- 7 REMODELACIONES
Cuando una construcción o instalación presenta remodelaciones importantes debe ser considerada en el cálculo ya que incide directamente en el valor del bien inmueble. En términos generales en Tasación se considera que una remodelación sustancial incrementa la vida útil remanente probable de la edificación. O sea, si un inmueble tiene una vida útil de 60 años y a los 30 años de existencia del mismo se le realiza una remodelación, ésta causará “un incremento” en la vida útil remanente del inmueble, para el ejemplo, la vida útil remanente del inmueble es de 30 años previo a la remodelación, luego de la misma, la vida útil remanente será superior a los 30 años, y el incremento estará en función de la importancia de la remodelación.
Es de suma importancia dejar claro que el procedimiento que se describe en este apartado es únicamente para remodelaciones; no se aplica a las ampliaciones, las cuales son tratadas como elementos independientes.
Para efectos de determinar el valor, se considera que la remodelación modifica la “vida útil efectiva” y el estado global de la edificación. Para calcular ambos elementos, existen muchos métodos y entre ellos está el de ponderación usando el PORCENTAJE DE REMODELACIÓN. En los ítems siguientes se detallará como estimar cada uno de los elementos citados.
- 7.1 Determinación del porcentaje de remodelación
Para estimar el Porcentaje de Remodelación es necesario contar con alguna herramienta; que pondere cada uno de los componentes de la construcción de tal forma que se pueda estimar el porcentaje de esta que ha sido remodelado.
A continuación se presenta una tabla que pondera cada uno de los componentes de una construcción con relación al total, la que tiene como objeto dar una estimación del porcentaje de remodelación para una edificación. El porcentaje supone que la totalidad del componente fue mejorado, sustituido y/o reforzado.
- 7.2 Tabla N°2 Componentes constructivos y su ponderación respecto al total de la construcción.
|
Componente |
Ponderación (%) |
|
Cimientos |
9 |
|
Contrapisos |
8 |
|
Columnas |
9 |
|
Entrepisos |
9 |
|
Muros de carga |
9 |
|
Viga corona |
9 |
|
Cerchas |
7 |
|
Pisos |
7 |
|
Paredes livianas |
7 |
|
Cielos |
7 |
|
Techos |
7 |
|
Instalación electro-mecánica |
12 |
|
Total |
100 |
Fuente: datos propios ONT
El porcentaje de remodelación será la adición de cada uno de los ítem que conforman la tabla anterior, por ejemplo: a una vivienda se le sustituye la cubierta en su totalidad siendo esto cerchas y techo, el porcentaje de remodelación será de 21% ya que se toman los componentes cerchas con un 7% más el techo con un 7% más los cielos que es otro 7% dado que este necesariamente debió ser sustituido.
- 7.3 Vida Útil efectiva
En cuando una construcción es remodelada se obtiene como resultado un incremento de la expectativa de duración del inmueble, o sea se incremente la vida útil del inmueble
Para determinar la “vida útil remanente efectiva” se
requieren los siguientes datos, los que son obtenidos en el campo:
· El porcentaje de remodelación
· Vida útil de la remodelación
· Estado de la remodelación
· Vida útil de la construcción original
· La edad de la construcción
· La edad de la remodelación
Para el cálculo de la “vida útil efectiva” usamos la siguiente fórmula:
- 7.4 Factor de Estado de Conservación (post-remodelación)
Para aplicar la depreciación de ROSS HEIDECKE, de conformidad con lo anotado anteriormente, es necesario definir cual será el estado de conservación de la construcción que ha tenido la remodelación.
Para determinar el estado que se usará lo determinaremos de igual forma como se procedió con la vida útil efectiva
- 7.5 Ejemplo
Para efectos ilustrativos de la forma de estimar el valor de una construcción con remodelación, se realizará la valoración explicando paso a paso el procedimiento definido en los apartados anteriores.
- 7.5.1 Determinación del porcentaje de remodelación
La construcción a valorar, se le practicó una remodelación hace 5 años, la que se detalla a continuación:
- 7.6 Tabla N° 3 Ejemplo de Cálculo del Porcentaje de Remodelación
Siguiendo la tabla, la remodelación efectuada a la construcción representa el 21% de la edificación, las características de la remodelación son idénticas a las del tipo original del inmueble. Por lo tanto el valor de R = 0,21, si la remodelación abarca la totalidad del área del inmueble.
- 7.6.1 Determinación de la Vida Útil remanente efectiva
Para determinar la vida útil remanente efectiva se requiere las siguientes características de la construcción:
- Edad de la construcción: 35 años
- Vida útil de la construcción original: 40 años
- Edad de la remodelación: 5 años
- Vida útil de la remodelación: 40 años
- La cobertura de la remodelación es el 100 % de la construcción.
La vida útil remanente para la construcción remodelada será de 11,30 años
- 7.6.2 Factor de Estado de Conservación
Para determinar el estado de conservación de la construcción remodelada, se hace necesario conocer el estado de conservación de cada una de las partes del inmueble, la remodelada y el resto.
Para efectos del ejemplo, la parte no remodelada tiene un estado de conservación regular, con un factor = 0,819, la parte remodelada tiene un estado muy bueno con un factor igual a 0,9748.
El factor global para la construcción remodelada será 0,85171, este factor es que se debe usar en el cálculo de la depreciación y del valor unitario de la construcción.
- 7.6.3 Factor de Bueno
Finalmente se tienen todos los elementos para determinar la depreciación y el factor de bueno para la construcción del ejemplo.
Para el ejemplo se tiene:
- Vida útil: 46,3 años (la edad actual de la construcción (35 años) + la vida útil remanente (11,30 años)
- Factor de conservación: 0,85171
- Edad: 35 años
Si la construcción del ejemplo es una VC01 cuyo valor es de ¢ 145,000.00 por metro cuadrado.
Para el ejemplo la construcción ya remodelada, tendría un valor de ¢41.470,00 por metro cuadrado.
Si se estima el valor de la construcción sin considerar la remodelación para una vivienda VC01 con 35 años y un estado de conservación regular (0,819 :fO), la depreciación y el valor serían:
Nota: En el ejemplo anterior se puede observar que la edificación ya remodelada duplica su valor al incrementarse la vida útil y pasa de un valor sin remodelación de ¢ 21.489,00 a ¢ 42. 688,00 contemplando la misma.