.
13.2. Retiros.
- Frontal mínimo, de 6 metros.
- Lateral mínimo, de 3 metros.
- Posterior mínimo, de 3 metros.
En caso de que la fachada lateral y posterior mida más de 6 metros de altura, se aumentarán los retiros un metro más por cada tres metros extra de altura.
En caso de comercios, oficinas y servicios regirán los retiros especificados en el artículo 9.5, la cobertura para estos usos será de un 70%.
13.3. Usos conformes.
a. Industria liviana con no más de 50 empleados (ver anexo con lista de industrias).
b. Bodegas para uso industrial complementario.
c. Minibodegas para alquiler.
Anexo. Usos industriales conformes.
• Almacenamiento de venta al por mayor, excepto cuando se trata de productos inflamables, explosivos o tóxicos.
• Colchoneras y similares.
• Depósitos de madera, granos y mercadería en general.
• Garajes de servicio público.
• Venta y exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.
• Venta y almacenamiento de materiales de construcción.
• Talleres de artesanía y pequeña industria, tales como carpinterías, ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de reparación de utensilios domésticos y bicicletas, heladerías y envasadoras de productos alimenticios, siempre y cuando la producción y el almacenamiento de materiales y equipo se lleve a cabo en un local completamente cerrado.
• Talleres mecánicos de enderezado y pintura y talleres de reparación de vehículos y maquinaria de tipo liviano.
• Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores, fonógrafos, rocolas, planchas, juguetes, abanicos y tostadores.
• Fabricación de básculas de tipo liviano y otros instrumentos de control y medición; instrumentos ópticos, científicos, médicos, dentales y aparatos ortopédicos.
• Fabricación de cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones y tapas de botella, siempre y cuando no incluyan niquelado o troquelado.
• Fabricación de instrumentos musicales y equipo fotográfico, excluyendo películas, placas y papel sensible.
• Estaciones de gasolina.
• Lavanderías.
• Fabricación de rótulos y anuncios no especificados.
• Estacionamientos de autobuses y camiones de carga.
• Fabricación de productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre y cuando se utilicen únicamente materiales ya pulverizados, cuya cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.
• Fabricación de cajas de cartón y de envases de metal, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación, confección, mezclado y embalaje de cosméticos y jabones (siempre y cuando en el proceso se utilicen grasas elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.
• Fabricación de hielo.
• Establecimientos de recreación comercial.
• Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas y legumbres.
• Producción de salsas, sopas y productos similares.
• Silos, necesarios para la industria de la zona, excepto para productos inflamables, explosivos o tóxicos.
• Fabricación de cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras, gomas de mascar y galletas.
• Envasado de miel de abeja.
• Fabricación de tortillas.
• Fabricación de levadura, maltas y productos similares.
• Fabricación de hilos, siempre que se respeten las normas del Ministerio de Salud.
• Fabricación de calzado y artículos de cuero.
• Confección de ropa y artículos de tela.
• Paragüerías.
• Tapicerías y fabricación de cubreasientos.
• Fabricación de artículos de mimbre, palma y similares.
• Fabricación y procesamiento de artículos de corcho.
• Litografías, impresión y encuadernación.
• Ensamblaje de motores.
• Producción de máquinas de oficina.
• Fabricación de aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y accesorios eléctricos, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación y reparación de vehículos de tracción animal y propulsión a mano, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación de relojes y artículos de joyería.
• Armado de juguetes.
• Fabricación de artículos deportivos.
• Fabricación de artículos de oficina, dibujo y arte.
• Producción de artículos menores de metal.
• Elaboración de productos de panadería y pastelería en hornos eléctricos y de gas.
• Fabricación de artículos manufacturados con los siguientes materiales ya preparados: cacho, celofán, concha, fieltro, hueso, paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.
• Plantas de tratamiento de aguas servidas y negras para las actividades de la zona y el resto del cantón.
• Usos comerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (ver artículo 12.2.).
• Actividades de apoyo al comercio y los servicios.
13.4. Usos condicionales.
a. Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios acepten las molestias propias de las actividades industriales y de almacenamiento.
b. Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación y de atención médica primaria.
c. Eventos feriales y similares.
13.5. Usos no conformes.
a. Residencial.
b. Moteles y casas de citas.
c. Industria peligrosa o que no esté incluida en el anexo de los usos conformes.
Para los usos condicionales comerciales o institucionales dentro de esta zona regirán las mismas disposiciones que para las zonas de comercio lineal (ver art.12.2.).
16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC). Según lo indica el plano de zonificación, está ubicada al oeste del distrito central; es un sector de pendientes fuertes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida; topográficamente está constituida por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas denudadas y conos de deyección que convierten la zona en poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.
- Requisitos: Área mínima de lote, 1500 metros cuadrados; frente mínimo de 12 metros; altura máxima de 7 metros; cobertura máxima edificable del 30%. La densidad permitida en toda la zona será la misma que la permitida para la Zona Residencial de Baja Densidad (17 unidades de vivienda por hectárea).
Para cualquier edificación, deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, así como el dictamen de la SETENA de acuerdo con el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), (La Gaceta Nº 125 del 28/06/04).
En casos de terrenos de dos o más hectáreas que se ubiquen en sectores con pendientes promedio de menos del 25%, la Administración podrá autorizar el desarrollo de proyectos de condominios residenciales, proyectos hoteleros que incorporen la construcción de condominios residenciales en altura complementarios a su desarrollo, centros corporativos, centros de convenciones y otras actividades de bajo impacto ambiental que favorezcan el desarrollo social y económico de la población, siempre que la cobertura edificable no pase del 25%, que por lo menos un 60% del terreno sea arborizado y que la altura no sobrepase los 21 metros. En estos casos, el diseño del desarrollo planteado debe armonizar con el paisaje de la zona, lo que implica que la situación, masa constructiva, altura de los edificios, muros y cierres o la instalación de otros elementos no limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, no rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia de este.
- Retiros: El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
- Usos conformes.
a. Vivienda unifamiliar.
b. Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.
- Usos condicionales.
a. Vivienda multifamiliar.
b. Condominios residenciales.
c. Hoteles.
d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor a 30 m2).
e. Apertura de caminos.
Todos los usos anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimiento de tierra y otros. Además, será imprescindible contar con un estudio geotécnico completo que muestre las obras de mitigación necesarias para cada tipo de proyecto, así como un mínimo estudio del Plan de Gestión Ambiental aprobado por la SETENA.
- Usos no conformes.
a. Urbanizaciones.
b. Vallas publicitarias.
c. Todos los usos no contemplados en los usos conformes y condicionales.
16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH). Según el plano de zonificación, está ubicada al nordeste del distrito central. Es un sector de fuertes pendientes que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía rápida. Topográficamente está constituida por colinas denudadas que la convierten en una zona poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y en general cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.
- Requisitos. Área mínima de 1000 metros cuadrados; frente mínimo de 20 metros; altura máxima de 14 metros; cobertura edificable del 50%. La densidad permitida para esta zona es de 10 unidades de vivienda por hectárea.
Para realizar cualquier edificación deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención, salvo si los terrenos son con pendientes promedio menores a 15% y/o si se trata de una obra menor (tal y como se define en el artículo 5.4. de este mismo Reglamento).
- Retiros. El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
- Usos conformes.
a. Vivienda unifamiliar.
b. Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.
- Usos condicionales.
a. Vivienda multifamiliar.
b. Condominios residenciales.
c. Hotel tipo "cama y desayuno" de hasta 5 habitaciones.
d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no mayor de 50 m2).
e. Apertura de caminos.
Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimientos de tierra y otros.
- Usos no conformes.
a. Urbanizaciones.
b. Vallas publicitarias.
c. Todos los usos no contemplados en los usos conformes o condicionales.
16.5. Zona de control especial de áreas de valor patrimonial.
16.5.1. Definición. Dentro de la gran variedad de la arquitectura de integración, que es la que vincula los inmuebles históricos con los contemporáneos en una zona de interés especial, siempre puede encontrarse la estrategia adecuada para resaltar la identidad de la villa o poblado por revitalizar.
Escazú, el distrito primero, principalmente el sector del cuadrante urbano original colonial, tiene una serie de características particulares que lo diferencian y que tipifican sus problemas en relación con los demás distritos.
La propia evolución del cantón trajo consigo que el distrito primero quedara en medio de dos situaciones muy particulares de desarrollo urbano; por una parte, el crecimiento comercial y habitacional de San Rafael, y por la otra, en San Antonio, la existencia de una zona agrícola y una reserva biológica de vital importancia para el Valle Central.
En medio de estas dos realidades, Escazú Centro ha ido perdiendo su identidad, ha venido sufriendo un acelerado proceso de pérdida de funcionalidad y afeamiento de su casco central; los problemas de vialidad han generado saturación vehicular, inseguridad peatonal y alta contaminación sónica; el parque central no ha logrado consolidarse como el eje de atracción que debería tener en tanto punto principal de encuentro para la comunidad; la proliferación de rótulos perpendiculares provoca un negativo impacto visual; la construcción de algunas edificaciones desafían, por altura y criterio estético, a un lugar con una herencia histórica, cultural y paisajística de muy añeja data.
El panorama definido en el párrafo anterior ha desembocado en el reconocimiento por parte de la comunidad de que debe plantearse con urgencia la recuperación del valor cultural del centro de Escazú, es decir, dotar nuevamente al cantón de una imagen propia que lo personalice e identifique en el contexto nacional; esto es lo que se conoce, tanto en Costa Rica como en otras partes del mundo, como rescate de cascos urbanos o desarrollo de áreas peatonales que devuelvan la ciudad a las personas.
En concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador plantea que el cuadrante urbano de Escazú sea una zona de control de valor patrimonial (ver artículo 16.5.3.).
Además, se propone una serie de zonas de control de valor patrimonial a lo largo de la llamada vía de articulación, en las cuales deben existir tanto edificaciones y sitios contemporáneos como aquellos con valor histórico; y que la llamada arquitectura de integración sea la encargada de buscar la armonía entre ambos.
Las zonas de interés de control de valor patrimonial son las siguientes:
a. Escazú: cuadrante urbano de San Miguel.
b. San Rafael: Plaza Central, su entorno y la Calle Real.
c. San Antonio: Plaza Central, su entorno, marco agrícola y trapiches (ver artículo 12.3.2.).
d. Segmentos históricos y veredas tradicionales en las zonas protegidas de los Cerros de Escazú.
Para esta zona de interés especial de valor patrimonial el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador y la Municipalidad elaborarán una estrategia con criterios basados en cuatro tipos de intervención:
a. Rescate y conservación de edificaciones con valor patrimonial.
b. Programas de educación sobre la importancia de los recursos patrimoniales del cantón.
c. Revitalización paisajística, que incluye acondicionamiento de recorridos urbanos y usos peatonales.
d. Emplazamiento de la arquitectura de integración.
16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales. Las construcciones, rasgos arquitectónicos o espacios urbanos y rurales que estén identificados como de valor patrimonial por parte del Centro de Investigación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura para Escazú o por el Plan Regulador, así como los sitios arqueológicos identificados por el Museo Nacional, serán motivo de especial estudio en caso de solicitud de demolición, intervención, restauración o movilización de tierras; con el objetivo de que el Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitectónico del Plan Regulador analice las posibilidades y emita recomendaciones a la Municipalidad y a la Comisión de Trabajo u Oficina Municipal del Plan Regulador para salvaguardar el patrimonio arquitectónico, las cuales serán vinculantes para la Municipalidad.
16.5.3. Zona de interés especial de valor patrimonial del cuadrante urbano de Escazú.
De acuerdo con lo descrito en el artículo 16.5.1, en esta zona se desea rescatar el casco urbano por medio de las siguientes acciones:
a. Peatonización de calles y avenidas específicamente:
• La avenida central en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el puente sobre el Río Chiquero (100 metros al oeste del Centro Comercial El Oriente) hasta la entrada del Cementerio Quesada).
• La avenida 2da., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde el edificio SINA hasta 100 metros al oeste de la Agencia del Banco Nacional.
• La avenida 1era., en sentido este-oeste, en una extensión que incluiría desde la esquina ubicada 200 metros al este del edificio de Correos de Costa Rica, hasta 300 metros al oeste del puente sobre el río La Cruz.
• Cinco calles en sentido Norte-Sur, incluyendo las que pasan por un costado este de la Bomba Shell, costado este del edificio Segura, costado este de la Municipalidad, costado este del Centro Comercial Plaza Escazú y costado este del nuevo edificio de Acueductos y Alcantarillados.
b. Limitación de la circulación de vehículos pesados de servicio público, carga y descarga de mercancías y transporte de materiales (vagonetas y furgones) en las áreas citadas.
c. Aplicación real y efectiva de la prohibición de estacionamiento en línea amarilla en toda la zona citada, aplicable a vehículos que presten servicio de transporte, sea este formal o informal.
d. Prohibición en toda el área citada, de la utilización de rótulos comerciales o de otro tipo, en forma perpendicular, y control de su tamaño y número.
e. Intervención directa en el área del parque central, de la siguiente forma: el parque central del distrito debe servir de manera polifuncional (descanso, recreación, deporte, cultura) como elemento integrador en la comunidad de puntos de reunión como lo son: iglesia, municipalidad, escuela, banco; todo bajo un concepto de acceso fácil y permanencia agradable y segura. Esta intervención deberá tomar muy en cuenta la eliminación de barreras arquitectónicas existentes, la provisión de espacios para actividades culturales, canalización adecuada de aguas, aseo, ornato, arborización y seguridad.
Usos no permitidos: actividad industrial, salas de masajes, discotecas, bares, karaoke, casinos, salas de juegos electrónicos y los usos no conformes del artículo 12.3.1.
Usos condicionales: parqueos públicos y privados que no acensen por el área de paseo peatonal.
Cobertura máxima: 80%.
Retiros lateral y posterior: igual al artículo 9.5.
Retiro frontal: igual artículo 12.3.1.
Marquesinas: todos los edificios en esta zona deberán tener una marquesina. El Departamento de Desarrollo Urbano generará un diseño adecuado al entorno urbano para estandarizar la colocación de las marquesinas, el cual deberá ser acatado en los diseños de edificaciones en el sector. El Departamento de Desarrollo Urbano tomará las previsiones presupuestarias necesarias para el diseño y el dibujo del elemento "marquesina", al que deberán ajustarse los propietarios de los predios incluidos en el área de Rescate del Casco Urbano en Escazú centro.
Ochavas: son exigibles en cada esquina y son de interés público. Se forman a partir del planteamiento de un triángulo virtual cuyo ángulo recto es la esquina límite de la propiedad privada; el triángulo con dos lados iguales de 2,50 metros de longitud, señalan los vértices a partir del cual se traza la línea diagonal que genera la ochava. El trámite de la compra del área para la ochava se hará de la siguiente manera:
- el propietario indica por escrito que al presentar su proyecto para trámite de permiso de construcción deja en el diseño la ochava correspondiente, la cual tiene un valor en colones que de seguido se expresará.
- el área total de la ochava no será mayor a 3,125 m2.
- el costo de la compra de dicha área se rebajará de oficio del impuesto de construcción a cancelar por el permiso de construcción.
- el costo por m2 del terreno, en que el interesado venda a la Municipalidad la ochava servirá de base para la retasación del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- el desarrollador puede donar esa área a la ciudad.
Plantas de tratamiento de aguas residuales deben ser del tipo anaeróbicas.
16.5.4 Comisión de Rescate Urbano Centro de Escazú. Se creará una comisión que se constituya en foro representativo e interactivo de la comunidad y la Municipalidad para discusión y análisis de propuestas para el rescate del centro urbano de Escazú. La Comisión tendrá la labor de recomendar al Concejo Municipal con copia a la Alcaldía Municipal y a la Comisión u Oficina Municipal del Plan Regulador las directrices sobre las cuales se podrá desarrollar un anteproyecto de "Propuesta para el Rescate Urbano considerando el Valor Patrimonial, Cultural, Social y Económico del cuadrante Urbano de Escazú", en un lapso no mayor de un año.
Esta Comisión estará integrada por:
- el síndico o su suplente de cada uno de los distritos del cantón.
- dos representantes de los comerciantes con establecimientos en el sector descrito en el artículo 16.5.3, inciso a. Del Reglamento del Plan Regulador, nombrados por la asociación de comerciantes o en su defecto por una asamblea de comerciantes convocada para tal efecto.
- un representante nombrado por el Concejo Municipal.
- dos representantes de la Municipalidad (uno del Departamento de Desarrollo Urbano y uno de la Dirección de Cultura).
16.5.5. Comité Consultivo de Patrimonio. Deberá crearse un Comité Consultivo para la Comisión del Plan Regulador que vigile, promueva y recomiende las medidas necesarias para salvaguardar el patrimonio arquitectónico-histórico del cantón en las áreas designadas como de valor patrimonial. Este Comité será convocado por la Municipalidad y deberá contar con los siguientes miembros: un delegado del Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura; el Director de Cultura de la Municipalidad de Escazú, un delegado del Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad y dos personas de la comunidad con amplia trayectoria y conocimiento en aspectos históricos y culturales en el cantón, quienes deberán ser escogidos por la Comisión de Cultura de la Municipalidad.
El comité se regirá por el Reglamento del Comité Consultivo de Patrimonio Histórico Arquitécnico para la Comisión de Trabajo u Oficina del Plan Regulador de Escazú.
16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).
16.7.1. Definición. Esta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana generada a partir del uso recreativo actual de la zona, y para proveer un eventual cambio de uso en el futuro; para esto se establece la siguiente normativa.
16.7.2. Requisitos. No se autorizan fraccionamientos menores a 2000 metros cuadrados; la cobertura máxima autorizada será del 30% del área del terreno y la cobertura boscosa no será menor al 40% del terreno.
16.7.3. Usos conformes.
a. Club campestre.
b. Campus universitario.
c. Hotel.
d. Residencial multifamiliar (condominio).
e. Parque recreativo.
16.7.4. Usos condicionales.
a. Comercio.
b. Servicios.
La actividad se condiciona a no provocar contaminación sónica y deberá cumplir con los mismos requisitos generales de la zona.
16.7.5. Usos no conformes.
a. Todos los no enumerados en los usos conformes y condicionales.
b. Vallas publicitarias.
Artículo 18.—Zona para Construcción de Edificaciones en Altura (ZCEA). El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:
a. La densidad permitida será la misma de la Zona Residencial de Alta densidad (ZRAD) y el lote mínimo de 2000 m2. En lotes menores que deseen desarrollar proyectos de vivienda se permitirá que se utilicen las normas de cobertura, retiros, y altura de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).
b. Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 14 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal hasta la mitad de la cubierta (techo) de la edificación.
Lo que este artículo no regule será determinado por el Reglamento Nacional de Construcciones vigente.
c. El uso conforme en estas zonas es el residencial en altura. El uso comercial será un uso condicionado a comercio de apoyo al uso residencial. Se permitirán como uso condicional edificios multifuncionales en altura siempre y cuando los usos comerciales o de oficinas y servicios no produzcan molestias al uso conforme residencial. Para esta clase de edificios regirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área neta comercial, de oficinas y/o servicios.
d. Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:
• Country Club: todos los lotes ubicados al este y oeste, de sus linderos, de acuerdo con el plano de zonificación, en la zona Convento, y este, del CRCC.
• Multiplaza: todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero sur, (excepto los lotes dentro de la urbanización Los Laureles) y 500 metros de su lindero oeste.
• Primavera: las áreas definidas entre Calle Primavera, y la ruta nacional 121, al sur (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal).
• Este del CRCC: el área circunscrita entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal), la calle Maynar y la calle; al este, del CRCC.
• Convento: la zona comprendida entre la ruta nacional 121 (descontando los 50 metros de la Zona Comercial Lineal); al norte, el Costa Rica Country Club; al este, y la calle Convento; al este y sur.
• En los lotes en Zona de Alta Densidad que enfrenten la ruta 121 (antigua carretera a Santa Ana).
• En la urbanización Trejos Montealegre, en la megamanzana (terreno de más de 5 hectáreas) ubicada en el sector oeste, al final de la tercera etapa de la urbanización.
• En el triángulo de terreno entre la ruta nacional, la calle San Miguel y la futura radial a Alajuelita.
a. Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para ser analizados preliminarmente al ingreso de planos constructivos.
b. Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.
c. Todos los proyectos en altura tendrán su propia planta de tratamiento de aguas negras, aún en zonas con red sanitaria construida en la urbanización.
Cobertura de
Cobertura Cobertura de árboles pavimentos
edificable y zona verde permeables
35,00% 50%* 15,00%
* En la zona verde por lo menos la mitad deberá dedicarse a la siembra de árboles.
En todos los casos, a partir de los ocho pisos ó 28 metros, la cobertura edificable y de pavimentos permeables se reducirá a 3% por cada 3,5 metros más de altura.
d. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
e. Esta norma anterior se exime en casos de proyectos de edificios multifuncionales que se basen en criterios de cercanía, aprovechamiento peatonal, restricción vehicular, concentración de usos mixtos, creación de espacios públicos peatonales abiertos, áreas verdes de uso público y constitución de nodos de atracción urbana. Estos proyectos deberán presentarse para análisis previo al Departamento de Desarrollo Urbano y serán analizados como una única unidad, aún cuando su desarrollo se haga por etapas por razones financieras y de mercado.
f. Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje.
g. Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
18.1. Incentivos. Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su altura total en un 3,5 metros.
18.2. Requisitos.
Lote mínimo para aplicar normas de (ZCEA): 2000 m2.
Densidad: 50 unidades de vivienda por hectárea.
Retiro frontal: 5 metros.
Cobertura: 35%.
Tamaño rótulo: 1,50 m2.
Para lotes con menos área de 2000 m2 en zonas ZCEA, se permitirá que se apliquen las normas de la Zona Residencial de Alta Densidad (ZRAD).
Artículo 19.—Deslinde de las competencias.
Es de competencia del MOPT:
Indicar a la Municipalidad los derechos de vía para todas las carreteras nacionales del cantón.
La modificación de rango de cualquier vía (sea de nacional a cantonal, o viceversa) se hará en coordinación conjunta entre la Municipalidad y el MOPT.
Es de competencia de la Municipalidad:
Administrar racionalmente las vías públicas de la Red Vial Cantonal y dictar las medidas necesarias que tiendan a lograr que el espacio público ofrezca seguridad, salubridad, comodidad y belleza. Para esto resolverá dictar los alineamientos en las vías y conceder los permisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano (casetas, bancas, basureros, casetas de teléfonos públicos, arborización, etc.), la nomenclatura, mensajes publicitarios (rótulos), obras provisionales, ferias y espectáculos públicos.
Artículo 20.—Jerarquización vial y derecho de vía. La jerarquización funcional de las vías permite una adecuada relación entre el tipo y el tamaño de la actividad y la categoría de la vía que atiende esta actividad; con esto se logra encauzar el flujo de tránsito pesado por unas pocas vías y se minimizan al máximo las molestias a los residentes de los barrios. Esta propuesta se refleja en el Mapa de Vialidad.
Dentro de los cuadrantes urbanos, tales como se definieron en el artículo 14.7. de este Reglamento, los derechos de vía se mantendrán, pero ampliando las aceras al mínimo requerido desde el cordón y caño (2,50 m en avenidas y 2,00 m en calles). No se exigirá antejardín en este tipo de vías.
Las características para vías nacionales, así como la ampliación de derechos de vía existentes en calles locales o para calles nuevas se presentan en los artículos que siguen.
El derecho de vía para calles nuevas será analizado por la Municipalidad, caso por caso, en el nivel de anteproyecto, con el propósito de dar continuidad al trazo y diseño de calles que ya existen. En casos específicos de ampliación vial se expropiarán los terrenos necesarios, salvo los casos previstos para segregaciones y urbanizaciones por la normativa de la Ley de Planificación Urbana (artículo 40) y el reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (artículo 2.2.2.), en donde el interesado debe ceder la ampliación vial si esta se ubica fuera de los cuadrantes urbanos.
Para el diseño geométrico de las vías de una urbanización, serán obligatorias las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.
Artículo 21.—Vías nacionales. Según la Ley General de Caminos Públicos (Ley Nº 5060, del 22-08-1972 y sus reformas), las categorías de las calles nacionales (de administración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes) se definen del siguiente modo:
21.1. Carreteras primarias nacionales. Rutas troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos y con una proporción alta de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia. Tendrán un ancho de vía mínimo de 20 metros para las Carreteras Primarias Nacionales y para las Carreteras Secundarias Nacionales.
En el cantón de Escazú existe una sola vía de este rango, la carretera Nº 27, Próspero Fernández, de 50 metros de derecho de vía, con la previsión de aceras y calles marginales incluidas. De este mismo rango y con las mismas dimensiones se caracteriza la vía llamada "Anillo Periférico" o "Intercantonal", proyecto del MOPT que atraviesa al cantón de sureste a oeste, en el sector de San Antonio, principalmente.
El retiro frontal requerido es de 3 metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.
21.2. Carreteras secundarias nacionales. Son rutas que conectan tanto cabeceras cantonales importantes, no servidas por carreteras primarias, como otros centros de población, producción o turismo que generan una cantidad considerable de viajes interregionales o intercantonales. Poseen un derecho de vía de 14 a 24 metros, con acera de dos metros. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.
Existen dos vías de este rango: la ruta Nº 121, San José-Escazú-Santa Ana (carretera vieja de Escazú), y la ruta Nº 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita.
21.3. Carreteras terciarias nacionales. Son rutas que sirven de colectores de tránsito para las carreteras primarias y secundarias, y constituyen las vías principales para los viajes dentro de una región o entre distritos importantes. En Escazú existe la ruta 310 de Guachipelín con estas características y el proyecto de la radial alterna a Alajuelita. La primera tiene un derecho de vía de 24 metros en el tramo del Centro Comercial Paco hasta la intersección con la autopista, y de 20 metros al norte de esta. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los requisitos para cada zona.
Artículo 22.—Vías locales o cantonales. Tomando en cuenta que la definición de calles locales en la Ley de Caminos Públicos es escueta y confusa, el Plan Regulador propone la siguiente clasificación, reflejada en el Mapa de Vialidad.
22.1. Caminos vecinales.
22.1.1. Camino rural. Camino público que suministra acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales; une caseríos y poblados con la red vial nacional y calles primarias. Se caracterizan por tener bajos volúmenes de tránsito y viajes locales de corta distancia. Tendrán una previsión vial total de 14 metros, con 9 metros de calzada, 1 metro con 50 centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes.
22.1.2. Calle primaria. Es aquella que sirve para canalizar el tránsito entre los distritos o entre centros de población importantes por su concentración de servicios. Estos caminos constituyen una red vial continua y sirven de enlace hacia carreteras de la red vial nacional y caminos rurales. Tendrán una previsión vial total de 14 metros en zonas no industriales, con 9 metros de calzada, 1 metro con cincuenta centímetros de acera y 1 metro de franjas verdes. Podrá habilitarse un número ilimitado de lotes. En la zona industrial la previsión vial será de 17 metros con 11 metros de calzada, 2 metros de acera, y 1 metro de franja verde.
22.2. Calles locales.
22.2.1. Calle urbana. Es aquella vía ubicada dentro del sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos, en los llamados cuadrantes urbanos tal y como se definen en este reglamento. Tienen una previsión vial variable y en ellas se exigirá únicamente un alineamiento municipal de 2 metros hacia adentro de la línea de propiedad en calles, y de 2 metros con 50 centímetros en avenidas, para efectos de construcción de aceras. Estas se medirán desde el cordón y caño existente, y el ancho correspondiente para completar el ancho de acera requerido deberá remeterse dentro de la línea de propiedad.
22.3. Otros caminos.
22.3.1. Calle secundaria. Es aquella vía que sirve de enlace entre el sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos y las calles primarias, o carreteras nacionales; tendrá una previsión vial de 11 metros, la calzada será de 7 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.
22.3.2. Calle terciaria. Vía que atiende movimientos vehiculares dentro de barrios pequeños. Comprende caminos en herradura, calles de continuidad limitada o sin salida, sendas y veredas que proporcionan acceso a muy pocos usuarios, quienes sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento. Este tipo de calles tendrán una previsión vial de 9 metros, con una calzada de 6 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.
22.3.3. Calle de uso restringido. Se llama así a las calles terciarias que, por sus características de continuidad limitada, tendrán un derecho de vía de 7 metros, una calzada de 5 metros y el resto podrá ser acera o zona verde. Su longitud máxima será de 120 metros.
22.4. Definiciones.
22.4.1. Derecho de vía. Será el ancho total de la calle o vía pública, esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso, calzada, aceras y franjas verdes.
22.4.2. Previsión vial. Es el ancho de vía fijado por el presente reglamento para las diferentes categorías de calles y caminos públicos en él definidos; incluye calzada, aceras a ambos lados y franjas verdes a ambos lados. La previsión vial será la regulación con base en la cual se aplicará la normativa establecida para la aceptación de fraccionamientos en calles que no cumplan con las dimensiones reglamentarias aquí establecidas para todos los efectos de las respectivas ampliaciones viales.
22.4.3. Calzada. Franja comprendida entre cordones de caño, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.
22.4.4. Acera. Parte de la vía pública, ubicada normalmente en sus orillas, que se reserva al tránsito de peatones.
22.4.5. Alameda. Vía pública de uso exclusivamente peatonal.
22.5. Alcance. Estas normas rigen para todas las vías públicas de la red vial cantonal que no se hayan originado por procesos de urbanización debidamente ajustados al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Artículo 23.—Servidumbres. Se admitirán nuevas servidumbres en el cantón de Escazú, según las siguientes características:
23.1. Urbanas. Las servidumbres urbanas para tres lotes medirán 3 metros de ancho; por cada lote adicional se ampliará la servidumbre en un metro, hasta un máximo de 6 lotes y 6 metros de ancho. Dado el carácter privado de las servidumbres, los acabados de esta son competencia de los particulares.
23.2. Agrícolas. En casos de servidumbres de tipo agrícola con lotes con el mínimo definido para parcela agrícola, de acuerdo con lo que se estipule en la Zona Agrícola de Amortiguamiento de este reglamento, estas tendrán un ancho de 7 metros. Dado el carácter privado de estas servidumbres, los acabados son competencia de los particulares.
Artículo 24.—Uso de antejardines. En las vías de administración municipal, el ancho del antejardín solamente puede variar con respecto del requerido por este Plan Regulador en caso de que el diseño original de la urbanización existente haya previsto otro tamaño para tal efecto; en esta situación se aplicará la medida del diseño original.
El antejardín es una afectación, no una expropiación, puesto que la porción de terreno sigue siendo propiedad del contribuyente. Esta zona puede ser utilizada para:
a. Cocheras o parqueos, hasta un máximo de 50% del área de antejardín para terrenos con frente de 10 ó más metros, siempre y cuando no se exceda la cobertura fijada para la zona. En terrenos con frente menor a 10 metros se permite cubrir no más del 60% del área de antejardín con cocheras o parqueos.
b. Tanque séptico, cajas de registro y drenajes.
c. Casetas de guarda, de basura y de transformadores.
d. Escaleras de emergencia.
e. Se podrán construir tapias en el límite del derecho de vía propuesto por este reglamento, siempre y cuando dicha estructura respete lineamientos de asociación cultural o acompañamiento de la imagen urbana dentro de los cuadrantes urbanos definidos para el cantón. Esta autorización obliga al propietario a construir simultáneamente el tramo de acera que corresponde a su propiedad.
f. Cualquier otro uso permitido en el artículo 9.5 de este reglamento.
Artículo 25.—Señalización de las vías. La instalación y autorización para instalar todo tipo de señal vial en el territorio del cantón será responsabilidad de la Municipalidad. Todo nuevo proyecto de urbanización deberá contar con la señalización indicada por la Ley de Construcción, y ser aprobada por el Departamento de Desarrollo Urbano, antes del recibimiento municipal de la obra.
Artículo 26.—Estacionamientos.
26.1. Definición. Se distinguen tres tipos de estacionamientos o parqueos; los públicos, que están disponibles para cualquier conductor y necesitan una patente para su funcionamiento; los espacios en las vías públicas, que pueden ser arrendados por la Municipalidad a particulares por cierto número de horas o fracción de estas, por lo cual se puede cobrar un monto por medio de boletas o parquímetros; y los privados, de uso exclusivo por parte de personal o clientes de ciertos establecimientos o instituciones.
26.2. Número de espacios y normas de diseño. El número de espacios para los parqueos privados depende de la actividad por realizar. Toda superficie de estacionamiento será de materiales que resistan el tráfico pesado y permitan la permeabilidad de la lluvia.
En el caso de hoteles se exigirá un espacio de estacionamiento por cada tres dormitorios.
Las normas de diseño y operación están definidas por el reglamento de estacionamientos del MOPT, con excepción de lo que indique al respecto el Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú, La Gaceta, Nº 205, del 26 de octubre de 1999.
26.3. Estacionamientos frontales. Frente a carreteras nacionales o primarias locales no se permitirán estacionamientos frontales. En el resto de las vías sí se permitirá esta modalidad de parqueos, siempre y cuando se encuentren a no menos de 8 metros lineales de la esquina; en este caso, el número de estacionamientos será de un espacio por lote mínimo para la zona en cuestión. Cuando se requieran más parqueos frontales, la Municipalidad podrá aprobar un número mayor al establecido; sin embargo, la Municipalidad cobrará un alquiler, como arrendamiento en precario, equivalente a $10 (diez dólares de Estados Unidos de Norteamérica) por mes, por cada parqueo frontal adicional. Los recursos provenientes de la aplicación de esta norma se emplearán en programas de mejoramiento y saneamiento ambiental, tales como construcción de cunetas y aceras.
26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias. En estacionamientos múltiples habrá una entrada y una salida al parqueo, ambas diferenciadas y rotuladas; en la zona de antejardín se podrán ubicar parqueos con topes de protección para los peatones que utilizan la acera inmediata.
Se podrá utilizar hasta dos tercios del antejardín como parqueo, de forma similar a lo descrito en el artículo anterior, incluyendo un área verde por cada tres estacionamientos.
26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad. Para toda actividad que implique la venta de bebidas o comidas, realización de conciertos y bailes, templos, cines, teatros, guarderías, centros de educación privada o sitios de reunión pública, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada seis usuarios del edificio, y un espacio de carga y descarga cuyos radios de giro y patio de maniobra no podrán estorbar el libre tránsito público vehicular o peatonal, según lo define el Reglamento de Construcciones.
Para toda actividad que implique bodegas, industria, supermercados, centros comerciales, depósitos de materiales, ferreterías, entrada y salida de camiones y similares, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de ventas; además un espacio para carga y descarga por cada 250 metros cuadrados de construcción, o una fracción de 125 metros cuadrados. Para proyectos como los descritos anteriormente que sobrepasen los 1000 m2 de construcción, los espacios de carga y descarga se definirán de acuerdo a los resultados del estudio de Impacto Vial del proyecto de cada inmueble por construir con la finalidad de que las necesidades de espacio de carga y descarga se ajusten a las necesidades reales de operación de la estructura que vaya ser levantada.
El horario de uso del área de carga y descarga quedará a criterio de la oficina de patentes, previa consulta a la oficina de Desarrollo Urbano.
Para locales comerciales que no impliquen la reparación de vehículos en el sitio, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de venta.
Para locales que sí impliquen la permanencia de autos en el negocio, sea autodecoradores, cambio de aceite, gasolinera, enderezado y pintura o similares, se requiere de un espacio de parqueo por cada empleado de la empresa que pueda atender a un cliente; de tal manera que en la vía pública no permanezcan vehículos siendo atendidos.
Para locales de oficinas se requiere de un espacio de estacionamiento por cada 35 metros cuadrados de construcción. Si un local existente pretende subdividirse en nuevos locales, aún cuando estos sean menores a 35 m2, se requerirá de un espacio de estacionamiento extra por cada local nuevo. Lo anterior deberá mostrarse en planos constructivos.
Cuando se trata de un cambio de uso de una edificación existente, el plano deberá especificar el diseño del parqueo privado; cuando por las condiciones del lote no se pueda proveer de la totalidad de estacionamientos dentro de la propiedad, se aceptará que el parqueo se ubique a no más de cien metros del sitio donde se genera la actividad.
Artículo 27.—Ocupación de la vía.
27.1. Propiedad de las vías. Los terrenos ocupados por carreteras y caminos son propiedad pública. Nadie puede construir dentro del derecho de vía pública.
Todo terreno que aparezca como vía pública en los planos existentes de la Municipalidad, en el archivo de la Dirección General de Obras Públicas y Transportes, en el de la Dirección General de Caminos, en el de Catastro, o en cualquier otro archivo, biblioteca pública o museo, se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo con una prueba plena en contra, rendida por aquel que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho de uso exclusivo. Mientras no se pronuncie la sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno (artículo 7º de la Ley de Construcciones).
27.2. Ocupación de la vía. En las vías de su administración, la Municipalidad podrá otorgar permisos temporales revocables (por acuerdo del Concejo) para aprovechar las vías públicas con determinados fines, privados y de lucro (artículo 6º de la Ley de Construcciones); y en general, dictar y controlar todo lo relacionado con la seguridad, comodidad y belleza de las vías.
La ocupación de la vía solo se podrá autorizar mediante el pago de tasa para cada tipo de ocupación que fije el Concejo Municipal; esto con el consentimiento de los vecinos inmediatamente afectados.
Artículo 28.—Obras en la vía.
28.1. Cercas en lotes baldíos. Se cercará todo solar no ocupado que linde con vía pública. En las zonas urbanas no debe usarse alambre de púas o similar, y la cerca tendrá una altura de dos metros como mínimo.
28.2. Aceras. Es obligación del propietario construir o reconstruir las aceras ubicadas frente a sus predios con los materiales que indique la Municipalidad; en el permiso respectivo de construcción debe indicarse el material de la acera. La pendiente de la acera hacia el cordón no podrá exceder el 2%, lo mismo que en las entradas de los vehículos a los predios. En el caso del acceso a garajes, estacionamientos o edificaciones, se permitirá rematar el desnivel en una franja no mayor a 50 centímetros de ancho, contados a partir del borde exterior del cordón de caño. En los cuadrantes urbanos definidos en este Plan Regulador el ancho de las aceras en avenidas será de dos metros cincuenta (2,50 m) y en calles será de dos metros (2,00 m), medidos desde el cordón del caño.
28.3. Cruces peatonales. En las esquinas de las cuadras de vías locales pueden construirse rampas para personas con necesidades especiales, previo estudio y permiso formal. La inclinación máxima de las rampas será de 12,5%; el ancho mínimo de la rampa será de 90 centímetros; la rampa debe acompañarse con una barandilla normal a una altura de 90 centímetros para personas no discapacitadas, o para los que usan bastón, y una barandilla adicional a una altura de 75 centímetros. En los cruces con semáforo, este tendrá una duración de luz verde necesaria para que personas débiles o con silla de ruedas puedan cruzar la calle con seguridad (un segundo por metro). Cuando el derecho de vía mida 20 o más metros, deben preverse isletas de 1,2 por 1,5 metros como mínimo, a media calle.
28.4. Gradas en espacios públicos. Además de lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones, deberá cumplirse con las disposiciones reglamentarias en beneficio de las personas discapacitadas.
28.5. Barreras de seguridad. Para la instalación de los postes u otros obstáculos que impiden la entrada de vehículos a la acera o a los parques y jardines, se debe solicitar el permiso de la Municipalidad. En estos casos debe preverse un paso a través del obstáculo, de 1 metro de ancho como mínimo, para las personas en sillas de ruedas.
28.6. Vallas y verjas. En las líneas frontales y laterales de la propiedad donde se exige antejardín, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor a un metro sobre el nivel de la acera. Sobre esta altura únicamente se podrá continuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el 80% de su superficie. En estas disposiciones no se incluyen los muros de retención.
28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano. Para sembrar árboles e instalar cualquier tipo de mobiliario urbano (bancas, basureros, casetas telefónicas, postes de alumbrado, pasamanos, barreras de protección, etc.) en los espacios públicos, la Municipalidad hará un estudio basándose en los siguientes lineamientos:
a. El paso libre entre la línea de propiedad y el elemento por instalar no puede ser menor a 1,5 metros.
b. En los puntos donde convergen dos líneas de propiedad perpendicularmente (esquinas), debe existir un retiro de al menos 8 metros. En caso de instalarse quioscos de venta, esta distancia será de 15 metros como mínimo.
c. La separación entre el cordón de caño y el mobiliario no será menor de 50 cm. La misma distancia regirá para el cordón de caño y el hoyo de un árbol; la dimensión mínima del hoyo será de 30 centímetros de lado o de diámetro.
28.8. Rotura de pavimento. La rotura de pavimento en la vía pública local para la ejecución de obras públicas o privadas requiere de licencia previa de la Municipalidad, quien fijará en cada caso las condiciones bajo las cuales la concede. El solicitante de la licencia de rotura en las calles locales estará obligado a ejecutar la reparación correspondiente y para garantizarlo deberá depositar, en la Tesorería de la Municipalidad, el valor correspondiente a la reparación (con base en el artículo III.8 y IV.16 del Reglamento de Construcciones, INVU, y artículo 12 de la Ley de Construcciones).
28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía. Para colocar estructuras de cualquier tipo, depositar los materiales de construcción y escombros o hacer instalaciones de carácter provisional en las vías públicas locales es obligatorio obtener la previa autorización municipal. Al no cumplirse estas disposiciones, la Municipalidad procederá, por cuenta del propietario, a suspender la construcción y a eliminar el obstáculo. Además, la persona que obstruya o de alguna forma dificulte el tránsito en las vías públicas o en sus aceras con materiales, escombros o cualquier otro objeto, o coloque vigas, alambres u objetos análogos a lo ancho de la vía, será castigado con multa de tres a treinta días (artículo 400, inciso 2 del Código Penal).
28.10. Canoas y bajantes. No se permitirá la caída libre de aguas pluviales sobre la vía pública (caso de edificaciones cuyo alero colinde con ella); para tal efecto deben disponerse los bajantes pluviales desde techos, balcones, voladizos y cualquier otro elemento saliente.
28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción. Todo elemento estructural arquitectónico, de sombra o de publicidad debe estar situado a una altura mínima de dos metros cincuenta (2,50 m).
28.12. Aleros, marquesinas y toldos. En las zonas de comercio y servicio cuyas edificaciones colindan con la vía pública, es obligatoria la construcción de un alero, toldo o marquesina. Su ancho hacia la calle medirá 50 cm menos que el ancho de la acera, pero en las calles peatonales, el ancho será igual a 2,50 metros; la separación mínima entre el nivel de acera y el borde inferior de estos elementos será igual a 3 metros.
Para las calles con pendiente se permitirá la altura mínima de 2,4 metros y máxima de 3,4 metros.
Artículo 29.—Objetivos y bases legales. El objetivo de este capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior y rótulos en el cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información e identificación.
Este Reglamento se dicta de conformidad con el artículo 4º, inciso "a", en relación con el artículo 13, inciso "d", del Código Municipal, los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1.3) y 4), del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente, así como el artículo 14 de la Ley Nº 6890.
Artículo 30.—Glosario de términos. Para los efectos de aplicar este reglamento se establecen las siguientes definiciones:
• Alineamiento: línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.
• Antejardín: espacio fijado por la Municipalidad o el MOPT comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción. Sobre este espacio existe una restricción para construir; no obstante, constituye propiedad privada.
• Anuncio: todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo, marca de fábrica, o hacia una actividad comercial, negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio distinto de aquel donde aparece el anuncio.
• Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.
• Aviso de tránsito: todo aviso instalado para dirigir el tránsito.
• Calles locales: vías públicas dentro del cantón sujetas a la jurisdicción municipal.
• Carreteras, rutas o vías nacionales: vías públicas sujetas a la jurisdicción del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.
• Colindancia: límites de un predio con respecto a sus predios vecinos.
• Derecho de vía: el ancho de la carretera o calle; esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo calzadas, fajas verdes y aceras.
• Línea de propiedad: segmento que demarca los límites de la propiedad particular.
• Mobiliario urbano: estructuras dentro del derecho de las vías públicas, plazas, parques, etc., tales como casetas de autobús, basureros, barandas, postes, bancas, macetones decorativos y similares.
• Monumento: comprende tanto una creación arquitectónica artística aislada, así como un sitio urbano o rural, que ofrece el testimonio particular de la cultura o de un suceso histórico.
• Nomenclatura predial: representación numérica que identifica las edificaciones y las propiedades (manzanas, fincas y lotes).
• Nomenclatura vial: representación nominal o numérica que identifica las vías públicas.
• Perspectiva panorámica: vista que se da en menor o mayor grado en determinados sectores del cantón, en el recorrido de los caminos públicos, en los cuales la composición de los elementos del paisaje circundante brindan una belleza natural escénica digna de exaltarse, mantenerse, protegerse y liberarse de obstáculos visuales que la limiten, la deformen o la alteren en perjuicio de los derechos básicos del ser humano.
• Propietario: persona física o jurídica que ejerce dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.
• Publicidad exterior: toda publicidad por medio de rótulos, avisos, vallas o similares cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo dentro del cantón de Escazú, y que puede ser vista desde la vía pública.
• Reparación: renovación de cualquier parte de un rótulo para dejarlo en condiciones iguales o mejores.
• Riesgo: contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.
• Rótulo: todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención hacia algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado, y que no sobrepase los 3 m2 de superficie.
• Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales: todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o cuya instalación haya sido autorizada por la Municipalidad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.
• Rótulos de funcionamiento: los que anuncian el nombre del establecimiento y/o la clase de servicio que presta.
• Vía pública: infraestructura vial de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destine al libre tránsito, de conformidad con las leyes y reglamentos, y que de hecho ya esté destinada a ese uso público.
• Visibilidad: efecto de percepción y distancia necesarios para que el conductor pueda circular por una vía sin peligro de accidentes.
• Zona de retiro: terreno privado que el MOPT o la Municipalidad define como de no utilización para efectos constructivos por parte del dueño, y que se usa generalmente como jardín o área verde.
Artículo 31.—Aplicación. La exhibición exterior de anuncios, rótulos, letreros, avisos, mantas publicitarias o vallas (en adelante "rótulos") se norma en el presente capítulo, el cual rige para todo el cantón de Escazú. Incluye no solo las vías públicas, sino también las áreas de antejardín y cualquier espacio donde se ubique un rótulo que pueda ser apreciado desde la vía pública.
Queda excluida de la aplicación de este reglamento la exhibición de rótulos oficiales de señalización vial aprobados por el MOPT y la Municipalidad, y los rótulos que no pueden ser apreciados desde la vía pública.
Artículo 32.—Prohibiciones. Queda prohibida la exhibición de rótulos en los siguientes casos:
a. En la vía pública, excepto el adosado al mobiliario urbano y que previamente ha sido autorizado por la Municipalidad (casetas de bus, señalización vial, etc.), y los incluidos en el artículo 36 de este reglamento; asimismo, se exceptúan los rótulos perpendiculares a las fachadas sobre aceras, pero solo en los cuadrantes urbanos de los tres distritos del cantón definidos como tales en este reglamento, colocados a no más de 50 cm hacia adentro del cordón y caño. Estos rótulos perpendiculares no podrán tener más de un metro y veinte centímetros de largo por 70 centímetros de alto y la distancia vertical entre el borde inferior del rótulo y la acera no podrá ser menor de 2,60 m. Se permitirá solamente un rótulo de este tipo por local comercial.
b. En zonas residenciales, con excepción de rótulos de funcionamiento no mayores a 1 m2.
c. A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y nomenclatura vial, ambos en cualquier dirección.
d. Que sobrepasen la altura permitida de un tercio del ancho del derecho de vía.
e. En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de señalamiento vial.
f. Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces intermitentes, así como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la visibilidad de los conductores o transeúntes.
g. En áreas regidas por la Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico.
h. En linderos de colindancia con otros predios.
i. En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos colindantes, el cual como mínimo debe ser igual a la altura total de la valla publicitaria.
j. En estructuras tipo tapia publicitaria para cerramiento de lotes, con excepción de aquellas que son para cerrarlos durante el proceso de construcción, para lo cual deberán presentar el permiso constructivo correspondiente aprobado. Podrán construirse en línea de propiedad y ser colocadas única y exclusivamente cuando se inicia la etapa de construcción del proyecto aprobado por la Municipalidad, debiendo ser removidas al finalizar la obra. Se admitirán sólo en proyectos de 500 m2 o más de área de construcción y se admitirán solamente paneles a nivel de acera con no más de 3 metros de altura total. En casos de tener iluminación los paneles de la tapia, los reflectores sólo podrán colocarse dentro de la línea de propiedad, debiendo el interesado hacer los ajustes necesarios.
Artículo 33.—Licencias. Para colocar o fijar cualquier rótulo, con excepción de los enumerados en el artículo 36 de este Reglamento, deberá solicitarse autorización a la Municipalidad. La licencia será solicitada por el patentado comercial del negocio o actividad donde se va a fijar el rótulo y por el dueño del predio donde el aviso se ubicará.
En caso de rótulos de funcionamiento el permiso respectivo se otorgará dentro del trámite de la patente del negocio y no se cobrará por este separadamente, sino que se incluirá dentro del costo de la patente.
Cuando el rótulo esté adosado al mobiliario urbano (en los casos que expresamente permitiera la Municipalidad), el permiso será solicitado por el interesado directo.
Los requisitos para obtener la licencia son los siguientes:
a. Llenar formulario de solicitud del permiso.
b. Copia del plano catastrado del lote donde se va a ubicar el rótulo, con el alineamiento oficial otorgado por la Municipalidad o el MOPT.
c. Croquis del rótulo, incluyendo el arte de la propaganda o anuncio.
d. Plano constructivo del rótulo, si este requiere de estructura de soporte o anclaje especial y si tiene más de 6 m2 de área de publicidad. El plano deberá indicar además de la estructura de anclaje o soporte, los materiales de construcción y el sistema de iluminación, si lo incluye, con las especificaciones técnicas y diseño eléctrico, con la firma del profesional responsable (Arquitecto o Ingeniero).
e. Para rótulos adosados a la fachada y que formen parte de esta, se debe adjuntar un levantamiento de la fachada con medidas a escala, especificando la ubicación exacta y un boceto del contenido del mensaje o imagen del rótulo.
f. Para los rótulos con soporte independiente debe incluirse un plano de ubicación que muestre la distancia a las colindancias y al alineamiento oficial, así como hasta la edificación, si esta existiera.
g. En los rótulos que requieran plano constructivo, de acuerdo con el punto "d" anterior, se exigirá póliza para cubrir daños a terceros. El monto de la póliza la determinará el Departamento de Desarrollo Urbano, tomando en cuenta el tamaño, la altura y la complejidad del rótulo.
Todos los rótulos deberán presentar un satisfactorio aspecto estético y no contendrán expresiones obscenas o contrarias a la moral, al orden público o a las buenas costumbres, ni términos que directamente dañen o injurien los derechos consagrados en la Constitución o en las Leyes.
Artículo 40.—Responsabilidad. El profesional a cargo de la obra (Arquitecto o Ingeniero Civil) que firme la solicitud y/o los planos constructivos para el permiso de construcción del rótulo será responsable de la seguridad de este en cuanto a su estabilidad y riesgo estructural. Los posibles daños a terceros ocasionados por el desprendimiento total o parcial del rótulo serán responsabilidad del propietario, quien deberá contar con póliza de daños a terceros de acuerdo con el inciso g. del artículo 33 de este reglamento.
Artículo 41.—Sanciones. La Municipalidad podrá cancelar la licencia para un rótulo de publicidad exterior y ordenar su retiro o demolición a costa del propietario, cuando se le hayan hecho modificaciones no autorizadas por la Municipalidad, o cuando esté en mal estado por falta de cuidado y conservación.
Para la cancelación de la licencia se seguirá el debido proceso, que consistirá en que el Departamento de Desarrollo Urbano notifique al permisionario del rótulo, otorgándole un término para que corrija la anomalía, que será de tres a quince días según sea la situación, advirtiéndolo que en caso de incumplimiento se ordenará la cancelación de la licencia y la demolición del rótulo a su costo. De lo contrario, la Municipalidad lo hará y le cobrará el costo más un cincuenta por ciento por concepto de multa.
El Código Penal (artículo 386, inciso 2), sanciona con una pena de tres a treinta días de multa a quien con fines de anuncio o propaganda y sin permiso del dueño o poseedor, o de la autoridad respectiva, escribiere o trazare dibujos o emblemas, o fijare papeles o carteles en la parte exterior de una construcción, edificio público o privado, casa de habitación o pared. La Ley Nº 6890 (Reformas al Código Municipal y Leyes Conexas, en su artículo 14, inciso "a"), especifica: "Para que en todos los casos de incumplimiento del Reglamento de Rótulos se sancione a los infractores con la cancelación de la licencia o patente municipal y con el cierre del establecimiento comercial. Previamente deberá notificarse al trasgresor, quien tendrá un término de cinco días hábiles para ponerse a derecho".
En casos de tapias publicitarias y/o vallas, que se construyan sin permiso, la Municipalidad estará facultada para desmantelarlas y cobrar al propietario de la tapia publicitaria y/o valla, un 50% más del costo del desmantelamiento. Se deberá notificar al propietario de la estructura por una sola vez y en caso de no desmantelarla este en un plazo de cinco días hábiles, luego de la notificación, la Municipalidad podrá desmantelarla sin ningún perjuicio para esta, y la considerará desechable.
Artículo 46.—Trámites iniciados. A partir de la publicación en el Diario Oficial de esta revisión al Plan Regulador, los proyectos que hayan iniciado trámites para permisos de construcción en una o más de las Instituciones que deben revisarlos, podrán ser admitidos para revisión municipal para el otorgamiento de Permiso de Construcción, con base en las normas anteriores aprobadas en el Plan Regulador publicado en La Gaceta Nº 54 del 17 de marzo del 2005.
Artículo 48.—Zona de Comercio Lineal Sector Centro Comercial Plaza Country-Río San Rafael. El sector desde la esquina Noreste del CRCC hasta el Río San Rafael tendrá uso de Zona de Comercio Lineal (ZCL) pero aplicable hasta que se construya la radial propuesta a conectar con la autopista Próspero Fernández.
Artículo 49.—Rótulos temporales. En el plazo de seis meses de publicadas estas modificaciones al Plan Regulador, el Departamento de Desarrollo Urbano deberá desarrollar una normativa para regular los rótulos temporales.
Artículo 50.—Definición de los términos.
• Alameda: vía de tránsito exclusivamente peatonal para usos recreativos, espirituales y físicos de sus ocupantes.
• Alineamiento: línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.
• Altura total: en una edificación, corresponde a la distancia entre el nivel del piso principal (vestíbulo) y la viga corona del último piso.
• Altura de piso: para efectos de este reglamento se toma una medida de tres metros, cincuenta centímetros como la altura máxima de un piso.
• Antejardín: espacio comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijado por la Municipalidad o el MOPT.
• Anuncio: todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel donde aparece el anuncio.
• Área Metropolitana: el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana. El Área Metropolitana de San José involucra 12 cantones, vecinos del cantón de San José.
• Avenida: vía pública, con orientación predominante de este a oeste.
• Aviso: todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.
• Aviso de tránsito: todo letrero instalado para dirigir el tránsito.
• Área residencial: zonas urbanas con características residenciales pero que no son proyectos aprobados como urbanización, en estas zonas predomina el uso residencial pero se caracteriza por mezcla de usos en mayor o menor grado tales como oficinas, comercios y servicios. Son áreas que en su mayoría se desarrollan dentro del proceso natural de crecimiento de las ciudades, sin haber sido aprobadas como urbanizaciones formales por el INVU.
• En caso de duda de si una zona es residencial o no debe consultarse al INVU.
• Cabida: área de un lote.
• Calzada: es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.
• Calle: vía pública con orientación predominante de norte a sur.
• Calles de retorno: vía pública sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.
• Certificado catastral: es el documento expedido por el Catastro mediante el cual se certifica que el plano del inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona donde se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.
• Cobertura del área libre de restricciones (en ZCERT): es el área total del terreno restando el área comprometida como zona de no construcción o protección del margen del río, área que no puede ser contabilizada dentro del área construible de un proyecto.
• Cobertura de edificación: se define como el área cubierta por la construcción de la edificación así como las áreas impermeables tales como parqueos, piscinas, canchas de tenis y senderos peatonales asfaltados. el área libre de cobertura es el área verde o inclusive la que tiene pavimentos permeables.
• Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.
• Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condominio es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.
• Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
• Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.
• Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.
• Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los reglamentos de condominio y administración, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relación entre los condominios y de cómo se ejercerán los derechos y obligaciones de los propietarios y / o condóminos.
• Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrícola, industrial, pecuario, turístico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propósito lícito. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial será denominada finca filial primaria individualizada (FFPI).
• Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre un o varios lotes, que comparten área y servicios de uso y utilidad general, como las vías internas, los estacionamientos, zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras áreas. Puede conformarse también por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
• Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asuma las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe de dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, del 30% puede ser utilizado por los condóminos.
• Densidad neta residencial (o Densidad Inmobiliaria): relación entre el número de viviendas y el área destinada al uso residencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las áreas de vías parques u otros usos.
• Densidad bruta residencial: relación entre el número de viviendas de un proyecto residencial y la superficie total del terreno donde este se desarrolla. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios del proyecto.
• Edificios multifuncionales: proyectos de uso mixto comercial, residencial y servicios con un edificio o varios, que integren en forma arquitectónica adecuada los diferentes usos y áreas verdes y espacios de integración tales como plazoletas, vestíbulos, terrazas y similares.
• Urbanización: el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios. (Definición de la Ley de Planificación Urbana).
• Los planos de urbanización deben ser aprobados como tales por el Instituto nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) con base en las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.
Este Reglamento rige a partir del día de su publicación.
(NOTA SINALEVI: Consultar croquis del Plan Regulador del Cantón de Escazú en La Gaceta N° 90 del 11 de mayo del 2006)