17 de abril del 2015
C-88-2015
Lic. Donaldo
Castañeda Avellán
Auditor Interno
Municipalidad de
Liberia
Estimado señor:
Con
aprobación de la señora Procuradora General de la República, damos respuesta a su
Oficio AI-MI-04-2015, del 15 de enero del 2015, donde nos consulta si es
procedente la localización de derechos y el visado municipal de un plano de una
finca inscrita en los ciento cincuenta metros, contiguos a la zona pública, en
la zona marítimo terrestre.
Para la mejor comprensión de la respuesta, como marco referencial, se comenta la copropiedad indivisa, su extinción, la localización de derechos pro indivisos y el visado de planos, los enclaves privados en la franja litoral, y la localización de derechos y visación de planos de inmuebles privados dentro del demanio marítimo terrestre.
I.- LA COPROPIEDAD INDIVISA
Hay copropiedad cuando una cosa pertenece
indivisa a varias personas, quienes ejercen en conjunto todos los derechos del
propietario singular, en proporción a la parte que cada uno tiene en la
totalidad (Código Civil, artículo 270), o parte alícuota abstracta, determinada
aritméticamente, a la que son proporcionales los beneficios y cargas de los
partícipes. Se trata de un único derecho
de propiedad, dividido en cuotas ideales entre los condueños, sobre las que
tienen poder exclusivo e independiente. (MANUEL
ALBALADEJO. Derecho Civil III. Derecho de Bienes. Librería Bosch.
Barcelona. 1982, N° 61, pgs. 238 y 239. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencias 33/1995 y
58/1995. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, sentencia 176/2012.
TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 587/2001 y 1422/2011).
La copropiedad puede tener un origen voluntario
(acto o contrato) o legal. (Alberto BRENES
CÓRDOBA. Tratado de los Bienes. Editorial Juricentro
S. A. 1981, pg. 32, citado por TRIBUNAL
SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 349/2000).
La situación derivada
del condominio se considera, en general, inconveniente, por ser, a menudo,
causa de discordias o pendencias entre los condueños, lo que no contribuye al
mejor uso de los bienes. De ahí que los
ordenamientos jurídicos lo vean con recelo o poco favor, restrinjen
su duración y facilitan su extinción (BRENES
CÓRDOBA, Id. N° 28. TRIBUNAL SEGUNDO
CIVIL, SECCIÓN II, sentencias 193/2002 y 147/2008).
II.1) EXTINCIÓN Y DESVINCULACIÓN DE LA COPROPIEDAD
La copropiedad cesa por
cualquiera de los motivos que extinguen el derecho de propiedad: destrucción de
la cosa, su enajenación, la usucapión ganada por un tercero sobre la totalidad
del bien, etc. (SALA PRIMERA DE LA CORTE,
sentencia 1073/2004), la reunión en un solo copropietario de todas las cuotas o
derechos, y la división de la cosa común, la causa más usual de extinción. Otra
forma de separarse de la copropiedad para el condómino es la localización del
derecho indiviso.
II.1.2) DIVISIÓN DE LA COSA COMUN
Ningún copropietario está obligado a permanecer
en comunidad y puede en todo tiempo exigir
la división de la cosa en común, salvo en las sociedades mercantiles o
compañías comunes, si la cosa o derecho fueren por su naturaleza absolutamente
indivisibles, en la comunidad de bienes en propiedad horizontal o cuando el el fraccionamiento del
inmueble contraviene las normas de urbanismo (Código Civil, artículo 272. Con
relación a este último punto, cfr.: del TRIBUNAL
SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, sentencia 434/2005).
El derecho a pedir la división por los copropietarios es irrenunciable, de manera indefinida, pero pueden convenir en que la cosa se conserve indivisa por cierto tiempo (pacto de indivisión), siempre que no exceda el plazo de cinco años, prorrogable por nuevos convenios (Código Civil, art. 274 ibd. Cfr: TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN PRIMERA, sentencia 40/2012. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN SEGUNDA, sentencia 334/2010).
Más propiamente, el Derecho positivo disciplina
la división como “acto dispositivo irrenunciable e imprescriptible en cabeza de
cada copropietario, salvo expresas limitaciones de ley”. (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia: 01073/2004).
I.1.3) DIVISIÓN MATERIAL Y ECONÓMICA
Si la cosa es divisible, la división material “se concreta adjudicando las partes
del bien común a cada copropietario en proporción al derecho del cual es
titular, de manera que la cuota abstracta en estado indiviso, se sustituye por
un derecho de propiedad solitario y exclusivo sobre cada porción material
resultante de la división”. (SALA PRIMERA
DE LA CORTE, sentencia 1073/2004).
En caso de ser indivisible el inmueble, o no admitir cómoda división, si los
condueños no convienen en que se adjudique a alguno de ellos, reintegrando a
los otros en dinero, procede la división civil o económica, consistente en la
venta, voluntaria o forzosa, en subasta pública, como ordene la ley o todos los
interesados convengan, y el producto se distribuirá entre ellos, con arreglo al
título de cada uno, deducidos los gastos que se hubieren ocasionado. (Brenes
Córdoba. Ob. cit., pg 33, citado por TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia
00349/2000).
En materia de extinción de la propiedad, la ley
privilegia “la absorción de todas cuotas en uno solo de los comuneros para
procurar la concentración del derecho de propiedad, sobre la enajenación a un
tercero ajeno a la comunidad.” (SALA
PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 1073/2004. Código Civil, art. 273. Código
Procesal Civil, arts. 30 y 420, inc. 13. TRIBUNAL
SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 349/2000. Ver también ALBALADEJO, ob. cit., pag. 248-249).
Tradicionalmente, a la acción para pedir la
división de la cosa común se le denomina actio communi dividundo. “Para la
procedencia de la pretensión de división material, es presupuesto indispensable
que la finca sea divisible, y para ello se requiere que exista certeza de la
existencia del inmueble y su ubicación acorde con la información registral.
Ello es necesario para dar seguridad jurídica y conciliar la información
registral con la materialidad del bien”. (TRIBUNAL
AGRARIO, sentencia: 00314/2008).
La división de la cosa común no perjudica a terceros, quienes conservan los derechos reales que tuvieren antes de la partición, ni los derechos personales contra la comunidad.
II.- LA LOCALIZACION DE DERECHOS INDIVISOS COMO MEDIO DE DESVINCULARSE
DE LA COPROPIEDAD
II.1) REQUISITOS Y TRÁMITE
Si bien la localización del derecho indiviso se ha considerado una forma de ”dividir la cosa común” (Código Civil, art. 272. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia 58/1995; TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 0003/2005 y 1422/2011), en realidad ésta no se reparte entre todos los copropietarios de acuerdo con su cuota ideal. Es más un modo de desligarse de la cotitularidad para el condómino (SALA PRIMERA DE LA CORTE, resoluciones 688/2007 y 1064-C-S1-2011) en quien concurren los presupuestos legales: ser propietario de uno o más derechos indivisos, en una o varias fincas inscritas en el Registro Público; tenerlo localizado de hecho en el terreno, formando un solo lote (aun cuando esté dividido por una calle pública o servidumbre; TRIBUNAL AGRARIO, voto 832/2008; TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, voto 123/2008), y haberlo poseído por un plazo no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño. Lo que le legitima a solicitar que se autorice a inscribirlo a su nombre, como finca independiente, compareciendo ante Notario, mediante escritura pública, una vez cumplidos los trámites de la Ley 2755/1961. A su favor, tiene la presunción de haber poseído por el plazo y en esas condiciones si a fecha de la solicitud ha transcurrido un año o más desde que adquirió el derecho o derechos a localizar. Caso contrario, deberá probar, con declaración de dos testigos, vecinos del cantón donde se ubica la parcela, que ha estado localizada y la ha poseído, él y/o los anteriores dueños del derecho o derechos, por no menos de un año en la forma indicada (art. 1°).
II.2) COMPETENCIA JUDICIAL Y
NOTARIAL
La
información acerca la parcela a localizar, con sujeción a los requisitos establecidos
al efecto (Ley 2755, arts. 2° y 3°), ha de presentarla el condueño ante el Juez
de la jurisdicción correspondiente, aunque la Ley 7764/1998, artículo 129,
faculta, con carácter optativo la realización del trámite en sede notarial, en
los términos ahí previstos, inclusive para asuntos pendientes en los Tribunales
(Art. 135. TRIBUNAL SEGUNDO CIVIL, SECCIÓN I, sentencia 00070/2006. Ley 7764/1998, arts. 36, 130 a 134,
146, inciso b, entre otros. Circulares BI-044-98, 048-1998 y BI-026-99 del
Registro de la Propiedad Inmueble).
La intervención del Juez o del fedatario público tiende a verificar la legalidad del trámite, para autorizar la inscripción del derecho localizado como finca independiente.
II.3) ACTIVIDAD NO CONTENCIOSA
El trámite es no contencioso, exento de conflicto, regido también por Título I, Libro IV, del Código Procesal Civil, art. 819, inciso 13, y siguientes, en el cual la oposición fundada, en tiempo, de alguien con derecho a hacerlo, obliga a remitir a las partes a la vía ordinaria o contenciosa, para que el oponente entable la respectiva demanda dentro del plazo de treinta días. (art. 821 ibid y 7 de la Ley 2755).
(Referente a la localización de derechos como actividad no contenciosa, vid. del TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCION PRIMERA, votos 64/2010 y 83/2011-I. TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, resolución 252/2010. TRIBUNAL PRIMERO CIVIL, resoluciones 00004/2001, 868/2001 y 950-F-2009.TRIBUNAL AGRARIO, voto 0374-F-10).
II.4) AUDIENCIA A INTERESADOS
DIRECTOS
Para la defensa de sus derechos, a los terceros o interesados directos (colindantes, acreedores hipotecarios, embargantes, anotantes, etc.), cuyos nombres consten en el escrito inicial, el plano y certificación registral, a los que pueda afectar la solicitud de localización, se les ha de dar audiencia por quince días hábiles (Ley 2755, art. 5°).
(En punto a la notificación a los colindantes del inmueble a localizar, los restantes condueños que no han localizado sus derechos, a quienes les puede deparar perjuicio el trámite, vid. del TRIBUNAL PRIMERO CIVIL las resoluciones 375/1999, 526 y 765 del 2000, 329/2001, 616-L-2001, 621/2001, 864/2002, 1517/2004 y 950-F-2009).
II.5) AUTORIZACIÓN A OTORGAR
ESCRITURA DE LOCALIZACIÓN
Transcurrido el citado plazo de quince días, sin oposiciones, o desestimadas éstas en firme, y cumplidos los requisitos legales, se dicta resolución autorizando al solicitante a comparecer ante Notario Público a otorgar la escritura de localización del derecho, en la que ha de consignarse la cita de inscripción, el valor, proporcionalidad del derecho y otros datos de parcela, y darse fe de su firmeza y de estar debidamente notificada (Ley 2755, art. 8°).
Sobre
el recurso de apelación contra la resolución de fondo de una localización de
derechos, plazo, efectos y normas aplicables, vid. TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE
HACIENDA, resolución 507/2010.
II.6) TRASLADO DE GRAVÁMENES Y ANOTACIONES
Al
inscribir la parcela como finca independiente, el Registro Público debe
trasladar a la nueva inscripción los gravámenes y demás anotaciones que afecten
el derecho localizado, si los hubiere. (Ley 2755, art. 9°).
II.7) PROPORCIONALIDAD
DE MEDIDA Y DERECHO
La cabida de la parcela localizada no
podrá exceder la que le correspondiere, conforme a la proporcionalidad del
derecho en la finca general, cuando ésta resulte de un plano catastrado y esa
circunstancia aparezca del Registro. (Ley 2755, art. 9°).
Si el condueño localizó una medida
superior a la que concierne a su derecho, abarcando áreas de otro derecho,
tiene lugar el reclamo, en tiempo, de nulidad de la localización e inscripción.
(TRIBUNAL AGRARIO, sentencia 1131-F-2011).
En torno a la improcedencia de
localizar una medida que no guarde concordancia con la proporción del derecho,
vid.: SALA PRIMERA DE LA CORTE,
sentencia 33 y 58, ambas de 1995. TRIBUNAL
AGRARIO, sentencias 00164/2004, 00342/2006, 308/2007, 1035/2007, 990-F-2012 y 170/2014).
Ningún copropietario puede usucapir
en perjuicio de los demás copropietarios. Su posesión no le concede derecho
sobre la totalidad del fundo, en razón de tener sólo un derecho abstracto o
ideal en el conjunto. Carece de las condiciones necesarias para usucapir:
posesión decenal, justo título y buena fe. (Código Civil, art. 864. SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencias 33/1995
y 58/1995. TRIBUNAL AGRARIO, sentencias 1422/2011, 420/2012 y 990/2012).
II.8) PLAZO DE CONVALIDACIÓN. IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA ACCIÓN DEMANIAL
La inscripciones que se hagan al
amparo de la Ley 2755 quedarán convalidadas si transcurren tres años a partir
de la inscripción de la localización en el Registro de la Propiedad Inmueble , sin que se presente y anote en esa Oficina
demanda para invalidarla. (SALA PRIMERA
DE LA CORTE, sentencia 597/2003). El plazo de convalidación será de diez
años para los interesados que no hubieren sido notificados personalmente. La
advertencia del plazo de convalidación debe hacerse constar en la resolución de
fondo, a fin de el Registro
lo transcriba literalmente (art. 10). Ello con el objeto de garantizar a
terceros interesados que no hubiesen sido notificados, la oportunidad de
interponerlas acciones que estimen pertinentes, dentro del plazo legal. (TRIBUNAL AGRARIO, votos 1131-F-2011 y
553-F-2012).
De prosperar la demanda, se anula la resolución
que autorizó la localización y se ordena cancelar la inscripción registral y
catastral. (TRIBUNAL AGRARIO, voto
990-F-2012).
El
plazo de convalidación es inoperante en los bienes de dominio público, como
consecuencia de la imprescriptibilidad del derecho y del impedimento legal para
los particulares de reducirlos a propiedad privada (Código Procesal Contencioso
Administrativo, doctrina del artículo 34.2 y precedentes judiciales que los
informan: TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN IV, sentencia 00051/2013. TRIBUNAL
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VI, sentencias 0235/2010, 01962/2010, 02108/2010, 03655/2010, 03847/2010, 00014/2012, 00188/2012, 00260/2012,
00026/2013, 00034/2013 y 00120/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VII, sentencia 00089/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VIII, sentencia 00040/2013,
entre otros).
Tiene aquí vigencia lo indicado en el dictamen C-321-2003, en orden a la imprescriptibilidad de la acción para anular títulos supletorios e inscripciones registrales ilícitos, en detrimento del dominio público estatal:
“El demanio, de
patrimonio nacional, es inalienable e "imprescriptible, como
imprescriptible será la acción del Estado para reclamar cualquier bien
público." (SALA PRIMERA DE LA CORTE, sentencia N° 007 de 1993,
considerando VII. Y de la misma Sala, la sentencia 104-96).
La acción es un medio instrumental para la tutela del derecho, y si éste es imprescriptible, aquella también lo será. No puede haber un derecho imprescriptible con prescripción de la acción para hacerlo valer, pues lo extinguiría y haría nugatorio. A este principio aludimos en el dictamen C-128-1999, pg. 16: "El derecho que tiene el Estado para ejercer la acción de nulidad del título y la cancelación del asiento de inscripción en el Registro Público obtenido por el procedimiento de información posesoria 'no está afectado por ningún término de prescripción, pues en realidad se trata de rescatar bienes que nunca habían salido de su patrimonio'. TRIBUNAL SUPERIOR DE LO CONTENCIOSO ADMISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA, sentencia N° 230 de las 15,30 hrs. del 20 de junio de 1995”.
En ese dictamen, sobre la imprescriptibilidad de la acción citamos, entre otros: GAUDIER, A. Précis des Matiéres Administratifs. T. I. Tipografic A. Lahure. París, 1879, pg. 140-141. HAURIOU, M. Précis de Droit Administratif. 6° ed. Sirey. París. 1907, pg. 593. MOURGEON, J. La repression administratif. L. G. D. J. París, 1967, pg. 360. KLEIN, Cl. La police du domaine public. L. G. D. J. París, 1966, pg. 105. DE LAUBADERE, A, Traité Elemenataire de Droit Administratif. L. G. D. J. París, 1963, pg. 773. AUBY et DUCOS-ADER, R., Droit Administratif. Dalloz. París. 1973, pg. 308. ALLARD, R et KIENNERT, G. Le droit administratif du domaine public et de la voire. Editions Eyrolles. París. 1975, pg. 143”.
III.-VISADO MUNICIPAL DEL PLANO
En todo fraccionamiento de terrenos situados en
distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, es indispensable
haber visado antes, en la oficina municipal autorizada, el plano que indique la
situación y cabida de las porciones resultantes. El notario autorizante ha de
dar fe, en el otorgamiento del documento correspondiente, de que la división
coincide con la que expresa el plano. Los fraccionamientos
que se hagan en documento privado o público se reputarán ineficaces si carecen
de razón notarial o municipal sobre la preexistencia del plano visado (4240/1968, art. 33 ibid. TRIBUNAL DE NOTARIADO, resoluciones 00152/2003 y 00190/2013. Circular
Registral DRP-06-2006, Gaceta 184 del 26 de setiembre del 2006). El Registro Público suspenderá la inscripción
de documentos sobre esos fraccionamientos sin dicha constancia (art. 34 ibid. TRIBUNAL
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, sentencia 00175/2009).
Fraccionamiento es la división de cualquier
predio, con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o
utilizar en forma separada las parcelas
resultantes, e incluye las localizaciones de derechos indivisos, entre
otros actos (Ley 4240, art. 1°).
Para fraccionamientos de terrenos en distritos
urbanos con fines agropecuarios, vid. Reglamento de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, art. II.1.1, Ley 4240/1968, Transitorio II, y TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO, voto
017/2008.
El Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Decreto 34331-J/2007, dispone:
“Artículo 79.- (…)
Los visados de casos especiales se regirán de la
siguiente forma: a. (…) b. Para fraccionamientos, el visado requerido, es
el de la municipalidad respectiva independientemente si el fraccionamiento
está ubicado en distrito urbano o rural”.
El TRIBUNAL
REGISTRAL ADMINISTRATIVO, en voto 361-2014, consideró que esa normativa se aplica “a
distritos urbanos y otros sujetos a control urbanístico por parte de la
municipalidad. Además a fundos rurales en el tanto se pretenda hacer un
fraccionamiento”.
El visado, se asocia al "visto bueno que, tras su examen o revisión, estampan las
autoridades administrativas competentes en un documento, generalmente con sello
oficial, para certificar su ajuste o conformidad al ordenamiento, sirviendo de
medio de control o comprobación de requisitos y disposiciones legales; bien
para aprobar o autorizar el uso con determinados fines, proseguir los trámites
ante otras dependencias públicas, etc”. (Opiniones
Jurídicas OJ-123-2000, OJ-089-2002 y dictamen C-066-2002).
Por medio del visado los gobiernos locales,
controlan y autorizan el fraccionamiento de inmuebles cuando constatan que se
adecúa a la normativa atinente a ordenación y planificación territorial, lo que
permite el nacimiento de un nuevo inmueble a nivel material y formal o
registral. (TRIBUNAL CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCIÓN I, voto
00099/2001. TRIBUNAL CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II voto 00263/2008, 00425/2009 y 00166/2010. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, en resoluciones 791-2002,
00143/2006, 175/2009, 176/2009, 00630/2009, 00166/2010, 01585/2010, 02412/2010,
03818/2010, 00124/2011, 00222/2011,
00185/2012 y 00047/2013).
De
requerirse, el visado municipal es requisito para la inscripción del plano en
el Catastro Nacional. (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCION
III, voto 00175/2009). Así se desprende del Reglamento a la Ley de Catastro
Nacional, Decreto Ejecutivo 34331/2007:
“Artículo 79.- Visados. (…)
La autorización o visado
de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la
inscripción en el Catastro (…).”
“Artículo
82.-Planos para fraccionamientos. El plano para fraccionamientos
servirá únicamente para que el interesado proceda a su inscripción respectiva
en el Registro de la Propiedad Inmueble”.
El visado municipal se concede o deniega por la
administración municipal en forma reglada, en confrontación con los requisitos
exigidos. (TRIBUNAL CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resolución 00175/2009).
La visación municipal
de los planos de fraccionamientos en áreas sujetas a control se negará si
concurren las razones legales contempladas; entre éstas, que en el inmueble que
se intenta dividir pese algún usos públicos. El
funcionario municipal que autorice un plano con violación evidente a los reglamentos
de desarrollo urbano, se hace acreedor de una sanción penal. (Ley impedimento,
como el que recae en áreas reservadas a 4240 36 y 37. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, votos 00263/2008 y
00166/2010. TRIBUNAL CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, resoluciones 00791/2002, 01585/2010 y
02412/2010).
En esta materia, por su integración con el
Derecho Ambiental, como norma, no se configura el silencio positivo. (SALA CONSTITUCIONAL, votos 1895/2000,
6322/2003. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO,
SECCIÓN III, resolución 00266/2012).
“El
visado otorga un derecho subjetivo a quien lo obtuvo y no es posible volver
contra ese derecho, como no sea acudiendo a los procedimientos legales de
supresión de un acto declarativo de derechos subjetivos”. (TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III, voto 175/2009 y
03818/2010, cons. IX. TRIBUNAL CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCIÓN II, votos 00263/2008 y 00166/2010. Acerca de la doctrina de la intangibilidad de los actos propios,
cfr., entre muchas resoluciones: SALA
PRIMERA DE LA CORTE, voto 94/2011.
TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN IV, votos 00083/2013 y 00084/2013.
TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VI, el 096/2013. TRIBUNAL
CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN VII, el 00083/2013 y 00089/2013).
IV.-LOCALIZACIÓN
DE DERECHOS Y VISACIÓN DE PLANOS EN INMUEBLES PRIVADOS INSCRITOS DENTRO DE LA
ZONA MARÍTIMO TERRESTRE.
IV.1) LA
EXCEPCIONAL PROPIEDAD PRIVADA DENTRO DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DE DOMINIO
PÚBLICO
Como expresamos en los dictámenes C-128-1999 y
C-033-2005:
“Las únicas propiedades privadas que es dable admitir
dentro de la zona marítimo terrestre, son las que se hallaban debidamente inscritas al dictarse la Ley
6043 de 2 de marzo de 1977; es decir, con estricto acomodo a la normativa que
lo autorizó, o en trámite de titulación, si cumplieren los requisitos,
culminaren con sentencia aprobatoria y llenaren el trámite registral (artículos
6° y Transitorio V ibídem; Código Civil, arts. 267, 455 y 459).
Dada la afectación –en bloque- a dominio público que
en nuestro ordenamiento tienen desde antaño las dos fajas litorales y, ahora la
zona marítimo terrestre en la Ley 6043, las propiedades inscritas en el
Registro de la Propiedad a nombre de particulares configuran una excepción y
compete a éstos demostrar la adquisición de su título apegado a la ley. Si no
acreditan los presupuestos de exclusión a la regla de la demanialidad,
el inmueble se reputará de naturaleza pública por imperativo legal.
A causa de la efímera desafectación que en su día
aprobó el legislador y tiene su inmediato antecedente en la Ley 4558 de 1970,
Transitorio III, ciertas secciones de la zona marítimo terrestre quedaron
sometidas a propiedad privada. Esto dio lugar a que en la franja costera, junto
a la titularidad pública prevalente, coexista un excepcional régimen privado.
El Transitorio III de la Ley 4558, publicada en La
Gaceta N° 104 del 12 de mayo de 1970, para regir desde esa fecha (vid. art. 16),
exigía respetar los cincuenta metros de la zona pública y quedó insubsistente
con la Ley 4847 del 4 de octubre de 1971, que lo derogó; sea que estuvo en
vigor diecisiete meses y dos días. Más tarde, la Ley 5602 de 4 de noviembre de
1974 suspendió la vigencia de la Ley 4558, que fue finalmente derogada en su
totalidad por la Ley 6043, en el artículo 82.
Las informaciones posesorias de inmuebles dentro de la
zona marítimo terrestre, promovidas con posterioridad a la derogatoria del
Transitorio III de la Ley 4558 y toda operación registral no amparada en un
asiento de inmatriculación previo y lícito, en perjuicio del demanio costero, tendrían un vicio de nulidad absoluta (TRIBUNAL SUPERIOR CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO, SECCION III, resolución 7982-98)”.
IV.2) DEBER DE
RESPETAR LOS DERECHOS ADQUIRIDOS
“Ante esa situación, el principio constitucional que prohíbe conculcar los derechos adquiridos al amparo de la legislación preexistente (artículo 34), imponía la necesidad de incorporar en esta materia una regla expresa de intangibilidad de los mismos. Esto es lo que hace el artículo 6° de la Ley 6043, que excluye de su órbita de aplicación las propiedades inscritas, con sujeción a la ley, a nombre de particulares.
La declaratoria de afectación genérica a uso público de esa faja litoral no puede tener efectos retroactivos en demérito de los derechos de propiedad que entraron legítimamente al patrimonio de sus titulares. La modificación de ese estado dominial requeriría del trámite de expropiación, compensando su valor económico, para hacer ingresar al dominio público esos espacios territoriales. La eficacia de la legislación derogada no desaparece para proteger los derechos que nacieron a su abrigo” (Dictamen C-128-99).
IV.3) LOCALIZACION DE DERECHOS INDVISOS Y VISADOS DE PLANOS EN ESOS
INMUEBLES
Las interrogantes objeto de consulta se contestan con base consideraciones hechas, que se resumen a continuación:
IV.3.1) Dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, como régimen de excepción, puede haber inmuebles de dominio privado, con título legítimo, inscritos en el Registro de la Propiedad y, por ende, excluidos de la afectación a dominio público que tiene la franja litoral.
IV.3.2) Esa
propiedad privada puede ser solitaria, si pertenece a una sola persona –física
o jurídica-, quien tendrá, en exclusiva, todas las facultades inherentes al
dominio, con las limitaciones legales, o hallarse en estado de copropiedad
indivisa, compartida por varios titulares, a través de una parte alícuota de
cada uno en la totalidad.
IV.3.3) Si la finca madre ubicada en la zona restringida de la zona marítimo terrestre está legítimamente inscrita en el Registro Público y se halla en copropiedad indivisa, el condómino que tenga el derecho o derechos localizados de hecho en el terreno, formando un solo lote, poseído por plazo no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño, puede desligarse de la cotitularidad, solicitando la inscripción a su nombre como finca independiente, mediante el otorgamiento de escritura pública, con ajuste al trámite de la Ley sobre Localización de Derechos Indivisos 2755/1961.
IV.3.4) Igual cabe autorizar el visado municipal del plano del inmueble a localizar cuando no haya razones legales para denegarlo y se requiera para su inscripción y el fraccionamiento del terreno.
IV.3.5) La localización de derechos indivisos difiere del trámite de informaciones posesorias, improcedente en bienes de dominio público y, en concreto, de la zona marítimo terrestre (Ley 6043, art. 7°), por el cual el poseedor de un inmueble, que lo ha usucapido en las condiciones señaladas por el artículo 856, en armonía con el 860 y 863, del Código Civil, y careciere de título inscribible en el Registro Público, solicita al Juez competente que se le otorgue, previa observancia de los requisitos y procedimiento de la Ley 139/1941 y sus reformas. Si el inmueble forma parte de una finca inscrita es motivo de rechazo de las diligencias de información posesoria, al contrario de lo que ocurre en la localización de derechos, donde la finca madre está inscrita (Ley 2755, art. 1°).
IV.3.6) La Ley 6043 no se aplica a la
propiedad privada inscrita “con sujeción a la ley” (art. 6°). Salvedad que no rige
cuando la inscripción se hizo contra las disposiciones del ordenamiento
jurídico, (SALA PRIMERA DE LA CORTE,
sentencia 104/1996), comprendiendo, en forma indebida, áreas del demanio marítimo terrestre, con vicio de nulidad absoluta,
el que puede alegar cualquier interesado, incluida la Municipalidad
administradora, y solicitar la adopción de las medidas cautelares necesarias
para su tutela. (Ley 6043, art. 1°. Código Civil, art. 837. SALA
PRIMERA DE LA CORTE,
sentencias 00195/2004, 00549/2007, 00951/2013. TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN V, sentencia
00011/2012, entre muchas).
Aunque esa ilícita inscripción no
tiene la virtud de desafectar el bien del dominio púbico, mientras no recaiga
sentencia firme que lo anule, se ha de respetar la titularidad formal.
La acción demanial
es imprescriptible.
V.-CONCLUSION:
En los términos expuestos, es posible la localización de derechos indivisos en una finca inscrita en los ciento cincuenta metros de zona restringida de la zona marítimo terrestre y otorgar el previo visado municipal del plano, cuando se requiera legalmente.
Atentamente,
José J Barahona Vargas Yamileth
Monestel Vargas
Procurador Asesor Abogada de Procuraduría
JBV/YMV/lfa